Истории из практики риэлтора

Ипотечные "грабли"

Из последних новостей не может не радовать сообщение о том, что Сбербанк понизил ставку при ипотечном кредитовании до 9.5% годовых с 15 октября с.г. Понятно, что вслед за Народным Банком потянутся и другие игроки на этом рынке. Поэтому одно из последствий подобного новшества очевидно- ставка по ипотеке начнет снижаться у всех. И это- хорошо. А вот плохо то, что увеличится количество желающих улучшить свои условия, скажется на ценах- спрос увеличился, цена повысилась. Возможно, кому-то один процент покажется несущественным-но  попробуйте посчитать, сколько денег будет сэкономлено, если кредит брался на 10 лет. Кроме того, некоторое число потенциальных заемщиков  преодолеет «порог», установленный банком по доходам для получателей кредита (меньше процент- меньше выплаты, значит, можно давать кредит людям с меньшей зарплатой).

 

Однако, что никто не отменял- это то, что заемщик должен  показать серьезность своих намерений- внести «свой» вклад в покупку в сумме, не меньшей 30 % общей стоимости недвижимости.

Но рассылка- она про грабли, а не про замечательность Сбербанка.

Пройдемся по «граблям»?

Ура! Свершилось! Народный Банк одобрил Вас как заемщика, как человека, которому можно дать в долг. Теперь дело за малым- найти подходящую недвижимость. Пусть для определенности это будет квартира. Итак, взялись за газеты, за Интернет. В голове – четкая схема. Есть своих денег (для примера)- 3 миллиона, банк дает 6, итого ищем вариант за 9. Что непонятно- почему в некоторых объявлениях написано: «Продажа по ипотеке- невозможно»? Почему агенты, которые отвечают на Ваши звонки (ну куда от них деться, от этих агентов!), получив ответ на вопрос: «Какая у Вас ситуация с деньгами?», как-то не сильно рвутся скорее показать Вам объект? Скоро поймете…

Итак, вот он, идеальный вариант. Правда, уложиться в 9 не получилось (почем у- я уже писал в предыдущем выпуске). Пришлось договориться с друзьями (или порешить заначку на отпуск, или пойти на поклон к теще), чтобы уложиться в 9300 000  рублей. Цена на квартиру включает в себя собственно стоимость метров, которые надо будет отдать продавцам, и комиссию риелторам. Которая почему-то состоит из двух частей- одна, 100 тысяч, внесена Вами как аванс, а вторая, 500 тысяч, должна быть внесена не менее, чем за 3 дня до сделки! А в банке  Вам объяснили, что назначение кредита – покупка недвижимости, а не оплата риелторов, и деньги, которые Вы из своих средств выплатили в агентство, никто зачитывать не будет в счет Ваших собственных средств. И где Вам взять эти незапланированные 600 тысяч? Почему агентство так настойчиво требует внесение денег до  сделки? Да потому, что наивные хозяева считают, что если в договоре оказания услуг написана сумма 300 тысяч за продажу их объекта, то риелторы эти 300 тысяч и возьмут. А риелторы тоже хотят есть, а в ресторанах бесплатно не кормят.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от неправедного гнева хозяев недвижимости, у Вас и требуют эти самые 500 тысяч вперед. А когда Вы их внесете- ну куда Вы денетесь, лишнего хозяевам уже болтать не будете, правда ведь? А то можно и без своих кровных остаться, а уж квартиру Вам точно не продадут. Тонкий расчет.. А почему гнев –то хозяев (да и Ваш тоже) неправедный? Да потому что все, и покупатель (когда вносил аванс), и продавец (когда подписывал договор об оказании услуг), подписались под словами: “ При возникновении материальной выгоды при исполнении договора, вся сумма выгоды остается в распоряжении Исполнителя (то есть риелторов)» Вот и будьте добры, внесите сумму нашей «выгоды» до сделки. Ах Вы не заметили этот пункт? Не поняли, что он значит? Я решительно не рвусь в первые ряды борцов со скрытой комиссией риелторов, в конце концов, уж риелторов-то  люди получают таких, каких заслужили. Зашел в нарядный фургончик который так удобно стоял, позвонил по броской рекламе в газете или телевидении- нашел, то, что, очевидно, искал. Я предупреждаю Вас о том, что, рассчитывая экономику покупки, держите в голове подобный расклад. И говорите прямо при прозвоне: « У меня – ипотечные деньги».

И помните - кредитные деньги выдаются для закладки в ячейку, и получать их будут заинтересованные лица ПОСЛЕ регистрации сделки. Подобная «недостача» может возникнуть и при содействии оценщиков. Не надейтесь, что тот факт, что Вы им заплатили, сделает оценщиков сговорчивыми (Вы у них – эпизодический клиент, а Банк- постоянный, потерять лицо перед Банком- потерять работу). Бывают случаи, когда оценщики выдают оценку, несколько отличающуюся в меньшую сторону от рыночной цены Вашего объекта. Тысяч на 100-500, по ситуации. Разница- за Вами, потому что сумма кредита, понятное дело, будет выдаваться исходя именно из оценочного отчета. Альтернативные сделки и ипотека- это вообще тема для отдельной рассылки. Речь идет о том, что большинство людей хотели бы улучшить СУЩЕСТВУЮЩИЕ  жилищные условия. То есть добавить сумму ипотечного кредита к стоимости своей недвижимости и приобрести что-то получше: побольше, поближе к метро, повыше этажом, попрестижнее районом. И тут Народный Банк терпит сокрушительное поражение- 30 % собственных средств заемщик должен внести в кассу банка не менее, чем за день до сделки, до выдачи кредита. То есть Вы должны предложить покупателю Вашей квартиры предложить внести деньги за Вас в банк. Причем речь даже не идет о том, что человек переведет эти деньги на Ваш кредитный счет и получит, таким образом, документальное подтверждение произведенных с Вами расчетов за покупаемую Вашу квартиру- нет, наличными в кассу по ордеру от Вашего имени. Я не слышал о подобных смелых покупателях.

Вариантов два. Плохой и очень плохой. Либо искать краткосрочный кредит, чтобы было что «показать» банку, либо продавать сначала свою квартиру, получить деньги от продажи, а потом покупать «свой» вариант (если он, конечно же, Вас дождется). Однако свет в конце тоннеля есть. Существует ряд банков, которые не требуют «пропускать» собственные средства заемщика через счет. И в этом случае задача улучшения жилищных условий решается достаточно просто. В одну ячейку Вы закладываете деньги за Вашу квартиру, вскрывать ее будет продавец Вашей квартиры, в другую- кредитные деньги, с тем же условием доступа. Внимание, грабли! Срок регистрации «обычных» сделок купли-продажи- 12 дней, а ипотечных- 5. А альтернатива- это именно одновременная продажа одного объекта и покупка другого. И при такой «ипотечной» альтернативе «любители» от недвижимости могут легко нарваться на ситуацию, когда одна из квартир –ипотечная- пройдет регистрацию, а вторая- Ваша- нет (Вы думаете, уж Ваша –то квартира «чиста»? Во всех случаях проблем с регистрацией на моей памяти все продавцы пребывали в шоке, уж «такого» они не ожидали) .

Продавец «ипотечной» квартиры не получит всех своих денег, более того, его квартира оказалась в залоге у банка- ипотека, знаете ли. Ситуация приобретает особую пикантность в случае, если в договоре купли-продажи указана сумма до миллиона рублей (мое мнение на этот счет излагалось не раз- вето на подобные сделки). Покупатель на Вашу квартиру может решить, что с ней что-то «не так», забрать свои деньги и пойти искать что-то другое. Короче говоря, я гарантирую Вам внеочередной неоплаченный отпуск, который Вы проведете в казенных домах и у частных юристов, разрешая подобную проблему. Я не раз слышал мнение, что при покупке квартиры с привлечением ипотечного кредита риелтор не нужен. Мол, юристы банка все проверят, я уж сделку провести – я и сам смогу. Ну что ж…Сами, так сами. Вот только банк- он должен быть всегда в выигрыше.

Даже если юристы что-то проглядели (и их, о ужас!, за это уволили), и квартиру забрал прежний владелец, у банка есть Вы, с хорошей зарплатой,  даже жизнь Ваша и потеря трудоспособности застрахована в пользу банка. И деньги свои банк- получит. А платить за квартиру, которой у Вас нет- Вам. Нужен риелтор. Чтобы провести сделку в Ваших интересах. Чтобы проверить документы.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область