Истории из практики риэлтора

Распишитесь в получении - 2

После выхода прошлого выпуска я получил много писем, в которых авторы задавали один и тот же вопрос: «Какую надо писать расписку, если сумма сделки- один миллион рублей?»

 

 Речь идет о продаже недвижимого имущества, которое находилось в собственности менее трех лет, и владельцы которого могут получить налоговый вычет, согласно статье 220 Налогового кодекса РФ (см ниже) только в размере один миллион рублей. 

Увы, ответа на этот вопрос однозначного нет. Поэтому я отдельно постараюсь дать советы продавцам и покупателям недвижимости. 

Если Вы продаете недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее трех лет, выбор при подписании договора купли-продажи невелик. Либо указать полную (или близкую к полной) стоимость сделки, и уплатить 13 процентов от суммы, превышающей один миллион рублей, либо указать в договоре отчуждения один миллион рублей (что и делают в 99% подобных случаев), ничего не платить и надеяться "на авось"...

Если Вы решили пойти путем «миллиона», нельзя допустить, чтобы у покупателя осталась Ваша расписка, в которой Вы собственноручно признались в получении суммы, с которой не собираетесь платить налоги.

Вот только настоятельно советую еще на стадии подписания предварительного договора и получения задатка оговорить это условие (в проекте предварительного договора, который приведен на нашем сайте, в пункте 3 есть соответствующая формулировка).

Ведь Ваш покупатель может планировать поход в налоговую инспекцию за получением вычета при покупке недвижимости. И  отказ продавца написать расписку на полную сумму сделки лишает его 260 000 рублей, которые можно было бы вернуть, оформив вычет.

Однако помимо понятного желания получить столь редкий от государства подарок в полном объеме, покупатель Ваших метров может опасаться возможных судебных разбирательств. Да, я знаю, Вы не собираетесь идти по судам, да, Вы не такой человек. Это все понятно. Вот только покупатель видит Вас впервые в своей жизни, и хочет перестраховаться. И расписка, написанная на полную, реальную стоимость недвижимого имущества, будет серьезным подспорьем в возможных разбирательствах. Что же делать?

С таким трудом найден покупатель с «живыми деньгами», и вот только из-за «клочка» бумаги расстраивается сделка!

Мы рекомендуем в таком случае написание двух расписок. В одной, по образцу, приведенному на нашем сайте здесь, пишем полученную сумму, как это указано в договоре купли -продажи- один миллион рублей. Во второй расписке, вместо указания конкретной суммы, пишем: «Денежные средства за квартиру получены полностью, претензий по расчетам к покупателю не имею». На этой расписке, чтобы сделать ее документом, можно указать: «Расчеты произведены в присутствии свидетелей..» Свидетели пишут полностью фамилию, имя, отчество и ставят число и подпись.

Еще раз хотелось бы отметить — если Вы подписываетесь в договоре, где сумма сделки- один миллион (а сделка совершается совсем по другой цене), Вы совершаете преступление.  Причем неуплата налогов в данном случае — в особо крупных размерах. Однако жизнь бывает сложнее всяких схем, и предложенные к написанию расписки должны успокоить Вашего покупателя, а Вам- дать возможность совершить обмен или разъезд с чужими людьми.

 

Если же Вы- покупатель, и решились на покупку недвижимости, хозяин которой ни в какую не хочет ставить сумму больше одного миллиона рублей в договоре купли-продажи, помните, что практика налоговых органов такова на сегодняшний день. Продавцов они не трогают (если только их не "сдадут" покупатели, о чем речь пойдет ниже)- согласно Гражданского кодекса, существует свобода договора, то есть сумму в договоре можно проставить любую. А вот к покупателю, совершившему такую «выгодную» покупку, они проявляют самое пристальное внимание: ведь по статье 40 Налогового кодекса РФ (см ниже) Вам начислят сумму налога на сумму, равную разности между «рыночной стоимостью» покупки и суммой, указанной в договоре. Причем «рыночную стоимость» будут определять сотрудники налоговых служб.

Ну и про налоговый вычет лучше забыть. Вообще.

Если вдруг Вам придет мысль, что можно получить вычет хотя бы с одного миллиона- гоните ее сразу, эту мысль. Посмотрите на ситуацию глазами налогового работника. Человек САМ пришел и показывает документы на сделку, которая по всем признакам проходит как «подозрительная». И даже если у данного налогового инспектора нет паталогической «жажды крови», он обязан «принять меры»- а вдруг это ЕГО проверяют? А он не среагировал на «подозрительную сделку»!

Значит, будете получать вычет в другой раз. Когда купите другую недвижимость)

Однако в Ваших интересах взять от продавца расписки- одну на тот самый пресловутый миллион, а вот вторую- на разницу. На разницу между настоящей ценой и миллионом рублей. И появиться на свет Божий эта вторая расписка может только в одном единственном случае- если продавец недвижимого имущества пошел в суд и пытается оспорить сделку купли-продажи с Вами.

Мне сложно понять, чем руководствуется человек, пришедший в налоговую за вычетом с договором купли-продажи, в котором написана сумма покупки один миллион рублей и требующий вычета от государства на два (!) миллиона. Глупость? Жадность?

Естественно, сценарий дальнейшего развития события таков. Инспектор обращает внимание обратившегося на несоответствие его запросов и  реальной суммы, указанной в договоре. И тут-... человек достает вторую расписку, на остаток. Даже не знаю, как расценить подобный поступок-то...

Понятно, что денег он не получит. А вот проблемы- причем на любой вкус, от близкого и долгого знакомства с работой налоговых органов  до иска продавца о расторжении договора- обеспечены.

 

Так что, ситуация при «миллионной» сделке такова, что и волков накормить, и овец целыми оставить не получится...

 

Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

 

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

...

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4-11 настоящей статьи.

 

Статья 220.  Имущественные налоговые вычеты

 

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:  

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ, от 19.07.2009 N 202-ФЗ, от 27.12.2009 N 368-ФЗ)…...

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них;

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область