Ипотека - игра на чужом поле

При получении ипотечного кредита и последующего поиска варианта жилья есть ряд нюансов, часть из которых я освещу в этом выпуске рассылки

1.Необходимо отметить следующий важный момент. Банки стали очень жестко относится к кредитованию покупки квартир в домах -новостройках. Ни для кого не секрет, что кривое развитие строительной отрасли в нашей стране, и в Москве в частности, привело к тому, что большинство строек заморожены, а построенные дома не спешат «сдаваться» госкомиссии (для сдачи дома Госкомиссии и последующего получения свидетельств о регистрации права собственности на жилье необходимо собрать огромное количество документов и заплатить «премию» чиновникам, для строительных фирм проще вернуть инвесторам деньги, взятые за оформление в собственность и не связываться с этой головной болью. А инвестору дорога в суд, иски выигрываются- но теряется время). Поэтому покупка на сегодняшний день новостройки- мероприятие весьма рискованное для покупателей- частных лиц, а для банков риски вырастают многократно- ведь как такового, предмета залога нет. Ибо юридически покупка квартиры в новостройке- это покупка обязательства, а сама квартира «появляется» на свет божий именно после государственной регистрации. Вот поэтому повышенные риски для банка при кредитовании покупки новостроя нашли отражение в существенном повышении ставок кредитованиия. Таким образом, взяв кредит на покупку квартиры в строящемся доме, надо быть готовым к выплате повышенных процентов по ипотеке до момента получения свидетельства о собственности (год-два-три...как получится).

2. Получив в банке одобрение кредита, покупатель начинает — или продолжает — поиски квартиры. И на момент подписания авансового договора (предварительного, о залоге- в зависимости от позиции юристов риелторской фирмы)- надо очень хорошо понимать, какие документы на квартиру потребует банк и сколько времени будут рассматривать банковские специалисты данный конкретный вариант покупки.

Первое. Внося деньги настаивайте на том, чтобы в договоре с продавцом (риелторской фирмой) было прописано обязательство продавца собрать все необходимые для БАНКА и для независимого оценщика документы. Юристы банка и оценщики требуют некоторые документы, которые не нужны для регистрации договора купли- продажи квартиры, и в стандартных договорах продавцы не обязуются собирать дополнительные справки. К примеру, все банки требуют выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). Делается такая справка 5 рабочих дней, выдается любому обратившемуся человеку, единственное, что надо предъявить- паспорт и адрес квартиры. А вот архивную выписку из паспортного стола Вам не выдадут без доверенности от собственника квартиры (ее и собственнику бывает непросто получить, о чем я раньше писал в выпуске ). Этот документ юристы банка требуют, если продавец квартиры является не первым хозяином, или в квартире ранее были прописаны члены семьи продавца.

Второе. Сроки исполнения предварительного договора. Как я уже упоминал, выписка из ЕГРП будет готова через 5 рабочих дней. За отдельные деньги- и немалые- Вам ее изготовят за день- два. Если будет затребована дополнительная информация из БТИ- будьте готовы к ожиданию еще 2-3 недель (для ближайшего Подмосковья сроки могут отличаться) -или дополнительным расходам. Независимое оценочное заключение готовится от 3 до 10 рабочих дней (ускорение возможно, как Вы понимаете). И еще на стадии одобрения кредита поинтересуйтесь, сколько времени, как правило, готовят заключение юристы. Обратите внимание на «как правило». Специалистов банка очень мало интересует то, что Вы внесли залог за квартиру, им не интересен тот факт, что срок договора с продавцом у Вас уже истек и с Вас требуют либо дополнительных денег, либо квартира будет продана другому покупателю. Риелторы и банк между собой никак не связаны, а Вы- между ними. И игра идет у тех и у других по своим правилам. Поэтому здесь будет уместен совет: либо, обсуждая сроки выхода на сделку, берите времени с запасом- умножив, к примеру, все сроки на 2, либо сформулируйте пункт о сроках проведения сделки так : «сделка будет проведена в течение 2-3-4-... банковских дней с момента одобрения банком покупки мной данной квартиры».

И третье. Оговорите в договоре, что же такое «одобрение банком покупки квартиры». Все юристы, а особенно банковские, очень не любят оставлять следы своей юридической жизнедеятельности. Поэтому получить от них документ, в котором будет черным по белому написано, что юридический департамент не дает согласия на покупку заемщиком, то есть Вами, данной квартиры, будет довольно сложным. Мой совет- оговорить в договоре телефон и ФИО своего кредитного инспектора, который устно подтвердит продавцу или его представителю отказ банка выдать кредит на покупку данного варианта. Не забудьте прописать обязательство продавца вернуть Вам залог в течение1-2- 3-4-5-...банковских дней с момента получения отказа.

Помимо всех вышеприведенных советов, я рекомендую Вам очень подробно и тщательно ознакомиться со всеми условиями предоставления кредита.

Если в банке допускается расчет через банковский сейф другого банка- ставка кредита будет выше, чем если Вы будете рассчитываться в «родном» банке, не отходя от кассы.

Прочитайте договор аренды банковского депозитного сейфа, шаблон возьмите с собой на заключение авансового договора с продавцом, в противном случае продавец может быть неприятно удивлен условиями доступа к деньгам после совершения сделки купли-продажи. Удивление может быть настолько велико, что сделка будет сорвана. Деньги, потраченные Вами на оценку квартиры, ускорение получения необходимых справок, оплату решения банка- никто не вернет.

И будьте готовы к тому, что в договоре купли -продажи -по настоянию банка- появится пункт, который обязует Вас выплатить банку все причитающиеся с Вас деньги в случае расторжения договора купли-продажи и изъятия у Вас квартиры по ЛЮБЫМ основаниям.

В любом случае, я желаю Вам удачи при покупке — ведь для покупателей сейчас просто замечательное время: огромный выбор, внимательные к Вашим нуждам продавцы, готовые снизить цену и собрать все необходимые документы.