Истории из практики риэлтора

Заплати налоги и спи спокойно!

В прошлом выпуске рассылки была подробно разобрана тема налогового вычета и уплаты налогов при продаже недвижимости.

Хочу еще раз повторить – все вычеты предоставляются по заявлению налогоплательщика, «автоматически» ничего не происходит. Возможно, кто-то начнет говорить о презумпции невиновности, правовом государстве и прочих вещах, подтверждающих эрудицию говорящего. Налоговые инспектора в своей работе презумпцией невиновности не руководствуются, а руководствуются, в первую очередь, инструкциями и приказами Министерства по налогам и сборам, и, во вторую очередь, действующим законодательством.

 

 

Предвижу возражения- мол, я продал квартиру, никакой декларации не предоставлял, и никто меня не беспокоил. Ну что ж, кто-то ездит на красный свет... до поры до времени – безнаказанно. Вот только проезд на красный свет нигде не пишется- пока. А запись о проведенной Вами сделке, вместе с экземпляром договора купли-продажи, остается на долгие годы в архиве регистрационной службы.

Ввиду относительной малочисленности российской налоговой инспекции (сравните:в США каждый четвертный работающий гражданин- налоговик) отследить все нарушения и наказать за них не предоставляется возможным. Но время от времени объявляются кампании- например, борьба с фирмами- "однодневками", выявление и наказание владельцев недвижимости, сдающих ее в аренду и не платящих налоги. Сегодня, в условиях кризиса, в бюджете страны образовалась значительная "дыра", пополнить которую и должны налоговые службы. Есть большая вероятность того, что более пристальное внимание будет обращено проверяющими на сделки по купле-продаже недвижимости.

Особое внимание будет уделено сделкам с квартирами, в которых продаваемая недвижимость продавалась по цене меньше миллиона рублей. Сразу оговорюсь. Есть закон- Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Конституция РФ, есть такое понятие, как свобода договора, право собственности, право собственника продавать свое имущество по той цене, которую он считает правильной. Согласно Конституции, никто не обязан свидетельствовать против себя.

Поэтому договор купли -продажи НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ОСПОРЕН!

Но задать Вам- и не только Вам- некие вопросы - очевидные- могут. Например, почему квартира продана по цене, существенно ниже рыночной- той, которая указывается в газетах и в интернете.

И еще есть практика работы налоговых органов, и есть следователи, задача которых эти самые нарушения выявить и пополнить бюждет.

И проблемы могут прийти оттуда, откуда их не ждешь.

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ. 

Мой хороший знакомый Виктор обратился ко мне с просьбой- он решился поменять квартиру, в которой жила его пожилая мама, поближе к себе, на Юго-Запад Москвы.

Помимо заботы о здоровье Галины Владимировны, его мамы, этот обмен должен быть решить сложную задачу контроля за старшей Витиной дочкой, Машей, на выходных, когда мой друг уезжал на дачу. Приезжая с дачи, Виктор обнаруживал следы бурно проведенных его дочерью (и ее друзьями) выходных по всей квартире. Итак, решение об обмене было принято окончательно и бесповортно.

 

Ввиду указанных обстоятельства, идти путем поиска прямого варианта обмена времени не было, поэтому его квартира на Севере города была выставлена на продажу. Рост цен в то время был не таким стремительным, как это происходило в 2008 году, поэтому, найдя покупателя, мы спокойно осмотрели все возможные варианты квартир на Юго-Западе. Основным требованием была "шаговая доступность" искомового варианта от дома Виктора. После десятка просмотров нам повезло- в доме- башне продавалась прекрасная квартира, с большой лоджией, в отлично состоянии. И самое главное- из окон продаваемой квартиры были видны окна квартиры Виктора. Владелица квартиры долгое время сдавала свои метры одинокому бизнесмену. Что особенно привлекало- близкое к идеальному состояние квартиры- бизнесмен сделал великолепный ремонт в счет арендной платы. Интересы Лены, владелицы квартиры, предоставляла частный маклер в годах, надо отдать должное, профессионал своего дела. Поэтому сделка по альтернативной купле-продаже квартиры Виктора прошла спокойно и без проблем. Единственное "облачко" на риелорском горизонте была цена квартиры, указанная в договоре. 990 000 рублей. Лена, хотя и сдавала квартиру, приватизировать ее не торопилась- она ждала, когда будет достроен дом, в котором они с мужем купили квартиру, чтобы прописать туда дочь и мужа, и не связываться при продаже с органами попечительства и опеки. Факт передачи денег мы оформили двумя расписками- одна была на те 990 000 рублей, о которых говорилось в договоре, и вторую расписку Лена написала на разницу между реальной ценой и ценой договора.

Через две недели после получения документов Галина Владимировная переехала в купленное жилье.

А еще через неделю мне позвонил прозволнованный Виктор.

"Мою маму вызывал инспектор из налоговой,представляешь?!"- выпалил он.

Мне вспомнился герой Андрея Миронова из бессмертного фильма "Бриллиантовая рука": "Шеф! Все пропало!! Все пропало!!!"

Мы срочно . встретились, и выяснилось следующее.

Галине Владимировне позвонил Иван Иванович, сотрудник налоговых органов. Поинтересовался, с кем он разговаривает. У него была информация о том, что Лена квартиру сдавала, но бизнесмен оказался ему не по зубам- человек стоял на своем, мол, он родственник хозяйки, а прозрачные намеки на возможную проверку на фирме бизнесмена воспринял с воодушевлением- только что его фирма проверялась со всей серьезностью. После нашей сделки "агенты влияния" инспектора из числа соседей доложили ему, что контингент квартиры поменялся, и Иван Иванович сделал очередной заход.

Поначалу Галина Владимировна, памятуя мои инструкции, сказала, что квартира была куплена за цену, указанную в договоре.

"Да поймите, у нас к ВАМ претензий нет- вы квартиру свою продали и на эти деньги купили здесь жилье, это же обычный обмен! А все вопросы у нас к Лене, и даже не к Лене, а к ее мужу. Если человек за один год покупает второй коттедж в Барвихе, имея скромную официальную зарплату- это непонятно. Но чтобы завязать разговор с Леной, я хочу знать, за какую сумму продана квартира,"- уговаривал Иван Иванович.

"Вы же деньги заплатили? Ну и распишитесь вот здесь в свидетельских показаниях, и у меня не будет вопросов ни к вам, ни к вашему сыну !"(материнская гордость не дала промолчать Галине Владимировне о том, что Виктор добавил существенную сумму- ее "хрущевка" на первом этаже стоила несколько меньше, чем квартира Лены в новом доме). "Я вам обещаю, что больше не буду вас вызывать ни на допрос, ни в суд."

И испуганная женщина сдалась. Она честно рассказала об истинной сумме сделки и подписала протокол.

Я позвонил маклеру Лены, чтобы рассказать о возникшей проблеме.

"Я уже все знаю, мне Лена звонила. Ее вызвали сразу после допроса Витиной мамы. Показания Галины Владимировны существенно осложнили ее жизнь."

 

Я с тоской гляжу американские фильмы, где люди разве что в туалет не ходят со своим адвокатом...

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область