Истории из практики риэлтора

Цены на квартиры. Опыт поиска трехкомнатной квартиры.

В процессе работы над заказом по поиску трехкомнатной квартиры я анализировал цены на выставленные на продажу квартиры в течение месяца. Бюджет позволял купить квартиру в панельном доме площадью от 70 квадратных метров рядом со станцией метро (до 10 минут пешком) в блаполучных по экологии районах Москвы- ЗАО, ЮЗАО, СЗАО, САО, Чертаново.

 

Произошла значительная дифференциация цен на квартиры в зависимости от следующих параметров: - наличие зарегистрированного права собственности, - удаленность от метро, - качество и возраст дома, - этаж, на котором расположена квартира, - ремонт в квартире, - ремонт в подъезде  

Значительно отличаются по цене свободные квартиры и альтернативные квартиры. Если при продаже одновременно покупается более одной подменной площади, квартира еще больше теряет в цене

 

Теперь подробнее. 

На рынке новостроек цены упали до 100 и менее тысяч рублей за квадратный метр, причем рассматривались квартиры в домах бизнес -класса рядом с центром города, в престижных районах- Беговая улица, район Аэропорта. Речь идет об инвестиционных квартирах, которые были куплены на стадии котлована и теперь реализуются по договорам переуступки права требования. Подсчитав за один день в газете «Из рук в руки» количество таких квартир по Северному округу, я получил такие числа:

всего было 218 объявлений о продаже квартир,

из них 67 — инвестиционных, то есть больше 30 процентов.

Поясню- инвестиционные квартиры- это квартиры, на которые не оформлено право собственности. Как только владельцы получают  заветные бумаги- цена подымается на 30-50 процентов.

 

Покупатели сегодня стали намного требовательнее к близости станции метро. Общая картина такова- в более-менее благополучных по экологии районах цены возле метро примерно одинаковы и резко падают при удаленности более, чем 10-12 минут пешком от станции.

 

Сильно влиет на цену и возраст дома. Квартиры в домах серий П44, П3,КОПЭ, построенных в последние 10-12 лет, дороже на 7-15 процентов, чем квартиры в «старых» домах тех же серий. А в панельных домах улучшенных серий -П44Т, КОПЭ-Парус, ПД4, П3М-цены больше старых на 15-25 процентов.

Отчасти влиет на цену тот факт, что в новых зданиях, как правило, присутствует консьерж, подъезды отремонтированы, украшены цветами. До и дворы в таких домах благоустроены- есть где погулять с ребенком.

 

Совсем плохо продаются квартиры на первом этаже. Дисконт, по моему наблюдению, достигает 30 процентов. Однако сегодняшний покупатель не сильно жалует и второй, и последний этажи- цены ниже на 5-10 процентов, увеличены сроки экспозиции.

 

Состояние квартиры. Ремонты пугают — даже проверенные строители, с, казалось бы, прекрасными рекомендациями, возьмут Ваши деньги и нервы, а вдобавок- время. Поэтому сделанный качественно и грамотно ремонт существенно повышает стоимость жилья. Оговорюсь- все сказанное не  об авторском ремонте, красота и уникальность которого, в большинстве случаев, понятна только самому автору. Такой ремонт покупатели не оценят...Для типовой квартиры такой ремонт- явно нонсенс, вложение средств, которое не будет возвращено при продаже.

В большинстве случаев встроенная техника на кухне и кухонная мебель остаются и включаются в цену жилья.

Так же продавцы готовы оставить кондиционеры и водогрейные котлы.

 

Особо стоит сказать о торге. Покупатели делятся на две группы- одним надо действительно продать квартиру- либо нужны деньги, либо надо поменять жилье. Важно изучать историю продажи квартиры и смотреть, насколько снижалась цена, как быстро. Если квартира продается давно и цена потихоньку уменьшается - продацы торгуются, и снижение цены может быть существенным.

Моей ошибкой были надежды выторговать более 500 тысяч рублей. Как правило, торг идет от 100 до 300 тысяч. Снижение при торге цены на 800 тысяч- миллион рублей- большая редкость. (торгом я называю переговоры о цене либо на квартире, либо сразу после просмотра), не тратьте свое время в надежде сбить цену до приемлемого для Вас уровня при существующей стоимости. А вот если стоимость потихоньку пошла вниз- хозяева будут психологически готовы скинуть цену.

 

Другие продавцы выставляют жилье на продажу по жестким ценам, и на уступки не идут. Торговаться, цитировать настоящую статью- бесполезно.

 

Поиск проводился 5 недель, за это время цены в указанном сегменте рынка упали на 5-10 процентов.

 

Что в сложившейся ситуации должно радовать покупателей, решившихся на покупку- выбор, огромный выбор жилья, возможность не спеша осмотреть выставленные на продажу квартиры и выбрать оптимальный вариант.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область