Истории из практики риэлтора

У меня есть дом. Меня имеют в нем.

Дом в охраняемом коттеджном поселке- мечта любого жителя мегаполиса. Однако реалии жизни в доме мечты могут сильно отличаться от картины, нарисованной в рекламных буклетах и от обещаний менеджеров в офисе продаж. Бывает, что беззаботная жизнь за забором поселка бывает только в нашем воображении.

 

Чтобы понять причины волнений и беспокойств обладателей элитной недвижимости, рассмотрим, как создается поселок. Физическое или юридическое лицо покупает большой земельный надел, от 20 гектар общей площадью..

Далее проводится процедура перевода земли в нужную для строительства категорию. Работают юристы, адвокаты, процесс занимает не один месяц.

После того, как решен вопрос с назначением земли, идет «нарезка» на мелкие участки, по 10-20 соток, на которых и будут строиться коттеджи для жителей поселка. Но помимо участков в поселке еще есть дороги, зоны отдыха, и вот они -то остаются в собственности застройщика.

Но самое неприятное для будущих жителей- застройщик назначает свою управляющую компанию, от которой будет зависеть будущее поселка. И возможностей для выбора — нет.

 

В чем же могут расходиться обещания «светлого будущего» при покупке недешевой загородной недвижимости и жестокой реальности?

 

Охрана. Что видится покупателю при словах «охраняемый поселок»? Камеры видеонаблюдения по периметру поселка, контрольно-пропускной пункт со шлагбаумом для машин и калиткой -"вертушкой" для пешеходов, проезд и проход в поселок посторонних возможен только по пропускам, которые заказываются жителями, к которым идут гости,  или прорабами, делающими ремон, для своих сотрудников. Увы, функции охраны порой сводятся к нажиманию кнопки, подымающей шлагбаум или отпирающей вертушку для пешеходов для всех желающих пройти в поселок (почему это происходит станет ясно из написанного ниже). Да, камеры слежения можно поставить по периметру поселка и на основных улицах, но ведь надо, чтобы за происходящим наблюдали охранники и немедленно действовали в случае появления подозрительных лиц или подозрительной активности. Особенно умиляют предложения, исходящие от охранных предприятий в «охраняемом коттеджном поселке» по ...заключению с хозяевами договоров на охрану коттеджей!!! А что, охрана поселка не обеспечивает охрану ВСЕХ домов? И если они не могут справиться с этим, может, поменять ЧОП? Но самый интересный сюрприз ожидает жителей поселков, расположенных непосредственно на берегу водоемов. Наличие в поселке собственной марины- причала для яхт — влечет за собой "бонус" в виде запрета на строительство забора в 100 метровой зоне от большой воды. Нет забора- нет охраны. А даже если в нарушение закона будет забор до воды- зимой по льду незваные гости все равно приходят в коттеджи москвичей.Камеры наблюдения фиксируют происходящее, вот только охрана дремлет. И единственное отличие в данном случае от проживания в обычной деревне будет фильм с камеры наблюдения о проникновении на территорию поселка. Ваших непрошенных гостей, пожелавших остаться неизвестными. Вряд ли это будет утешением после кражи со взломом Вашего дома... Кроме того, планировка большинства поселков не предусматривает возможность патрулирования по периметру- ведь полоса земли для прохода или проезда патруля вдоль забора «съест» не меньше двух участков, а это, знаете ли, деньги... Таким образом, из названия поселка слово «охраняемый» может быть вычеркнуто. Что насчет других обещаний?

Вопрос с коммуникациями- ключевой вопрос в деле создания комфортного загородного жилья. А кому принадлежат коммуникации? Трубопроводы, силовые кабели, подстанции, септики? Кто может перекрыть кран? Кто может собирать деньги для починки «аварийного» участка снабжающих труб? Естественно, управляющая компания. И вот тут до жителей постепенно начинает доходить, что стоимость проживания существенно отличается от той, на которую они рассчитывали при покупке. Совсем не мелочь- отличие заявленной мощности электроснабжения  от реальной. То, что полученных мощностей мало для данного количества домов, станет ясно лишь при полном заселении поселка. Про такую «мелочь», как настоятельно рекомендованный управляющей компанией интернет -провайдер, тарифы которого в 5-10 раз отличаются от московских, даже не говорю.

Инфраструктура поселка. Вспоминается пошлый анекдот: обманутый муж упрекает свою неверную жену, мол, ты же обещала любить меня всю жизнь. «Да, дорогой, но я не говорила, что не буду делать перерывы для других» При показе строящегося поселка менеджер -продажник рассказывала вам о том, что ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ поселка создана вся инфраструктура- ясли и школа для детей, ресторан, фитнес-клуб с бассейном, магазин, автосервис. И наивные покупатели действительно думают, что все это будет работать исключительно для них. Увы, разочарование будет жестоким. Инфраструктура будет работать, но не ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для жителей, а В ТОМ ЧИСЛЕ И ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ. А это, знаете ли, большая разница.  Пока дома в поселке раскупаются и люди делают ремонты, школа и ясли для нормального функционирования набирают детей из близлежащих поселков и просто населенных пунктов. По мере заселения поселка мест для «вновь прибывших» начинает не хватать.. Но это все мелочи по сравнению с тем, что может происходить с рестораном и фитнес-клубом. Внимательный читатель уже наверняка догадался, что владельцами и клубов, и школы, и ресторана, и автосервиса остается застройщик. Это ДЛЯ НЕГО функционирует вся инфраструктура.  Который совсем не планирует отдавать все это богатство на откуп жителям, только потому, что они купили коттеджи с землей. Как любой собственник в России, застройщик нацелен на максимальное получение прибыли из имеющихся активов. Тем более, что деваться жителям от последствий его коммерческой деятельности особенно некуда. Дальше все понятно. Магазин дает максимальную прибыль, если продает алкоголь. Значит, население ближайших деревень потянется за водкой «на огонек». Автосервис дает прибыль только при постоянной загрузке, а это значит, что жителей он обслуживать будет «в порядке общей очереди».  Радость от постоянного движения "чужих" машин в нагрузку. Но самое интересное будет происходить в фитнес -клубе. Максимальную прибыль приносит фитнес -клуб с сауной, с номерами для релаксации (тем, кому не с кем "релаксировать", могут воспользоваться услугами работающих в фитнес-клубе "менеджеров"), готовый распахнуть двери для корпоративов и просто веселых компаний. Были бы деньги. Гости будут отрываться в меру своих представлений о том, как можно оторваться- покататься на качелях на детской площадке (и фигли они такую хлипкую площадку сделали, пару раз качнулись - поломалось все), и может быть, даже устроить стрит-рейсинг на дорожках поселка. Они не плохие люди , просто русская душа, после выпитого алкоголя, становится широкой. Теперь понятно, почему столь либеральна охрана на въезде? «В автосервис», «в ресторан», «в фитнес-клуб»- вот слова, которые подымут шлагбаум и откроют  калитку. Понятно и то, что цены, которые будут устанавливаться на все блага инфраструктуры поселка, не будут дешевыми. И ски док для жителей поселка не будет.  

Про качество строительства как-то даже неприлично писать. Если вы будете стоять над строителями и контролировать каждый этап стройки- есть надежда, что разочарований будет меньше. Но их не избежать. Даже если прораб будет искренне желать сделать все по уму, есть технологическая карта и контроль застройщика, и делать придется как быстрее и дешевле. Не могу удержаться, не написать о казусе в одном из поселков. Дома по проекту строились с цокольными помещениями, которые предусматривались для размещения сауны, бани, бильярдной. Глубина относительно земли- минус 2 с половиной метра. А глубина канализации в поселке - 180сантиметров ниже уровня земли. Как виделось инженерам устройство слива отработавших вод из цокольных этажей- загадка. Вода самотеком на 70 сантиметров вверх подыматься не может, увы.

Решать, жить в городе или в коттеджном поселке, вам. Но помнить об этих моментах- надо. И стараться не наступать на грабли.

Что можно сделать, чтобы постараться избежать головной боли7

Покупать дом в поселке известного застройщика, для которого это не первый проект. Съездить в готовые поселки, посмотреть на уже построенные дома. Пообщаться с жителями, послушать их отзывы о жизни в поселке, о работе управляющей компании, по возможности зайти на форум или сайт жителей построенных поселков.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область