Истории из практики риэлтора

Муки выбора.

Когда решена одна проблема- найдены средства для покупки недвижимости, возникает другая. При покупке …. денег не хватает! Не хватает всем- и покупателям «хрущовки»  в дальнем районе Подмосковья, и покупателям элитного жилья возле Красной Площади. Так уж устроен человек, что хочет за свои кровные получить максимум. Максимум метров, максимум престижа, максимум удобств. А посему- возникает ужасная проблема выбора. Как только начинаешь заниматься поиском, осознаешь проблему- вариантов много, а «своего»- нет. Вот если бы кухню от того варианта, который посмотрели вчера, да в «сегодняшнюю» квартиру, и чтоб до метро было удобно добираться так же, как от «позавчерашней»… И беда в том, что «мой» вариант-то есть, да только денег на него не хватает.

 

Не хватает. И не хватит. Я много раз наблюдал- человек ищущий, отчаявшись в результате поисков и обратившись за кредитом (к родным-близким или в банк),  снова через какое-то время и количество посмотренных вариантов выходит на «предел» своих уже новых финансовых возможностей.

Первый «закон поиска недвижимости»- покупка будет результатом компромисса. Независимо от суммы, которая есть в наличии. (Понятно, что при некоторых суммах встанет уже другая проблема- количество объектов по сверхцене будет всего 1-2, но это уже другая сторона проблемы «у кого-то жемчуг мелкий, а у кого-то щи пустые»). Поэтому одна из установок для того, чтобы не превратить поиск в навязчивую многолетнюю  манию: « ЛУЧШЕЕ-  ВРАГ ХОРОШЕГО!»

И вот Вы, смирившись с несовершенством этого мира в целом и рынка недвижимости в частности, принимаетесь за поиск подходящего по карману компромиссного варианта.

И тут появляется вторая проблема при покупке- проблема выбора из большого количества вариантов. На сегодняшнем рынке покупатель может «ходить кругами»- квартиры продаются в  течение месяцев (как было просто во времена роста рынка- надо было успеть схватить то, что еще продается, ибо варианты уходили с первого же объявления). В результате поисков появляется несколько интересных равноценных, как Вам кажется, вариантов, каждый из которых имеет некоторые, на Ваш взгляд, изъяны.  Итак, надо сделать выбор, вот только как его сделать совершенно непонятно. Почему? Есть несколько законов, по которым работает психика человека. Так, невозможно удержать в голове одновременно больше 7 плюс минус 2 объекта. А еще –эффективно выбрать можно только из 3 вариантов. Все, что больше 3 – сравнивается с одним из объектов из «тройки». При последующих просмотрах Вы будете каждый новый объект сравнивать с тремя наиболее запомнившимися (один из них был самый лучший, в другом – полный беспорядок, в третьем- пьяная хозяйка)

Возможный вариант подхода при возникающей проблеме выбора я и хочу предложить.

Риелторы, прежде чем начать поиск вариантов  для клиента, заполняют заявку с перечислением требований к будущей покупке. И если этот этап работы проведен не просто для заполнения очередной бумажки, а «с толком, с чувством, с расстановкой», он может помочь и риелтору- для работы, и покупателю- чтобы осмыслить собственные приоритеты.

 

ЛИРИЧЕСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ

Надо сказать, что даже если Вы решили заниматься поиском недвижимости сами, будет здОрово, если Вы еще до поисков обратитесь к тому риелтору, который будет проверять документы, представлять Ваши интересы на сделке и участвовать в ее проведении. Получив грамотную консультацию на этом этапе, Вы сэкономите немало времени и нервов. Да и по ходу дела бывает необходимо получить экспресс –консультацию: почему одна и та же квартира рекламируется с несколькими контактными телефонами, по разной цене, на сколько можно попытаться сторговать хозяев по данному варианту…

 

Итак, первое, что я бы рекомендовал сделать, осмыслить свои приоритеты. Взять бумажку, сесть и заполнить прямо для себя приведенную ниже «заявку». Для каждого показателя проставьте оценку по пятибалльной шкале (десятибалльной шкалы не существует, ну не получится у Вас внятно определить, чем «тройка» по местоположению объекта отличается от «четверки, «шестерки» и тд. Вы все равно будете ставить «школьные» отметкиJ).

 

ЛИРИЧЕСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ

Может быть, все написанное ниже покажется сложным, но, поверьте, еще сложнее искать черную кошку в темной комнате, если ее там нет. Сложно найти квартиру, если человек не представляет, что именно он ищет и какую максимальную цену он готов заплатить за метры и предстоящий ремонт. Составьте хотя бы список своих приоритетов, НАПИШИТЕ его на бумаге, и ходите с этой «шпаргалкой» на просмотры. Сложность покупки недвижимости не для всех очевидна - Вы совершаете важную покупку, покупаете кусочек Ойкумены, Вселенной, в котором будете проводить значительную часть своей жизни, и решение надо  принимать в течение просмотра. 10-15 минут- и все. Никаких тест-драйвов, пробных поездок, никто не даст попробовать пожить в этой квартире месяц-другой перед покупкой... И с «манибэк» сложности те еще…

 

Возможно, Вы решите, что у каких-то Ваших требований будет право «вето», например, первый этаж изначально исключается из поиска, какие бы замечательные прочие параметры не были у этого варианта.

Чтобы максимально облегчить Вам жизнь (Вы же мои любимые читатели!), я привожу основные требования к выбираемой недвижимости, как они обычно формулируются риелторами.

Правоустанавливающие документы (будет ли объект в собственности или же Вы готовы на приобретение новостройки)

2.      Количество комнат (например, за одни и те же деньги можно купить двухкомнатную квартиру с большой кухней и трехкомна тную с маленькой кухней примерно одной площади)

3.      Округ, район, ближайшие станции метро:

4.      Удаленность от станции метро: надо ли добираться пешком или транспортом, какие основные транспортные магистрали возле дома

5.      Тип дома: блочный / панельный / кирпичный/ монолит

6.      Возраст дома

7.      Этажность дома: до 5 этажей / выше 5/ выше 9/ выше 12/

8.      Подъезд: домофон/ консьерж/ военизированная охрана

9.      Удаленность от шумных магистралей

10.  Наличие инфраструктуры: детская площадка во дворе /детский сад/ школа/ магазины/ парк

11.  Наличие мест для парковки: стихийная/ охраняемая/ гараж

12.  Предпочтительные этажи: кроме 1го / кроме 1 и последнего/ кроме 1,2 и последнего/ выше __________

13.  Общая площадь: от ___ кв м

14.  Жилая площадь: от ___ кв м, комнаты смежные/ изолированные

15.  Площадь кухни: от ___ кв м

16.  Наличие лоджии / балкона

17.  Санузел: раздельный / совмещенный

18.  Высота потолков

19.  Состояние квартиры: свободная планировка / без отделки / нужен капитальный ремонт/нужен косметический ремонт/ сделан ремонт/ сделан евроремонт

20.  Наличие перепланировки (неузаконенной)

21.  Квартира в собственности: до 3 лет / свыше 3 лет

22.  Свободная продажа / альтернативная сделка

23.  Предполагаемая стоимость квартиры: до ___ рублей

 

Конечно, далеко не все приведенные требования будут значимы. Имеет смысл выбрать из приведенного списка то, что важно для Вас.

Для целей дальнейшего изложения, допустим, что есть некий покупатель, который из этого списка выбрал как наиболее значимые пункты с 3 по 8, и поставил следующие приоритеты для каждого признака:

1. Округ, район: желательно, некая окрестность станции метро Университет, - удельный вес  этого признака -4

2. Удаленность от станции метро: только пешком, никакого транспорта! 5

3. Тип дома- желательно кирпич, но можно рассмотреть и панель- 3

4. возраст дома – не больше 40 лет- 2

5. этажность дома- выше 5 этажей- 4

6. подъезд – хотелось бы чистый подъезд, желательно наличие консьержа-4

И вот, в результате поисков на рынке недвижимости, осталось два «претендента», выбрать что покупать не получается, в каждом свои достоинства и недостатки.

Есть двухкомнатная квартира рядом с метро Университет в кирпичном девятиэтажном доме общей площадью 50 квадратных метров, обычный подъезд, запертый на домофон, дому 55 лет.

Есть трехкомнатная квартира в 5 минут езды транспортом от станции метро Юго-Западная, в 16 этажном панельном доме, общей площадью 65 квадратных метров, в подъезде злобный консьерж, ковровые дорожки и цветы.

Оценим первую квартиру.

Район- то, что хотели, «пятерка», умножаем на вес этого показателя 4, получаем 20.

Удаленность от станции метро: тоже «пятерка», умножим на вес 5=25

Тип дома: «пятерка» множим на вес 3 в итоге 15

Возраст дома: «троечка», тем более ремонт капитальный грозятся через год –два делать, умножим на вес 2, итого 6

Этажность дома: «пятерка» за 9 этажей, вес  4, итог 20

Подъезд: «двойка» за домофон и явно не мытые в день просмотра полы, вес 4, итог 8

В сумме по всем показателям: 20+ 25+15+6+20+8= 94

 

Второй вариант:

Район: на две станции метро дальше от центра и от «идеала», за это «тройка», вес 4, итог 12

Удаленность от метро: «тройка», все же там автобусов много, да и маршрутных такси хватает, всего два светофора, особо стоять не придется, вес 5, итог 15

Тип дома: «тройку» за панель! Вес 3, итог 9

Возраст дома: «пятерка», вес 2, итог 10

Этажность дома: «пятерка», вес 4, итог 20

Подъезд: за такого консьержа, который чужих в подъезд не пустит, да и жильцам мусорить не даст, «пятерку с плюсом» можно смело ставить! Вес 4, итог 20

 Сумма по второй квартире: 12+ 15+9+10+20+20= 86

Все понятно, наш покупатель поедет вносить аванс (или задаток) за первую квартиру (94 больше, чем 86).

Есть, правда, счастливые люди, которые знают, что они хотят, просто «видят» такой вариант. И находят с первого –второго просмотра….

Удачного Вам выбора!

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область