Истории из практики риэлтора

Альтернатива- быть или не быть?

Альтернативная сделка купли- продажи- это продажа квартиры, комнаты, с одновременной покупкой жилья (недвижимости) для продавцов.

Собственно говоря, именно технология альтернативных сделок позволила обменяться миллионам жителей нашей страны после того, как стало возможным покупать и продавать жилье. По оценкам экспертов, порядка 80 % всех сделок на рынке купли -продажи недвижимости составляют именно альтернативные сделки, то есть 4 из 5 проданных квартир- это «замаскированные» обмены.

 

Люди старшего поколения помнят Бюро по обмену и распределения жилплощади времен Советского Союза, помнят толкучки, на которых собирались желающие поменять жилье. Процедура поиска варианта занимала долгое время- порой годы. И как только был введен эквивалент квадратных метров- стоимость, выраженная в рублях (большинство, правда, предпочитало дензнаки других государств)- лед тронулся! Да еще как тронулся!

Что же позволяет довести до завершения получающиеся цепочки обмена (на моей памяти самая длинная цепочка состояла из 8 квартир!)?

На мой взгляд, именно денежный аванс, вносимый за квартиру и передаваемый далее по цепочке, позволяет «сшить» несколько сделок.

Сделки с покупкой альтернативного жилья намного сложнее сделок, при которых участвуют только покупатель и продавец свободной квартиры. Ведь фактически речь идет об обмене жилья, и очень часто «продавцы»- собственники и жильцы продаваемой квартиры - просто не понимают происходящего и финансовой ответственности по заключенным договорам.

Тему этого выпуска- отказ продавцов альтернативной квартиры от продажи- мне подсказала подписчица Евгения:

«Напишите про мотивацию продажи - ведь иногда с первых минут просмотра ясно, что не продадут и аванс вернут, потому что, скажем, временный конфликт в семье, а на самом-то деле продавать не хотят. А бывает, видно - хотят разъехаться во что бы то ни стало. Например, два поколения. Эти подзаймут (если надо) и разъедутся.»

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Иван обратился ко мне за помощью по сопровождению сделки- он нашел квартиру «своей мечты» буквально в соседнем доме. В маленькой — всего 86 квадратных метра общей площади - четырехкомнатной квартире проживали мать с отцом, старший сын с семьей и младший сын с любимой женщиной. Расселением занималась риелторская фирма.

Первое, что меня поразило, это довольно свежая стальная дверь с глазком, ведущая в комнату младшего сына. Было видно, что недавно отношения дошли до кульминации, следствием которой и было появление железного монстра в межкомнатном проеме.

«Не хватает только амбразуры, чтобы отстреливаться,»-пошутил Иван. Мне же было не до шуток. Когда подобные отношения в семье- возможно развитие событий, при котором только для того, чтобы не было хорошо остальным, один из персонажей может сорвать сделку. Причем сорвать ее прямо перед подписанием договоров.

Рассыпаясь в извинениях, мы обошли всех членов семейства, глядя в глаза каждому, задавали один и тот же вопрос: «Хотите разъехаться-то?» И все жильцы с жаром говорили, что очень хочется разъехаться. Отдельно мы поговорили с младшим сыночком- с Алексеем. Если отец рассказывал об отношениях в семье с горечью, то Алексея просто переполняли эмоции. Возмущение, гнев, обида, рассказы о родительской несправедливости.

Выйдя из квартиры, я попросил Ивана очень хорошо подумать, о такой ли квартире он мечтал. Но что поделать, в интересующем его районе было очень много трехкомнатных в продаже, а четырехкомнатых больше не было ни одной. У Ивана же подросли разнополые дети, и вопрос о выделении отдельной комнаты сыну и дочке стоял очень остро.

На следующий день мы пошли вносить аванс за квартиру в агентство.

Вообще, тема аванса очень и очень интересна и заслуживает дальнейшего пристального изучения, что и планируется сделать в грядущих выпусках рассылки.

Каждая фирма привносит что-то свое в сокровищницу риелторского опыта, разрабатывая свои договора о внесении денежных средств за недвижимость. Все эти «документы» роднит одно- взять на себя минимум ответственности за проведение сделки. Покупатель в этих сценариях начинает и проигрывает.

В случае Ивана договора были составлены между ним, покупателем, и продавцами. Только за продавцов подписывался представитель фирмы, на которого «продавцы»- хозяева квартиры- выдали доверенность. Обставлено все было достаточно красиво- название фирмы в договоре крупными буквами, в полстраницы, деньги принимали в кассе агентства, вот только суть договора и назначение платежа в приходном ордере были прописаны самым мелким шрифтом.

Смысл происходящего был донесен до Ивана. Но — охота пуще неволи. Договор мы подписали, но с одним непременным условием- при внесении залога за альтернативную квартиру- каждую- ВСЕ собственники и ВСЕ зарегистрированные пишут обязательство вернуть выданный им аванс в полном объеме при отказе от сделки, независимо от того, кому подобрана данная квартира.

Месяц подбирались квартиры для семьи из четырехкомнатной квартиры. За все три квартиры были внесены залоги, были проверены правоустанавливающие документы и истории квартир.

И вот, накануне сделки, звонит агент, проводящий расселение и говорит, что младший сын пришел пьяный домой и заявил отцу со сташим братом, что договор купли-продажи своей квартиры он подписывать не будет, никуда из своего района он не поедет, пусть будет ему плохо и всем пусть будет плохо тоже.

Пришлось сесть за компьютер, напечатать исковое заявление в суд, и с копией этого заявления и ксероксами его расписок ехать для разговора. Так же было составлено ходатайство о наложении ареста на квартиру для обеспечения иска.

От юноши пахло перегаром, но глазки были живые и понятливые. Несмотря на агрессивный настрой, Алексей сумел понять, что разбирательство в суде — неизбежно, и деньги, которые были внесены за три квартиры, ему придется выплатить. Пусть не сразу, частями — но придется выплатить.

Честно признаюсь, это были одни из самых сложных переговоров за мою практику. После двухчасовой беседы мы договорились, что квартиру мы продаем, а Иван лично Алексею даст денег в долг на переезд (надо же было человеку получить хоть какую-то уступку).

Дальше проблем не было. Как это обычно бывает, через месяц, когда мы получили зарегистрированные документы, все в семье уже любили друг друга в преддверии скорой «разлуки», а еще больше- Ивана, человека, который принес мир в семью.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область