Истории из практики риэлтора

Не зарекайся от красных линий БТИ..

Для государственной регистрации любых операций с недвижимостью требуются документы из БТИ- Бюро технической инвентаризации. Это может быть технический паспорт, поэтажный план, экспликация, справка о стоимости квартиры на некую дату- в зависимости от того, что именно планируется регистрировать. Документы эти изготавливаются в БТИ соответствующего округа (если речь идет о квартире) и имеют некий «срок годности».

 

В этом выпуске речь пойдет о поэтажном плане, а точнее о так называемых «красных линиях» на этом поэтажном плане и соответствующих изменениях в экспликации.

Поэтажный план- это чертеж в масштабе, план данного объекта недвижимости. А красными линиями на этом плане изображаются незаконные перепланировки или переустройства, проведенные в квартире. И выявляются эти «незаконности» при визите в Вашу квартиру техника из того самого БТИ, в которое Вы обратились за изготовлением соответствующих документов.

Порядок такой- если обследования квартиры не было 5 лет и более, то документы БТИ выдаются только после того, как техник произвел инвентаризацию квартиры- то есть сверил соответствие фактического состояния квартиры имеющемуся в БТИ поэтажному плану.

И если техник выявил незаконную перепланировку или переустройства - Вам предстоит пройти достаточно долгий и мучительный путь приведения изменений в соответствие с законом.

А если не проходить?

Вопросы переустройства и перепланировки регламентируются, в частности, Жилищным кодексом РФ

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3частью 4 настоящей статьи, принимает решение: настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6.  Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Последствия, как видно из приведенного закона, достаточно серьезные.

Ситуация усугубляется еще и тем, что изначально приватизация недвижимости производилась на основании только документов из РЭУ (ДЭЗа и т.п.). Поэтому хозяева, купившие квартиру, могут и не подозревать, насколько отличаются их кровные метры от тех, которые значатся в базе данных БТИ.

 

Случай из практики.

Александр достаточно хорошо зарабатывал, поэтому, когда рядом с его домом начал строиться новый дом с просторными квартирами, подземной парковкой и достаточно смешной стоимостью квадратного метра на этапе вырытого котлована, он приобрел две расположенные рядом квартиры. После переезда в новое жилье встал вопрос о продаже старой квартиры. Да и на работе, где Саша одолжил часть денег, намекали, мол, пора бы и долг вернуть.

Квартиру я выставил по хорошей цене, пытаясь поточнее «нащупать» максимальную стоимость, да и спешки вроде никакой не было. Через некоторое время начались звонки от покупателей- свободных трехкомнатных квартир в сталинском кирпичном доме было мало на рынке, да и состояние квартиры достаточно хорошее...

Одновременно с началом рекламной кампании мы начали готовить документы, необходимые для продажи квартиры.

И тут меня ждал небольшой сюрприз.

«Вот какое дело-то,- начал издалека Саша,- я ведь ванну повернул на 90 градусов, она раньше вдоль стояла. Но я слив оставил как был, так что никаких изменений коммуникаций не было.» Ванна была большая, просто огромная, но, к счастью, она не была забетонирована или каким-либо образом прикреплена к стенам.

«Ладно, в крайнем случае, повернем обратно, тут работы на час- от силы два», - подумал я.

Однако на всякий случай я решил воспользоваться услугами тех многочисленных фирм, которые предлагают изготовление документов БТИ за 2- 3 дня.

Сюрпризы только начинались! Все посредники в один голос отказывались от заказа- слишком плохая слава была у этого БТИ на Севере Москвы.

Делать нечего, я пошел в БТИ, оплатил выход техника.

В сделках по купле -продаже недвижимости есть один закон- все происходит одновременно. Перед посещением техника пришли покупатели и, практически без торга, внесли залог за квартиру.

В назначенный день я открыл дверь в продаваемой квартире мальчику по имени Григорий. У Гриши на шее висела цепь из золота («Златая цепь на дубе том»,- подумалось мне как-то сразу), на пальце левой руки красовалась увесистая золотая «печатка».

«Ну, с Гришей мы сработаемся, - сразу подумал я, - Обязательно сработаемся!»

А надо сказать, что в кухне стоял пакет с чем Бог послал, а «в тот день Бог послал» банку черной икры, французский коньяк- то, без чего так тяжело работается на этой сложной должности- техник БТИ. Да и материально я был готов к любым неожиданностям, если только неожиданности не будут стоить больше половины стоимости услуг по приведению в соответствие.

Ванну Гриша увидел сразу, на мою реплику, мол, слив не трогали, категорично отрезал: «Положение ванны изменено без согласования!»

А вот дальше был сюрприз поинтереснее ванны. Зайдя в одну из комнат, техник спросил: «А где дверь между комнатами? Вы зачем ее заделали?»

Звоню Александру. «Ты зачем заделал дверь между комнатами?А она у тебя вообще была?»

А в ответ- удивленные возгласы, перемежаемые репликами из русской народной речи.

«Какая ... дверь между ... комнатами? Здесь же, ..., коммуналка была, три семьи жило, в каждой комнате — по семье, в 92-ом году мы, ..., приватизировались, я одним отдал квартиру отца, а другим купил "однушку". Да ты и сам знаешь, ... документы делал, весь ... архив поднял!!»- слышалось из трубки.

«Григорий, здесь, знаете ли, недоразумение какое-то, давайте пройдем на кухню,»- сказал я. И услышал из прихожей голос: «План с красными линиями получите в четверг, я подготовлю»,- звук захлопываемой двери и топанье шагов по лестнице.. Гриша даже лифта не стал дожидаться, побежал пешком, лишь бы уйти от дальнейшего разговора.

В поисках правды я пошел в РЭУ. Выяснилось, что да, много лет назад, чтобы выделить отдельное жилое помещение в трехкомнатной квартире, где две комнаты занимала одинокая бабушка, пришел местный Швондер- уплотнитель, взял два листа фанеры и заделал дверь между комнатами. Проклеил обоями- и готовы две изолированные комнаты, в одной осталась бабушка, в другой поселилась многодетная семья. А Саша, когда делал ремонт, не сильно старался, зная, что скоро он жилье поменяет, нанял строителей, дал им задание поклеить обои, что они и сделали.

Так мы остались с документами с красными линиями и залогом от покупателей.

А на работе у Саши очень настойчиво и часто стали интересоваться, когда же будут возвращены деньги, взятые им за квартиру.

Первая договоренность с известной риелторской фирмой, которая представляла интересы покупателей, была следующая. Мы делаем сделку, а 5 процентов от стоимости квартиры будет удержано до проведения согласования «проведенной перепланировки» под гарантии фирмы.

Что меня всегда поражало, так это то, что риелторы, даже солидные известные фирмы, живут как бы в своем законодательном мире. Мне показали гарантийное письмо, на котором не было подписи главного бухгалтера.

«Простите, но без подписи главбуха эта бумага ничтожна, а в ваших уставных документах (кстати, у такой большой фирмы уставной капитал смешной, 10 000 рублей) прописано, что главбух в вашей организации есть»,- попытался сказать я.

«Мы ВСЕМ даем ИМЕННО такие гарантийки, и ни у кого не возникает вопросов»,- парировала сотрудница агентства.

Однако бухгалтеру позвонила и изложила суть вопроса. Бухгалтер подписывать денежные обязательства отказалась- и это было понятно. Покупатель, видя, что ситуация заходит в тупик, предожил: «Давайте вы скинете цену на стоимость всех мероприятий по приведению в соответствие, и сделаем эту сделку. Я ХОЧУ ЭТУ КВАРТИРУ!!!»

Сделка прошла, деньги на фирму Саша вернул, а у покупателей в договоре купли -продажи была фраза о том, что квартире произведена несанкционированная перепланировка, покупатель обязуется в установленный законом срок получить все необходимые разрешения или привести квартиру в соответствие с планом БТИ.

Это еще один повод быть осторожным, покупая или продавая квартиру со старыми правоустанавливающими документами.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область