Истории из практики риэлтора

Сдача в аренду- опыт дилетанта

Хотя основное направление моей работы- купля-продажа-обмен квартир и загородной недвижимости, временами приходится «осваивать» смежные виды деятельности. В этом выпуске хочу рассказать  о захватывающем путешествии в мир аренды жилой недвижимости.

 

После завершения сделки по обмену квартиры из одного района на жилье в другом (по ходу -с увеличением метража недвижимости и улучшением ее состояния), мой клиент обратился ко мне с настоятельной просьбой сдать в аренду купленные квадратные метры.

Все мои отговорки, что я не занимаюсь плотно арендой, что у меня нет базы по арендаторам и я не веду рекламную кампанию по этому направлению, - отметались.

Как было сказано в бессмертном фильме «Человек с бульвара Капуцинов»: «Сэр! Бабушка хочет, чтобы через дорогу ее перевели ИМЕННО ВЫ!»

Знакомый был готов сам заплатить мне комиссию за сдачу квартиры, лишь бы не обращаться в специализирующиеся на аренде агентства (у него имелся  печальный опыт).

Так как задача не ставилась получить максимальный доход (то есть пустить квартиру в оборот почасового жилья или сдать максимальному количеству гастербайтеров из южных стран), первый круг поисков составили мои друзья и знакомые, а также друзья друзей и знакомые знакомых. Надо сказать, что этот метод хорошо работает, но требует некоторого времени, чтобы нашелся заинтересованный знакомый.

А поскольку мой клиент был твердо убежден, что в императиве «Актив должен приносить деньги» пропущено слово «немедленно», он начал звонить мне уже через 3 дня.

Поскольку раньше, по моему опыту,  неплохо работали закрытые внутренние форумы банков, инвестиционных компаний, страховых компаний,  наше объявление о сдаче в аренду квартиры появилось при содействии моих знакомых и родственников в 4 закрытых форумах (страховой компании, крупных банков и инвестиционной группы). Для определенности, предположим, что цена аренды была 45 тысяч рублей в месяц (что было явно многовато по рынку), и в объявлении было написано, что платить комиссию риелтору не нужно.

Мне начали звонить люди- два-три звонка потенциальных арендаторов, которым «квартира очень понравилась, но очень хотелось бы посмотреть фото, чтобы не тратить ваше и наше время». Ничего не подозревая, я отсылал фото по продиктованным адресам электронной почты. Перезвонив, я слышал ответы в духе: «Ну, мы рассматриваем вашу квартиру, когда поедем смотреть- позвоним.»

Причины подобной «задумчивости» и неторопливости стали понятны, когда я открыл крупнейшую базу данных по аренде жилья. Наша квартира рекламировалась 5 разными агентами, два объявления были с моими фото, 3- без, и все по цене ниже заявленных нами 45 тысяч.

Делать было нечего, пришлось выходить «в люди».

Съездил еще раз на квартиру (3 часа на дорогу туда и обратно), сделал другие фото, купил новую СИМ-карту, дал свое объявление. По-прежнему с ценой 45 тысяч в месяц, правда, «без комиссии». Чтобы приятно выделиться на фоне информационного шума, указал, что ключи от квартиры у меня на руках.

Последующие 3 дня прошли в показах, всего  пришло порядка 10 человек. Все- агенты. Все клялись, что придут уже с клиентом- арендатором.  Кто-то пытался склонить меня к «сотрудничеству» (отдать ключи и подписать договор с фирмой), кто-то тихонько фотографировал квартиру на камеры смартфонов, кто-то это делал в открытую, называя себя «арендатором», а свои действия объясняя тем, что «надо показать жене/ другу/ мужу». В конце концов, мое терпение лопнуло.

В объявлении я написал, что комиссию платить надо, причем в размере 100% одной месячной арендной платы. И мой телефон практически замолчал.

Все разговоры проходили примерно по одному сценарию. Сначала люди спрашивали,  возможно ли снижение арендной платы. Получив утвердительный ответ, задавали вопрос о риелторской комиссии. Так как понять не всегда было возможно, звонит ли арендатор или агент, я отвечал утвердительно- да, одну арендную плату надо заплатить. Что меня удивляло- я предлагал цену явно ниже, на что рассчитывали звонившие (мой клиент уже согласился на 38 тысяч в месяц, ужасно переживая, что уже 2 недели (!) квартира не приносит доход), и ниже рынка- предложений по 40 тысяч в рекламе не было. Однако, узнав, что надо платить риелтору, люди отказывались от варианта. Скидка 7 тысяч, умноженная, по крайней мере,  на 12 месяцев (а арендатора мы искали на очень длительный срок), дает экономию 84 тысячи рублей, что явно больше, чем «расходы» на риелтора. Как объяснил мне один из позвонивших людей, он не хочет ничего платить риелторам «из принципа». Ну что же, возможно, кому-то принципы заменяют квартиру…

Другая категория звонивших категорически отказывалась платить залоговую сумму – мотивировалось тем, что «в прошлый раз нам хозяин эту сумму не отдал».

Как говорил Пятачку  в известном анекдоте Винни-Пух: «От вас, свиней, всего можно ожидать!».

При чем тут прошлый хозяин и нынешняя квартира- понять сложно. Предоставить альтернативные варианты страховки от неуплаты аренды, порчи имущества эти потенциальные арендаторы не могли- или не хотели.

Время шло, но, несмотря на то, что цену в объявлении я постоянно снижал, желающие снять квартиру не появлялись.

Следующий «апгрейд» объявления состоял в том, что сумма комиссии была снижена в два раза при цене  аренды 40 тысяч в месяц.

Шквал звонков!

Я был изумлен- почему раньше эти люди не замечали нашего объявления?

Звонили и риелторы, и арендаторы. Квартира была сдана за один день.

В сухом остатке- даже если вы хозяин, не спешите заявлять об этом во всеуслышание. Никакие «закрытые» форумы не спасут вас от вездесущих агентов. Если бюджет позволяет- давайте сами объявление на специализированных сайтах (платят, как правило, за рекламу хозяева квартир или агенты).

Внимательно читайте предлагаемые договора аренды.

Если договор купли-продажи квартиры типовой, и без наличия в нем самых главных, основных пунктов его просто не зарегистрируют, и сделки не будет, то, в  случае аренды, договора- плоды законотворчества разных людей с разными юридическими знаниями и без таковых.

А жить в квартире- или общаться с жильцом- вам, и вашей канвой будет именно договор аренды. Как вариант для творческого осмысления можно использовать договор, который размещен у нас на сайте вот здесь.

И напоследок разочарую тех, кто в этом выпуске увидел призыв "стань сам себе риелтор". 

Проверить документы на квартиру, составить договор - это серьезная задача, лучше, если в этом вам будут помогать специалисты.

Специалисты, которых вам рекомендовали ваши друзья или знакомые, специалисты, которым вы доверяете.

Удачных вам поисков и хороших специалистов в помощь!

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область