Занижайка - чем рискую я?

Начнем с ПРОДАВЦА.

Занижение стоимости – реальной стоимости недвижимости- в договоре купли –продажи несет следующие риски для продавца.

Первое.

Понятно, что просто так продавцу деньги покупатель не передаст, он всегда хочет иметь на руках какое-то подтверждение произведенной оплаты. В чем покупатель, несомненно прав - понятно, что речь идет о том, что в случае расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным есть шансы все же по решению суда эту «верхушку» с продавца получить. Такая судебная практика существует. Как вариант, риэлторы продавца или сам продавец предлагают написать обязательство продавца выплатить «верхушку» в случае изъятия квартиры у покупателя. На это покупатели идут редко - шансы на решение суда о взыскании суммы завышения в этом случае стремительно падают. Но не  надо думать, что это обязательство дает гарантию на все 100% - всегда есть показания свидетелей (а первым свидетелем будет покупатель, вторым- его риэлтор, третьим - ваш, ибо с налоговой спорить никто не захочет, выбор простой - либо сотрудничаешь со следствием, либо идешь соучастником), выписки о снятии наличных денег покупателем, которые позволят сотрудникам налоговой доказать, что реальная цена была отличной от цены в договоре купли–продажи (далее для краткости – ДКП)

Итак, после сделки продавец написал две расписки. Одну на цену, указанную в договоре. Вторую на некие гипотетические «неотделимые улучшения» недвижимости. «Хитрость» в том, что сведения из Росреестра, включающие цену сделки ложатся на стол налоговой. А вот расписку на «верхушку» оставляет себе покупатель. Если покупатель не дойдет до налоговой с этой распиской - «хитрость» удалась. Если дойдет - продавцу будет плохо. Второе плохо, в этом пункте покупатель может подать иск о том, что «неотделимых улучшений» нет. Скажем, в суде заявит, что покупал квартиру с условием, что продавец сделает в ней ремонт,  ремонт продавец не сделал. На руках у него расписка на «верхушку» (расписка, в которой продавец подтверждает получение суммы денег), показания риелтора покупателя, что да,  деньги заплатили. И все, по статье о неосновательном обогащении 1102 ГК РФ продавец деньги обязан вернуть.

Второе.

В налоговый кодекс были введены изменения. Если раньше налоговая только и могла, что упрашивать продавца подать декларацию и грозить штрафом за ее неподачу в 1000 рублей, то теперь у нее есть право без декларации, на основании данных из Росреестра выставлять требование об уплате налога. Это называется камеральной проверкой - получили данные из Росреестра о сделках за прошедший год, убедились, что продавец не подал декларацию – выставили требование. Вычет в один миллион уже не полагается, как и вычет в размере понесенных расходов. Платить придется 13% с суммы продажи (и это будет сумма, которую считает «рыночной» налоговая) плюс штраф в 40% за неуплату. И никто бегать за продавцом и упрашивать его подать декларацию уже не будет. Почувствовали разницу? А в случае, если декларация подана, налоговая может выставить требование уже на основании того, что ей видится занижение суммы сделки (это право дается законом, тот же НК РФ, если занижение свыше 20% от рыночной цены). Требование надо будет заплатить, потом в суде доказывать, что вы не могли продать квартиру дороже и реально получили ровно столько, сколько написано в ДКП.

Все становится совсем грустно, если сумма налога к уплате превышает 900 тысяч. Это совсем немного - недвижимость стоит 7 миллионов и вы не подали декларацию. С этой суммы данное прегрешение переходит в зону действия Уголовного кодекса, и у налоговой есть возможность завести дело о неуплате налогов в крупных размерах. Тут и про группу лиц вспомнят (покупатель же был в курсе, правда? И еще риэлторы продавца и покупателя активно содействовали), и про предварительный сговор - чтобы статья была потяжелее.

Третье.

Самое банальное и самое распространенное. Продавец приходит в хранилище банка, а в ячейке лежит именно та сумма, которая указана в ДКП. Как вы понимаете, кричать, вызывать полицию бессмысленно. Обосновать, почему в ячейке должна лежать большая сумма, у вас не получится. А без обоснования все ваши крики бессмысленны. Закладка денег происходит тремя людьми – покупатель, продавец, сотрудник банка. Причем иногда сотрудник банка скромно стоит в стороне, и это хороший случай. Совсем плохо, если он в сговоре с покупателем (зарплаты в банках на таких должностях весьма скромные, а риск для сотрудника невелик - всего-то и надо, что в нужный момент задать невинный вопрос продавцу и отвлечь его внимание). Можно надеяться на свой верный глаз, конечно… но тут мне всегда вспоминается случай, как на курсах НЛП один товарищ на спор пошел общаться с цыганкой возле Киевского вокзала. Он предусмотрительно оставил в кошельке только 1000 рублей. Деньги у него цыганка забрала, а так же сняла обручальное кольцо, про которое будущий «мастер общения» забыл. Не надейтесь выиграть у профессионала…