Истории из практики риэлтора

При всем богатстве выбора - альтернативе "нет"?- 2

В прошлом выпуске речь шла о сложностях проведения альтернативных сделок. Сегодня попытаемся ответить на вопрос: «Как в наше нелегкое время провести обмен жилья через куплю-продажу?»

 

Начнем с текущего момента.

Сегодня наблюдается рост цен на жилье в городе Москве. Покупатели, которые занимали выжидательную позицию и ждали падения цен, «ценового дна», поняли, что это самое «дно» достигнуто. И не только достигнуто, но и, что крайне неприятно, уже пройдено. И эти люди сейчас пытаются догнать уходящий поезд- срочно ищут подходящий вариант для покупки, создавая тот самый отложенный спрос, о котором так много писали СМИ.

Продавцы же (речь идет о продавцах именно свободных квартир), наоборот, занимают выжидательную позицию- зачем продавать свои метры сегодня, если завтра они поднимутся в цене? В связи с этим свободных квартир на рынке крайне мало, и их хозяева диктуют свои условия. 

Другой вопрос, на сколько процентов в обозримом будущем поднимется цена. Если речь идет о повышении на 1 % в месяц- смысла ждать нет, подобную доходность обеспечивает банковский вклад, а человек, готовый вложить сумму более 5 миллионов рублей, может получить немало более интересных предложений по размещению денежных средств. 

Интрига же заключается в том, что есть большая вероятность второй волны кризиса (экономика в стране, вопреки бодрым заверениям со всех трибун, мягко говоря, больна), при которой «выжидатели» могут серьезно проиграть. 

Гадать мы не будем, если бы знал наверняка, как пойдут цены- писал бы рассылку рядом с теплым морем в приличном отеле. 

В этих условия сделки с альтернативой обречены на провал- в том «классическом» варианте, о котором речь шла раньше.

 

Что делать? 

Вариант первый.

Если продавец жилья имеет неплохую «белую» зарплату- самое время бегом изучать ставки и условия предоставления ипотечного кредита.

Многие из моих клиентов, зайдя в ближайшее отделение «народного» банка, бывают разочарованы- условия кредитования на сегодняшний день достаточно жесткие, что, правда, компенсируется самыми низкими процентами. Однако есть и другие банки, которые готовы поделиться деньгами на более спокойных условиях. Ставка будет чуть выше, но мы-то берем кредит не на 10 лет!

Кредит нам нужен, чтобы зафиксировать рост цен- купить квартиру по сегодняшним ценам.

Помимо приемлемого для банка финансового имиджа, Вам необходимо будет иметь еще некую часть собственных средств. Для столицы этот минимум будет начинаться от 1-1.5 миллиона рублей.

Схема сделки такова. Вы берете ипотечный кредит и покупаете те метры, на которые хотели поменять или разменять существующее жилье. Далее вы делаете ремонт и спокойно переезжаете, а параллельно выставляете имеющееся жилье на продажу. После продажи квартиры, если положительный рост цен сохранится, Вы рассчитаетесь по кредиту.

 

Каковы плюсы и минусы данной сделки?

Не всем дадут кредит.

Надо иметь минимум собственных средств.

Есть риск, что при падении цен Вы не сможете достойно продать имеющееся жилье.

И если по поводу первых двух минусов ничего посоветовать нельзя, то здесь совет один- не жадничать! Сразу после покупки выставлять свои метры на продажу по цене чуть выше рынка (обратите внимание на слово «чуть»). Если найдется покупатель, готовый купить у Вас жилье по приемлемой цене и согласный ждать 1-2-3 месяца- продавайте. Помните- Вы решаете свой квартирный вопрос, а не делаете бизнес на купле-продаже квартир. Меня всегда удивлял тот факт, что люди, которые спокойно решали свои жилищные проблемы, как правило, оказывались в выигрыше. Люди же, которые пытались по ходу дела «наварить»- уходили в глубокий минус. Причем без оговорки «как правило». Всегда. Как будто кто-то сверху следит за «процессом»...

 

Сразу оговорюсь- я категорически против альтернатив, при которых покупается новостройка. Играть в новострой сегодня могут те самые инвесторы, о которых я говорил ранее, или же люди, способные на свои доходы купить жилье

. Риски слишком велики, а Вы меняете -ЖИЛЬЕ, свое и своей семьи.

(В 1998 году новостройки продавались по договорам инвестирования, многие из которых заключались с уполномоченной структурой Правительства Москвы, что происходит сегодня- тема для нескольких выпусков рассылок)

 

Вариант второй.

Сразу оговорюсь- это вариант для людей, хорошо чувствующих рынок жилья и готовых играть. Потому что проигрыш при такой схеме — возможен с большей степенью вероятности.

Речь идет о так называемом «опережающем задатке».

Схема такова. Продавец альтернативной квартиры ищет подменный вариант свободного жилья и вносит за него задаток, не найдя еще покупателя на свою недвижимость.

Имея уже подобранное подменное жилье, за которое внесен задаток, хозяин ищет покупателя на свою квартиру.

Подобная схема неплохо работала нынешним летом, но на подымающемся рынке шансы удержать покупателя свободных метров невелики (как правило, действующий аргумент- более высокая по сравнению с другими покупателями цена). Кроме того, можно больно "промахнуться",  переоценив ликвидность своей квартиры.

 

Вариант третий.

Не у всех есть хорошая зарплата. Не у всех есть миллион рублей. А разъехаться или съехаться надо.

В этом случае приходится работать по «классической» схеме. Вот только процесс поисков вариантов для себя придется брать в свои руки. Это значит, что в любое время, когда к Вам пришел покупатель, Вы должны быть готовы позвонить в квартиру, которая уже осмотрена, документы на которую проверены Вашим риелтором и которую Вы готовы купить и договориться о внесении задатка.

Поверьте, это достаточно сложная, нудная работа- каждый день просматривать появившиеся варианты, звонить, ездить на просмотры. Но без этого Ваши шансы счастливо завершить обмен стремятся к нулю.

Сравните- звонит покупатель и спрашивает, подобрана ли подменная квартира.

Варианты ответа:

А какой смысл искать, если еще нет задатка за нашу? Мы возьмем задаток на месяц, что-нибудь найдем!(90% случаев) — трубка вешается, и деньги этого человека будут потрачены на другую квартиру

Ну, мы кое-что уже поглядели, варианты -то есть ...за месяц что-нибудь да подберем...(4% случаев), дальнейший разговор будет продолжен, только если Вы предлагаете что-то эксклюзивное по качеству, цене или местоположению

Да, у нас подобрано два варианта свободного жилья, мы будем вносить задаток за него одновременно с получением задатка от Вас, в течение недели, максимум двух, выйдем на сделку (1%, покупатель договаривается о времени просмотра)

 

Как видим, сделка с альтернативой — мероприятие сложное и затратное.

Очень рекомендую учитывать эти затраты- и временные, и финансовые- при планировании будущего обмена.

 

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область