Истории из практики риэлтора

Деньги за квартиру - банковские расчеты и просчеты

Расчеты за квартиру- самый серьезный и ответственный момент сделки.  

За годы существования квартирного рынка форма расчетов прошла эволюцию от пересчета вожделенных зеленых купюр в машине перед зданием Мосприватизации на Зеленом проспекте (как варианты- на квартире продавца или покупателя, в туалете указанного здания на Зеленом) до относительно цивилизованного расчета через банковскую депозитную ячейку.

 

Однако есть ряд нюансов, которые хорошо принять во внимание при выборе банка, услугами которого Вы собираетесь воспользоваться для проведения сделки купли -продажи.

Правило первое.

Перед сделкой Вы должны ЛИЧНО осмотреть банк и хранилище, где находятся ячейки. Рекомендации для продавцов и покупателей будут даны чуть ниже, но это правило одинаково важно для всех участников сделки. Не позволяйте делать себя «ведомым». Подумайте, как Вы приедете на сделку, где припаркуете машину. Возьмите шаблоны договоров, которые будут подписаны на сделке, узнайте, есть ли возможность арендовать ячейку для хранения денег. Расспросите у менеджера, как по этапам проходит сделка.

Читать юридические документы во время сделки, в нервной обстановке- дело бесполезное, прочитайте договора дома, желательно с ручкой с руках, отмечая непонятные для Вас моменты.

Надо узнать, есть ли возможность пересчитать купюры и проверить их подлинность самостоятельно (если Вы считаете себя специалистом в наличных расчетах) или есть ли возможность проверки денег в кассе банка (сколько стоит данная услуга).

 

Правило второе.

Самое главное. В хранилище в данный момент времени- когда Вы проводите расчеты- должна проходить ТОЛЬКО ОДНА ВАША СДЕЛКА. Если помещение оборудовано таким образом, что в хранилище находится несколько групп, проводящих сделки- это не Ваш вариант.

 

Правило третье.

В депозитарии должны быть свободные ячейки, которые можно снять в аренду до или после сделки.

 

Идеальная схема сделки: покупатель за несколько дней до сделки приезжает в банк, арендует ячейку и закладывает в нее деньги за квартиру. В день сделки деньги перекладываются из личной ячейки покупателя в ячейку, через которую проводится сделка. После государственной регистрации договора купли -продажи продавец вынимает деньги из «расчетной» ячейки и перекладывает в свою личную. Дальше он забирает деньги в удобное для него время.

 

Самая опасная ситуация- когда кто-то владеет информацией о том, что Вы с деньгами поедете из пункта А в пункт В в определенное время. Избегайте ее.

Плохо, если Вы везете деньги в банк, в котором Вы будете проводить сделку, и об этом знает и продавец квартиры, за которую Вы платите, и риелторы.

Плохо, если Вы приносите в банк зарегистрированный договор купли продажи проданной квартиры и забираете с собой деньги, и об этом знает и покупатель Вашей квартиры (а он должен обменять ключ от ячейки на Вашу расписку о том, что деньги Вами получены, и обмен этот логично проводить именно в банке), и риелторы.

 

Константин получил в наследство квартиру, которую он решил продать. В дальнейшем он планировал на вырученные деньги купить дачу.

Для проведения сделки покупатель предложил воспользоваться услугами банка, в котором у него лежали на счету деньги. Банк был расположен достаточно удобно: с одной стороны, в центре города, рядом с офисом Константина, с другой стороны, не было никаких проблем с парковкой. Форма договора и доступа к ячейки были стандартными и никаких вопросов не вызывали. Привлекало и то, что банк не был широко известен среди риелторов города, поэтому все сделки (которые были весьма редки в этом банке) проходили строго в оговоренное время.

 

Сделка прошла без каких -либо эксцессов, деньги были заложены в ячейку, договор купли -продажи был зарегистрирован и выдан на руки в срок.

 

Вот только поиски варианта для покупки дачи явно затягивались, поэтому было решено на какое-то время деньги, полученные за квартиру, оставить в ячейке банка.

 

Поэтому Константин приехал со своим экземпляром договора купли-продажи в банк, предъявил его вместе со своим паспортом менеджеру из банка и попросил отметить выполнение дополнительного условия своего доступа к ячейке.

Согласно договора с банком, при выполнении условия совершения сделки (предъявления зарегистрированного договора купли -продажи оговоренной квартиры на определенное лицо), арендатор- в нашем случае Константин- получает полный и безусловный доступ к своей ячейке, а дополнительные условия доступа отменяются.

 

Надо сказать, что юридические схемы, применяемые банками для проведения расчетов по недвижимости можно условно разделить на две группы. Есть схема, при которой заключается трехсторонний договор, сторонами в котором выступают продавец, покупатель и банк, и есть вариант, когда договор- двухсторонний, одна сторона- банк, а вторая- либо покупатель, либо продавец. При второй схеме между сторонами (банком и продавцом или покупателем) заключается дополнительное соглашение об ограничении доступа арендатора на время проведения сделки к ячейке. Условием получения доступа арендатора -продавца, которым являлся Константин, - становится условие предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. В случае, если по истечении некоторого времени продавец не приходит с документами, доступ к ячейке получает покупатель и забирает свои деньги обратно.

 

Прошло некоторое время, и дача была найдена. Накануне покупки «домика в деревне» наш герой решил заехать в банк и забрать деньги, чтобы с утра провести расчеты за дачу.

 

Однако в банке его ждал сюрприз- посмотрев на его паспорт, менеджер отказалась допустить его в ячейку. «Поглядите, в это время, с такого-то по такое-то число, доступ к ячейке у Вашего покупателя»,-огорошила она Константина.

К счастью, при себе был договор купли -продажи, который и был предъявлен клерку. «Да что Вы мне его под нос тычете, у меня вот подколота копия, я сняла ксерокс, когда Вы приходили в прошлый раз, но ведь в договоре аренды ячейки написано- в этот срок может зайти в ячейку только Ваш покупатель»- настаивала девушка-банкирша. Пришлось идти в юридический отдел и просить разъяснить сотруднице, что условие доступа УЖЕ ВЫПОЛНЕНО, и в соответствии с договором, Константин стал обычным арендатором, который имеет доступ к арендованной ячейке в любое время в рабочие часы банка.

 

Каково же было изумление Константина, когда юрист встал на сторону менеджера и отказал ему в доступе.

 

Мобильный телефон- великое изобретение человечества.

Константин позвонил мне, будучи уже на взводе. Сделка с дачей была под большим вопросом, более того, менеджер банка пообещала позвонить покупателю квартиры Кости и спросить ее, не собирается ли она посетить ячейку. Под мою диктовку он написал заявление на имя Председателя правления банка с кратким объяснением ситуации и просьбой обеспечить выполнение пунктов договора аренды ячейки о безусловом доступе его  к ячейке после проведения сделки и предъявления соответствующих документов.

Попросил юриста завизировать на своем заявлении отказ. И тут- о чудо!- на клерка снизошло понимание ситуации, последовал крик типа «Эврика!» и менеджеру было дано указание провести клиента в хранилище.

 

Понятно, что никакого злого умысла во всей этой ситуации у сотрудников банка не было. Просто сделки по недвижимости проводились у них крайне редко, и деньги свои продавцы забирали сразу.

А были просто банальное нежелание разобраться в ситуации и лень внимательно прочитать договор, составленный своими же специалистами.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область