Истории из практики риэлтора

Закладка денег в банк. АБСОЛЮТная надежность?

Сегодня речь опять пойдет о деньгах. О тех деньгах, которые платит покупатель за недвижимость, и ради которых расстается со своими родными квадратными метрами или сотками продавец. Как уже говорилось в предыдущих выпусках, деньги преимущественно передаются при посредничестве банка. В большинстве сделок расчеты происходят с использованием индивидуального банковского сейфа- банковской ячейки.

 

Схема проста- в течение некоторого срока, превышающего срок регистрации договора отчуждения и перехода права собственности, доступ в ячейку имеет продавец квартиры при предъявлении некоторых документов, среди которых обязательно упоминается договор отчуждения, в котором в качестве нового владельца фигурирует покупатель или названный им человек. Если же в течение этого срока продавец не пришел, то приходит покупатель, который забирает назад свои деньги, предъявив некоторые документы, в числе которых удостоверение личности. 

Сразу оговорюсь- эта схема не является единственной или утвержденой законом. И если Вас пытаются заставить действовать именно по этой схеме, то аргументами бывают утверждения: «Все так делают!». На самом деле, в каждой конкретной ситуации условия допуска (схема пользования ячейкой) может быть своя. 

Просто данный порядок наиболее удобен и надежен ... при условии беспроблемного протекания сделки и вежливых, спокойных, уверенных в контрагенте участниках сделки. Увы, подобное случается не всегда. 

В чем же уязвимость этого «законного» доступа в ячейку? 

В первую очередь тем, что ВО ВСЕХ БАНКОВСКИХ ДОГОВОРАХ Вы увидите фразу: «Банк не несет ответственность за подлинность предоставленных документов».

Итак, сидят в банке клерки, зарплаты которых не хватит для покупки даже полметра в продаваемой квартире, и на глазок определяют подлинность договоров отчуждения недвижимости, стоимость которой временами превышает стоимость всего отделения банка. 

Возникает вопрос- есть ли выход? Ведь у банка нет «горячей линии», по которой он может связаться с Регистрационной палатой и получить сведения о том, что переход права собственности произошел. Линии нет, это правда. Но есть закон, по которому ЛЮБОМУ заинтересованному лицу выдадут выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в котором содержится достоверная информация о настоящем собственнике недвижимого имущества. Пришел продавец- взяли выписку, убедились, что недвижимость продана- доступ в ячейку открыт.

И если найдется банк, «лицо» которого будет заинтересовано в проверке подлинности документов, предоставляемых сторонами,- все мои сделки будут проходить только там. То есть речь идет о том, что сотрудник банка ЛИЧНО получает выписку из ЕГРП, и на основании этого осуществляется доступ в ячейку.

Возможно, такие банки уже есть. Не знаю. 

Кто-то мне возразит, мол, ситуация контролируется передачей ключа от ячейки после совершения сделки. Или надежная фирма выступает гарантом сделки и передает ключ вместе с документами.

Что тут можно — и нужно- сказать.

Во-первых, во многих банках сторона сделки может просто прийти и заявить, что ключ от ячейки был утерян. И в этом случае достаточно заплатить сумму, сравнимую со 100 долларами и получить дубликат, и доступ к ячейке (по моему опыту, одна «надежная» фирма довольно долго проводила сделки через депозитарий банка именно с такими условиями договора аренды ячеек, и никто не удосужился прочитать именно этот пункт в договоре)

Во-вторых, «надежная» фирма- это очень сложное понятие. Количество филиалов по городу и армия агентов- не показатель надежности. А про «художества» «надежных» фирм можете почитать в интернете. Дело дошло до того, что в FAQах (!!!) пишут открытым текстом: « С фирмой АБВГД дела не имейте ни при каких условиях, даже несмотря на то, что более 60% предлагаемых вариантов- их эксклюзивы!»

И сотрудники в «надежных» фирмах, увы, не оформлены по трудовой книжке, их просто нет в природе. Ну, нет их в штате. А на самой фирме лишь иногда могут сказать, какой был предъявлен паспорт (какой бывшей республики СНГ) при заключении трудового договора или заполнения анкеты. И если с банка по суду Вы теоретически что-то сможете получить, то бухгалтерский баланс у риелторов весьма скромен, а уставной капитал не превышает установленный законом минимум (порядка десяти тысяч рублей).

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ 

Алексей продал свою однокомнатную квартиру (которая досталась ему по наследству) в престижном районе города, и на вырученные деньги плюс некоторую доплату мы хотели найти «двушку» в одном из отдаленных районов Москвы. Проблем, как мне виделось, возникнуть не должно было- уж там-то, в районе с неблагополучной экологией и совсем плохой транспортной доступностью, этих квартир было ну очень много. Как всегда, уже в процессе поиска вылезло обязательное требование- в квартире должен быть балкон.

Жена Алексея была согласна, когда к нему приходили друзья попить пива после работы- но не глазах у ребенка, а на балконе. Ребенок не видит и не слышит взрослых разговоров, и муж под присмотром. Поэтому требование наличия балкона было абсолютным и не обсуждаемым.

Начав поиски, я, к своему удивлению, обнаружил, что район был застроен домами той самой серии, в которой двухкомнатные квартиры балконов не имели. В результате долгих поисков мы все-таки нашли «квартиру мечты», на которую хватало вырученных денег. 

Я проверил документы, и мы назначили день сделки.

Надо сказать, что наш контрагент- директор серьезной фирмы по имени Игорь- вел себя очень странно. По моему опыту, решившись на продажу, люди активно совершают некоторые действия, которые приведут их к получению денежного эквивалента квадратных метров. Игорь же как будто не был заинтересован в сделке. Долго отказывался встречаться с нами, чтобы оговорить условия продажи и показать правоустанавливающие документы на квартиру. От получения задатка за квартиру он отказался, мотивируя это тем, что на следующей неделе будет сделка. Рекламу в СМИ и интернете он прекратил.

В день сделки он приехал в банк, но документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи, не привез, сославшись на то, что подвели его риелторы и не взяли их из БТИ.

«Игорь, ты квартиру продавать хочешь?»- в лоб спросил я его.

«Да, конечно!»

«Когда будут документы?»

«На следующей неделе, я все брошу и поеду в БТИ!» -ответил Игорь.

Я отвел Алексея в сторону.

«Что скажешь? Может, арендуем ячейку и пусть деньги лежат, пока товарищ весь пакет не предоставит?»

«Понимаешь, там ведь квартир больше нет С БАЛКОНОМ, да и по цене эта квартира нормальная...»

И мы заложили деньги. Игорь подписал договора купли-продажи, клятвенно пообещав все привезти до Нового года.

Прошли праздники. Документов у меня не было, а дата, когда продавец мог попасть в ячейку с деньгами, приближалась.

Чтобы перестраховаться, я поехал в банк, предупредить, что договора на регистрацию не сдавались. 

Надо сказать, что идя навстречу продавцу, Алексей согласился проводить сделку через банк в ближнем Подмосковье, рядом с офисом Игоря. 

В свое время я работал в организации, которая обслуживалась в одном из отделений этого банка, провел несколько сделок с использованием их депозитария. Проблем не было никогда никаких, и, самое главное, мне очень нравилась готовность сотрудников банка помочь в решении возникающих сложностей, а сложности —разной степени тяжести- бывают всегда. 

Какое же было мое удивление, когда в банке мне категорично сказали- придет продавец с договором, на котором стоит круглая печать и прямоугольный штамп, - и мы его пустим в депозитарий.

«Вы хотите сказать, что вы особенно не смотрите на договор, на печати, на подписи участников, а просто убеждаетесь в наличии оттисков установленного образца- и ВСЕ???!!!»

«Да, в договоре написано- мы не несем ответственность за подлинность предоставленных документов, поэтому никаких проверок мы НЕ ПРОВОДИМ!!!»

«У вас, что проблем не было? А если человек напечатал договор, сделал поддельные оттиски и показал вам ?»

«Ну, это уже уголовное дело, вы можете заявить в милицию,»- «успокоила» меня начальник отделения банка.( «А потом пусть милиция ищет «продавца», а вы будете искать ваши деньги,»- подумалось мне)

«Хорошо,- мне хотелось полной ясности в позиции менеджмента банка.- А если продавец на радостях попадет под машину, и не сможет явиться в банк в установленный в договоре срок, придут к вам родственники, заявят о несчастном случае. Вы что же, по истечению этого срока отдадите деньги покупателю? Продавец останется и без денег, и без квартиры?»

«Да. Поймите, как ВЫ написали в договоре, так МЫ и поступим. Наш банк отвечает за ДОПУСК К ЯЧЕЙКЕ, а ваши дела и ваши проблемы- это ВАШИ дела и ВАШИ проблемы».

Игорь приехал на следующий день в банк, они с Алексеем расторгли договор о допуске к ячейке, Алексей положил деньги на депозит.

Проблемы у Игоря, как оказалось, были с подменной квартирой- он задумал взять сначала кредит, спокойно купить квартиру своей мечты, а потом продавать без суеты и спешки свое жилье.

Как назывался банк? Наверное, это не важно, тем более, речь идет об одном из отделений. Но внимательный читатель, я думаю, догадается, в рассылке есть название.

 

А у меня появился еще один аргумент за то, чтобы делать сделки только в проверенных банках и на своих условиях.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область