Истории из практики риэлтора

Пишите письма. Гарантийные.

Речь пойдет о некоторых особенностях написания гарантийных обязательств при внесении аванса за покупаемую недвижимость в практике работы агентств недвижимости. Практике, которая несколько отличается от того, как это должно быть в соответствие с законодательством.

 

Что такое гарантийное обязательство- это обязательство юридического лица либо предоставить товар или услугу, либо выплатить некую денежную сумму. То есть в первую очередь — это обязательство. В нашем случае- обязательство выплатить некую сумму, но ни в коем случае не подтверждение факта, что Вы внесли аванс и передали деньги. И все бы было нормально, если бы написание гарантийного обязательства не подменяло РАСПИСКИ о получении денежных средств (при расчетах между физическими лицами), или приходного кассового ордера, если Вы обратились в риелторскую фирму. Итак, ситуация. Пришел человек в фирму, чтобы внести аванс (на задаток ни одно «уважающее себя» агентство не согласится, об этом я уже писал раньше), заключил договор и внес деньги, взамен которых получил свой экземпляр договора и гарантийное обязательство выплатить ему сумму аванса, если сделка не состоится по вине агентства.

В чем же разница между обязательством выплатить деньги и документом, подтверждающим факт передачи денег?

Разницу человек почувствует, когда «отношения не сложатся» с фирмой, и он решит получать назад свои кровные через суд. А в суде есть очередность требований- в первую очередь, присуждается выплатить ФАКТИЧЕСКИ полученное по договору. Но по договору покупатель ФАКТИЧЕСКИ ничего риелторам не заплатил! (Иногда схема внесения аванса включает некую доверенность от покупателя на сотрудника агентства, который «передаст аванс хозяину».) И получил взамен это самое гарантийное обязательство, согласно которому фирма обязуется выплатить ему некую сумму, если покупка не состоится, то есть формально- выплатить ему штраф за срыв сделки. С точки зрения судьи, исходя из представленных несостоявшимся покупателем документов, факта передачи денег покупателем  нет. И Вы никогда не докажете обратного! Захочет ли судья обязать фирму выплатить Вам этот самый штраф- вопрос сложный. Для этого Вам придется найти доказательства того, что именно по вине риелторов сделка не состоялась, что представляется довольно проблематичным. Ведь договора -эксклюзивные- с хозяевами квартиры составляются таким образом, что ответственности продавец недвижимости за срыв сделки не несет никакой. То есть сегодня он хочет продать, а вот завтра передумал. Он и виноват!

Так что надо сделать, чтобы все-таки обезопасить себя в этой ситуации?

Самое главное- в результате долгого общения при внесении аванса и чтения с подписанием бумаг -у покупателя, помимо гарантийного обязательства, должна остаться на руках бумага, в которой отражен ФАКТ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ.

Подобные выверты с "гарантийками" делаются фирмами, надо признать, не от хорошей жизни- наше кривое законодательство таково, что если юридическое лицо приняло деньги через кассу, выписав при этом приходный кассовый ордер (а по -другому оно деньги принять не может!), ПРОСТО ПЕРЕДАТЬ деньги продавцу оно без потерь на непонятно почему возникающие налоги- не сможет.

Иногда, чтобы обойти эту коллизию, возникает еще один «сказочный» персонаж- «поверенный», сотрудник агентства, который, как физическое лицо, берет деньги у покупателя «для передачи продавцу».

Итак, при заключении договора об авансе при покупке квартиры, помимо подписанного договора, у покупателя на руках должны остаться:

гарантийное обязательство фирмы вернуть сумму аванса в случае, если сделка не состоится

расписка «поверенного» в том, что деньги от Вас он получил в соответствие с заключенным договором аванса для передачи хозяину недвижимости.

Теперь есть субъект, который Ваши деньги принял и с которого эти деньги можно требовать обратно. И ситуация в суде меняется- у Вас теперь есть документ, согласно которому деньги БЫЛИ ВНЕСЕНЫ, а раз были внесены, то Ваше требование получить их обратно- вполне законно.

Надо сказать, что подобные тяжбы возникают нередко. Один из вариантов возникновения разногласий- разная оценка покупателем и риелторами продавца «юридической чистоты» продаваемого объекта. Автор был свидетелем выяснения отношений по поводу квартиры, приватизированной в момент рождения ребенка. Будущая мама подала заявление и заключила договор передачи на последнем месяце беременности, но ребенок родился ДО даты регистрации собственности на квартиру. Покупатель настаивал на том, чтобы на ребенка, которому на момент внесения аванса было 14 лет, была выделена доля и получено согласие органов попечительства и опеки на продажу квартиры. Юристы фирмы продавца категорически отказывали в этом. Результат- стороны встретились в суде, сумма аванса составляла 10 % стоимости квартиры и покупатель просто так расставаться со своими деньгами не собирался. 

Однако подмена документов- приходного кассового ордера «гарантийкой»- еще полбеды. Дело в том, что подобные гарантийные обязательства составляются с грубейшими нарушениями требований законодательства. Согласно законодательству РФ, гарантийное обязательство должно быть подписано Генеральным директором и главным бухгалтером организации. И в этом есть логика- сначала бухгалтер подтверждает факт наличия у фирмы требуемой суммы, а директор ставит свою подпись после него. На практике гарантийное обязательство подписывает либо один директор, либо некое доверенное лицо. А без подписи главного бухгалтера все финансовые обязательства ничтожны. Их просто нет, а значит никакой судья иск у Вас с подобной бумагой  не примет к рассмотрению. Все, что у Вас останется- договор с фирмой, «гарантийка» и бесценный жизненный опыт.

 

Подведем итоги. 

Самое лучшее при покупке недвижимости- заключать предварительный договор с продавцом, и получить от него расписку на внесенный аванс (тут уже и за то, чтобы назвать внесенную сумму задатком, можно «повоевать»).

Если же «встречать» Вас с хозяином риелторы категорически отказываются, требуйте подписание гарантийного обязательства главным бухгалтером. Обязательно проверяйте полномочия подписывающих лиц, требуйте уставные документы, внимательно изучайте доверенность лица, подписывающего документы. В доверенности должно быть четко прописано, что доверенному лицу доверяется подписание гарантийных обязательств по выплате денежных средств. 

Рисковать или нет, идти на поводу у риелторов и подписывать предлагаемые ими документы или нет- решать Вам. Наверное, если сумма аванса не превышает 30-50 тысяч рублей, можно закрыть глаза на эти нарушения. Если же сумма, которую риелторы хотят подобным образом получить от Вас до сделки, больше, я бы рекомендовал заложить все, что больше «первоначального» взноса в банковскую ячейку под условие покупки Вами объекта. Тут следующая рекомендация- если Вам не удалось договориться о том, что ключ от ячейки останется на ответственном хранении в банке, требуйте в придачу к гарантийному обязательству (еще одно обязательство) выдать Вам ключ, если сделка не состоится,  расписку менеджера, работающего с Вами, в том, что ключ этот от ячейки он от Вас получил.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область