Истории из практики риэлтора

Особенности национальной приватизации в домах ЖСК

Квартиры в домах ЖСК- жилищно-строительных кооперативов- были головной болью для квартирных маклеров времен Советского Союза, таковыми они остаются и для риелторов России в наши дни.

 

Дело в том, что в отличие от муниципальных и ведомственных домов, в домах ЖСК квартиры покупались. Вопрос о том, насколько сумма, выплачиваемая за квартиру, была адекватна «рыночной» стоимости, оставим «за кадром». Принципиальное отличие заключается в том, что квартиры в домах ЖСК не получались «бесплатно». Добавим сюда брачные отношения членов кооперативов, долгий- десятки лет- срок выплаты (накопления) пая- и получим гремучую смесь, которая может стать причиной головной боли для риелтора, участвующего в сделке со стороны покупателя, или для покупателя, который совершает покупку самостоятельно.

А теперь посмотрим, как происходит оформление документов о собственности на такие квартиры- «приватизация», как это часто неправильно называют не совсем опытные специалисты (понятно, что ни о какой приватизации- то есть БЕСПЛАТНОЙ передаче жилья в собственность речь не идет, за квартиру были заплачены деньги и немалые).

В ЖСК есть только один персонаж- паенакопитель. Это человек, который вступил в свое время в кооператив и от имени которого вносились деньги за квартиру. И при оформлении документов о собственности в правлении ЖСК выдается справка о выплаченном пае на имя именно паенакопителя. И только паенакопителя. Далее эта справка вместе с документами БТИ и выпиской из домовой книги подается в регистрирующий орган, и паенакопитель получает свидетельство о собственности. Вот только брачные отношения новоиспеченного собственника остаются «за кадром». В моей практике была квартира, владелец которой имел «большое сердце, как у теленка», как говорил Остап Бендер., и за время выплаты пая сменил трех жен. И для того, чтобы обезопасить покупателя от возможных исков бывших супругов-супруг (ведь квартира в доме ЖСК — это имущество, нажитое в браке), надо получить согласие на продажу квартиры от ВСЕХ «бывших». Порой это бывает достаточно затруднительно. В случае с моим знакомым одна из бывших жен за десять лет до нашей встречи уехала в Германию, не оставив никаких координат для связи.

 

Однако, как выясняется, злоключения с квартирами ЖСК на этом не заканчиваются.

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Сразу оговорюсь, если бы случай произошел не с моими достаточно близкими людьми, я бы ни за что не поверил в реальность этой истории.

Сергей и Ирина развелись после долгих лет совместной жизни, нажив за годы брака детей и кооперативную квартиру. Развод их происходил достаточно мирно, без взаимных претензий и упреков. Через какое-то время Ирине потребовалось получить документы о собственности на квартиру.

А в доме ЖСК, в котором они проживали, именно в это время бушевали страсти — председатели менялись каждый год, среди жильцов образовывались блоки и коалиции, организовывались, проводились собрания членов ЖСК «для спасения дома от разрушения, а кооператива- от разорения». Колхозы, как показала история, образование не жизнеспособные...

А для наших героев, вернее, для героини нашего повествования подобная смена правления привела к тому, что справку ЖСК о выплаченном пае выписывал человек, который делал эту операцию первый или второй раз в жизни. Ошибки были неизбежны- испортив некоторое количество бланков, новоиспеченный председатель выдал-таки справку. В одном экземпляре (!).

Ирина пошла в отделение регистрационной службы для подачи документов- и вот здесь происходит событие, совершенно непонятное для людей, знакомых с работой этого органа. Документы приняли (!!). Справку ЖСК в единственном экземпляре забрали в архив, а в качестве правоустанавливающих документов выдали Свидетельство о регистрации права собственности. Без комментариев- выдали и все. Только Свидетельство (!!!).

Люди, проработавшие на «квартирном фронте» достаточно времени, поймут мое изумление, когда Ирина стала доказывать мне, что из всех документов у нее есть только Свидетельство.

Сколько раз я получал обратно с регистрации документы для исправления, сколько раз из-за малейшей ошибки приходилось переделывать договора. Я не мог представить себе ситуацию, что документы для проведения регистрационных действий могут в принципе принять, если нет хотя одного необходимого документа. А уж то, что пакет на регистрацию пройдет все «круги ада» и никто не обратит внимание на то, что нет одного из самых главных документов- справки ЖСК, второго экземпляра- для риелтора со стажем является немыслимой ситуацией.

Дело усугублялось еще и тем, что мама Иры, проживавшая в этом же доме, получала документы одновременно с ней. И получила тоже только Свидетельство. Ей выписывал справки- вернее, справку, одну- тот же местный гений.

А документы потребовались для регистрации родственника — надо было заключить договор безвозмездного пользования у нотариуса, и уже авторитет нотариуса подействовал на маму и дочь. Ира обратилась в Регпалату для получения справки о содержании правоустанавливающих документов, которая в этом случае заменяет справку ЖСК.

 

Таким образом, источник серьезной головной боли в случае с домом ЖСК может стать именно коллективная форма собственности на дом. Если Вам в чем-то отказывают в ЕИРЦ в случае с муниципальным домом, можно жаловаться в вышестоящие органы. В случае с домом ЖСК жаловаться некуда, Вы везде услышите только одно- это Ваши внутренние дела, решайте их с Вашим председателем и правлением. То есть идите в суд...

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область