Истории из практики риэлтора

Инвестиции в "хрущевки"

По программе города Москвы все «хрущевские» пятиэтажки будут снесены. Владельцы же квартир в этих домах получат новое жилье в пределах округа, где находится сносимое здание. Естественно, возникает вопрос- насколько может быть инвестиционно привлекательной покупка квартиры в доме, который должен пойти под снос?

 

Существует много нюансов, каждый из которых может стать решающим при подведении окончательного «баланса». И от этих самых мелочей может зависеть, что получится- доход или убыток. 

Приведу некоторые из них.

Срок сноса дома, срок, в течение которого деньгам предстоит «обернуться» и цена покупки - «инвестиции»

Получаемое жилье взамен сносимого- метраж, расположение

Комфортность проживания в «инвестиционной» квартире

 

Теперь поподробнее.

 

Сроки сноса устанавливаются на уровне Правительства Москвы, но сроки мирового финансового кризиса Правительством не устанавливаются. И корректировка планов, в связи с изменившимися экономическими условиями, неизбежна. 

С одной стороны, хотелось бы поскорее получить новое жилье, либо для дальнейшего проживания, либо для последующей перепродажи (мы же- Инвесторы!). С другой стороны, чем ближе «время «Ч», тем больше растут «хотелки» у продавцов этой самой недвижимости в пятиэтажках. И цены на «хрущебу» уже сравниваются с ценами на «будущую» квартиру.

А когда над домом занесен ковш экскаватора и снос вот-вот начнется (самый сладкий миг для потенциального инвестора), купить уже ничего не получается- в регистрационных органах запрет на совершение операций с жильем в сносимом доме. 

Со сроками связаны и риски подобной инвестиции. Я был свидетелем случая, когда дом подлежал сносу как аварийный. Состояние коммуникаций действительно было ужасным, поэтому мои знакомые не сомневались- покупка квартиры будет удачным вложением денег. И действительно, через некоторое время начали ломать соседний дом, а жильцам его были предоставлены квартиры в новенькой 17-этажке, построенной в 200 метрах от снесенного здания. Но грянул кризис- и к зданию, где жили мои друзья, «присмотрелись повнимательнее». И... аварийность отменили! Понятно, что когда-нибудь дом снесут, и те, кто будет в это время там проживать, получат, наконец-то, жилье в новом доме. Наверное, это будут внуки моих знакомых..

Теперь о том, какие метры и сколько будет получено взамен поломанного. По закону полагается получать жилье в том же округе, где находился дом. НО!! Большинство административных округов Москвы уже давно «выползло» за МКАД, сравните, район метро Академической- и самый южный конец Южного Бутова. Разница потрясающая! Можно возразить, мол, есть законы, постановления, давать квартиры взамен- «на соседней улице». Увы, правда жизни такова, что молчуны, не способные бороться за свои права уедут южнее Южного Бутова... Поэтому, совершая подобную покупку, надо быть готовым к тому, чтобы углубить свои знания в области гражданского права и начать плотно общаться с юристами и адвокатами. Опять же, имею много примеров того, как люди, отстаивая свои интересы в суде по вопросу их отселения за пределы МКАДа, получали великолепные результаты. 

Не менее важно суметь найти возможности договориться о получении квадратных метров чуть больше, чем положено. Допустим, у Вас есть двухкомнатная квартира площадью 45 квадратных метров. При сносе площадь жилья, которое Вам положено- не менее этих метров. НО! Двухкомнатные квартиры в панельных домах бывают 52 и 59 квадратных метров. Какую бы Вы хотели получить? «Хотелось бы 59, «распашонку», но ведь мне не дадут!».

Не дадут. Но могут продать «лишние» метры вполне по «инвестиционно-привлекательной» цене. 

Теперь о самом главном- о том, насколько купленная инвестором квартира в пятиэтажке будет комфортна для проживания. Я не раз сталкивался с таким подходом- человек смотрит квартиру в «хрущевке» и, под впечатлением увиденного, заявляет- НЕТ! «Да ведь там же жить невозможно, ужасная квартира, ужасный подъезд!» Пятиэтажки-то бывают разных серий (естественно, речь идет о так называемых «сносимых сериях»)... А человек посмотрел один вариант- и говорит железное «НЕТ»!

На что надо, конечно же, обращать внимание- район, контингент проживающих, транспортная доступность. Ведь даже если квартира берется исключительно с целью вложения и приумножения денег, глупо не сдавать ее и не получать некий «дивидендный» доход в предвкушении грядущего роста капитала за счет получения новой квартиры. Что особенно будет актуально, если выйдет неувязочка со сроками сноса, о которой говорилось выше. Руководствуйтесь правилом- неудачная спекуляция становится инвестицией. 

А теперь- зачем я написал об этом в середине августа, когда все население мегаполиса спасается от дыма и смога на курортах или на «дальних» дачах?

Как говорится в пословице, рыба хорошо ловится в мутной воде, а варианты для вложения- в дымной Москве.

По закону больших чисел, всегда, в том числе и сейчас, есть люди, которым срочно надо продать квартиру. И в «мертвый сезон» эти люди готовы будут пойти на значительные уступки в цене, лишь бы найти покупателя. С начала кризиса много писалось о том, что кризис- это время новых возможностей. Может, эта возможность для Вас?

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область