Истории из практики риэлтора

Квартира за миллион

Одна из реалий рынка недвижимости России- разница между суммой, которую большинство покупателей платит за недвижимость и ценой, указанной в договоре купли – продажи. Откуда берется такое расхождение? Да все оттуда, из Налогового кодекса РФ.

 

 Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

(в ред. Федеральных законов от 20.08.2004 N 112-ФЗ, от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

расходы на разработку проектно-сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 144-ФЗ, от 26.11.2008 N 224-ФЗ)

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:

при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них.

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 29.11.2007 N 284-ФЗ)

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

(пп. 2 в ред. Федерального закона от 20.08.2004 N 112-ФЗ)

2. Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 N 166-ФЗ, от 30.05.2001 N 71-ФЗ, от 20.08.2004 N 112-ФЗ) 

Как следует из приведенной статьи, в случае, если хозяин квартиры владел недвижимостью более 3 лет, в договоре купли-продажи может стоять любая сумма. Владелец получает налоговый вычет на всю стоимость – вот только надо подать декларацию в свою налоговую инспекцию (по месту жительства) и заявление с просьбой предоставить этот вычет. Автоматически в нашей стране происходит только призыв в Вооруженные Силы. Там никаких заявлений подавать не надо- все сделают дяди и тети из военкомата.

Совсем «другое кино» - когда недвижимость находилась в собственности менее трех лет. Здесь есть два варианта развития событий. Первый. Заплатить 13 процентов с суммы, превышающей тот самый миллион (для примера- однокомнатная в Москве стоит 5 миллионов рублей. Средняя такая квартира. Значит, надо будет отдать в «закрома Родины» 13 процентов от 4 миллионов рублей. То есть, 520 тысяч рублей-если просто продать квартиру и ничего не приобретать взамен.) Второй. Та же статья 220 НК РФ предлагает заплатить те же 13 процентов, но уже с разницы между суммой дохода, полученного от продажи (читай- суммы, указанной в договоре купли –продажи) и суммой расходов на приобретение недвижимости. Что особенно радует- речь идет не о расходах, произведенных в данном календарном году, а о всех расходах. (чаще всего инвесторы, купившие квартиру на стадии котлована, и продающие готовое жилье, пользуются именно этой возможностью- указывают в договоре купли-продажи сумму, которая была потрачена на инвестирование).

Есть один неочевидный для далеких от юриспруденции людей нюанс. Датой возникновения права собственности в соответствии с законодательством России будет дата государственной регистрации права собственности. Что это значит? Рассмотрим ситуацию, когда семья Ивановых решила разъехаться. Как это бывает достаточно часто, люди жили в неприватизированной квартире, не сильно задумываясь, нужна ли им эта приватизация, и что она поменяет в их жизни. А риелтор, к которому они обратились, объясняет, что разменять неприватизированное жилье практически невозможно, и проще всего и, самое главное, быстрее всего, можно разменяться путем продажи приватизированной квартиры и одновременной покупки подменного жилья для всех членов семьи Ивановых. И риелтор абсолютно прав- число желающих разъехаться в разы больше владельцев нескольких жилплощадей, которые хотят эти самые площади объединить. Поиск варианта размена может затянуться на годы. И по закону бутерброда, найденные площади будут в собственности, а значит, владельцам этих площадей надо будет приватизировать квартиру Ивановых, а приватизировать жилье человек по закону может один раз в своей жизни. Так что размен – путем ли поиска прямого варианта или через альтернативную сделку- идет через приватизацию.

И вот Ивановы идут и приватизируют свои метры. Люди искренне недоумевают- как же так, мы уже более 10 лет хозяева квартиры, о каких налогах может идти речь? И хорошо, если свой размен они проведут с помощью грамотного специалиста, который все-таки этот миллион проведет по договору. Ибо сделанное вернуть назад бывает ну очень сложно. Все разговоры о том, что это был обмен, что «мы уже 20 лет живем в этой квартире»- для налоговой пустой звук, налоги будут начислены в строгом соответствии с законом. 13 % от суммы, превышающей миллион.

И еще нюанс. Иногда люди рассуждают так- нас, Ивановых, прописано много, 5 человек, значит мы получим вычет: 5 умножить на миллион равно 5 миллионов рублей. Увы, логика закона другая. Вычет предоставляется на квартиру целиком (или на комнату, в случае коммунальной квартиры), а не по числу собственников.

И вот по этой самой причине появляются эти самые договора купли-продажи, в которых ценой договора прописывается некая сумма, чуть меньшая миллиона.

Через 3.5 года, когда исполнится 3 года с момента последней приватизации жилья, цены в договорах будут, в большинстве своем, соответствовать реальной цене, по которой производятся расчеты сторон, а до тех пор- эта головная боль будет досаждать всем участникам рынка.

Чем грозит договор с заниженной ценой продавцу? Покупатель может выплатить этот самый миллион- и ничего продавец не докажет, ибо договор подписан, прошел государственную регистрацию. Как это происходит, я, пожалуй, писать не буду, дабы не вводить в искушение случайных читателей. Но, к сожалению, прецеденты имеются, и иски в судах рассматриваются. И не всегда справедливость торжествует. Справедливость в понимании продавца.

Но все-таки, в данной ситуации покупатель защищен намного меньше от возможных проблем..

Уже не выйдет получить налоговый вычет на 2 миллиона, который государство предоставляет при покупке жилья.

Однако это мелочь по сравнению с тем, что продавец (и не только продавец- жена продавца, прокурор, ранее проживавшие лица) может подать иск о расторжении договора купли-продажи. По закону, в случае расторжения сделки покупатель получит миллион рублей, а квартира будет возвращена продавцу (или не продавцу- зависит от конкретного иска- но будет изъята у покупателя).

Как подстраховаться, если Вы покупаете «недвижимость за миллион»?

Вариант номер один. Расписка на полную сумму, за которую Вы покупаете. Причем, в идеале, в тексте расписки должно быть написано, что деньги за квартиру в такой –то сумме продавец получил. Хуже, когда продавец пишет две расписки- одну на миллион, а вторую- на деньги, полученные за «неотделимые улучшения» недвижимости. Если судья попадется по натуре скептический, он захочет выяснить, что же это за такие «неотделимые улучшения», которые стоят, в случае упоминавшегося выше примера «однушки», 4 миллиона рублей. Надо понимать, что и в том и в другом случае решение о том, рассматривать эту расписку или нет, будет приниматься судьей, и гарантии того, что иск будет выигран покупателем, никакая расписка не дает. Просто шансы на победу у покупателя будут выше.

Как вариант, в текст договора включается пункт о том, что в случае, если квартира у покупателя будет изъята, продавец обязуется либо выплатить рыночную стоимость изъятой квартиры, либо приобрести аналогичное жилье. Но что решит судья, в случае иска от продавца или третьих лиц- вопрос сложный и неоднозначный.

 


Как видите, вопросы о том, какая будет стоять цена в договоре купли-продажи Вашей недвижимости, какая будет написана расписка продавцом, будет ли пункт об обязательствах продавца купить аналогичное жилье в договоре купли –продажи, -очень сложные и очень важные. Я считаю, что решать их надо еще в момент подписания предварительного договора, и включать в число существенных условий договора.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область