Истории из практики риэлтора

Ипотека- игра на чужом поле-2

В прошлом выпуске своей рассылки я писал о некоторых важных моментах, которые надо знать, помнить и применять при покупке недвижимости с использованием ипотечного кредита. Сегодня я расскажу, какие еще подводные камни могут ожидать Вас при покупке жилья по ипотеке.

 

 

Первое. Внимательно изучите кредитный договор. У разных банков он отличается, однако есть пункты, которые имеются практически во всех договорах ипотечных банков.

Например, есть пункт, говорящий о том, что в случае, если обеспечение кредита- то есть заложенный объект недвижимости- резко потеряет в цене, заемщик обязуется вернуть банку невыплаченную сумму кредита. То есть, если эксперты банка в случае значительного падения цен на рынке недвижимости посчитают, что рыночная стоимость Ваших квадратных метров меньше (или может стать меньше), чем причитающаяся с Вас сумма основного долга плюс проценты по кредиту,- банк потребует немедленного погашения всей суммы. Не надейтесь на гуманизм банкиров, правительство или заграницу- иск банком будет подан (при необходимости) и процедура взыскания с Вас денег будет запущена.

Обсудите с кредитным брокером, как может меняться процентная ставка кредита, особенно в случае, если кредит берется на длительный срок. Юристы банка прописывают право кредитного учреждения менять ставку (а люди они позитивные, поэтому речь конечно же идет о ее, ставки, повышении) при существенном изменении экономической ситуации в стране, читай, при изменении ставки ЦБ.

Второе. При поиске недвижимости в 95% (если не более) случаев Вы будете находить объекты, которые продаются риелторами. И когда будет найден Дом Мечты, за него надо будет внести аванс (залог, предоплату- зависит от фантазии риелторов). Если Вам повезет - квартира будет свободной и продавать ее будет частный маклер- сумма аванса не будет больше тысячи долларов. Если же квартира продается с покупкой альтернативного жилья, или же продает ее риелторская фирма- готовьтесь выложить от двух до десяти процентов стоимости квадратных метров в качестве аванса.

Но ведь эти же деньги пойдут в зачет при оплате стоимости недвижимости?- спросите Вы. - И это же обычная практика при покупке жилья, в чем может быть проблема?  

Не спешите, жизнь приготовила испытание, которое надо будет преодолеть.

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ.

Андрей с Оксаной давно мечтали перебраться из однокомнатной квартиры, где они жили вместе со своим трехгодовалым сыном, в двухкомнатную квартиру в построенных рядом новых домах. После долгих поисков была найдена «двушка» в новостройке- и этаж как хотели, хороший, и площадь достойная. А самое главное- дом находился рядом с домом родителей Оксаны, что решало множество проблем при воспитании ребенка.

Андрей получал неплохую зарплату, с которой исправно платил налоги, так что кредит на 10 лет в серьезном банке он получил без особых проблем. Своих денег у него было достаточно, чтобы заплатить требуемые банком 30 процентов стоимости жилья. Вот только денег на ремонт не оставалось....

Квартира продавалась известной риелторской фирмой, достаточно известной, чтобы безбоязненно внести требуемый аванс в сумме 5 процентов от стоимости квартиры. При внесении аванса был заключен, как и полагается, авансовый договор с риелторами, а после внесения денег в кассу фирмы- получен приходный ордер.

Совместными усилиями были собраны документы для сделки, юристы банка одобрили выдачу кредита за квартиру по этому адресу.

И вот накануне сделки Ольга, кредитный инспектор банка, поинтересовалась у Андрея, готовы ли у него собственные средства, которые он должен показать при выдаче кредита. «Показать»- значит, положить на счет «До востребования» всю необходимую сумму — те самые 30 проценты собственных денег.

«Но ведь я же внес 5% стоимости квартиры как аванс за квартиру!» - изумился Андрей, у меня своих -то денег как раз 25% и осталось.

«Вот договор с фирмой, вот приходный ордер»...

«Мы не знаем никаких фирм, для нас есть Заемщик и есть продавец квартиры, за которую вы платите 100 %. Эта стоимость стоит в оценочном отчете, эта стоимость будет заложена в ячейку банка, 70% вы получите как кредит. А какая-то риелторская фирма- для нас ее приходные ордера не документ,- отрезала Ольга. -Пусть продавец напишет расписку, что получил эти 5%, я приобщу ее к выписке по счету, где находятся ваши деньги».

Однако продавец, юрист известной московской фирмы, категорически отказался писать расписку на деньги, которые он не получал.Доводы его были вполне здравыми- если сделка не произойдет по каким-то причинам, у покупателя будет право требовать 5% от продавца (расписка об оплате 5% написанная для банка) и 5 % от фирмы (договор аванса и приходный ордер). Вариант с передачей договора аванса Андрея и риелторов, а также приходного ордера продавцу в обмен на расписку тоже не прошла- деньги проведены через кассу, договор заключался. Разрабатывать договор уступки права требования продавцом денег, внесенным по договору аванса Андреем, за день до сделки было проблематичным.

Помощь пришла к Андрею совсем неожиданно. Когда на семейном совете он озвучил проблему, его теща, мама его любимой жены, с торжествующим видом заявила: «Хотела подарок на новоселье сделать, выдать заначку на ремонт. Думала, как купите квартиру, так и выдам денежку. Видать, придется пораньше вам помочь». Все -таки теща- друг человека...

В день сделки Андрей внес на свой счет мамины деньги, получил кредит, в депозитарии забрал их обратно, эти «лишние» 5%. Все, в общем-то, завершилось удачно и хорошо.

Так что, если Вы — один из счастливчиков, которые могут воспользоваться кредитом, нашли квартиру Своей Мечты, не забудьте, что аванс ,внесенный Вами за квартиру риелторам, банком учитываться будет только при наличии расписки от продавца квартиры. Какое бы уважаемое агентство ни было, какие бы документы Вы не принесли- для банка это просто бумажки, не имеющие отношения ни к квартире, ни к Вашему кредиту.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область