Истории из практики риэлтора

Когда птенцы оперяются - родители вылетают из гнезда

Сегодня я коснусь — только коснусь- вопроса о «выписке» (снятии с регистрационного учета и лишения права пользования жилым помещением, если говорить языком закона) бывших хозяев жилых помещений и членов их семей.

 

 

Проблема с выпиской прежних собственников квартиры или лиц, зарегистрированных в ней, известна всем. И если в начале 90-ых народные судьи грудью вставали на защиту зарегистрированных (как тогда говорили, «прописанных» хозяев и членов их семьи, то с принятием Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ новому хозяину жилья стало реально выписать по суду бывших собственников или членов их семьи.

 

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ, в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

 

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

(в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

 

Однако, не все так гладко и замечательно, как хотелось бы покупателям жилья.

Есть вот такая оговорка, которая очень часто сводит на нет все новеллы принятых законов.

 

Действие положений части 4 статьи 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Кирилл достаточно неплохо зарабатывал, его бизнес по поставкам строительных материалов позволил ему купить блок из двух квартир на одном этаже на севере Москвы для себя и своей семьи, а так же купить в своем доме квартиру для тестя и тещи, которые в силу преклонного возраста требовали внимания и заботы. Заботиться же о них, когда они находились в другом городе было вроде как накладно и сложно.

Была еще одна мечта — построить коттедж за городом, рядом с Москвой, в лесу, со всеми удобствами. И мечта эта практически была воплощена в жизнь, когда пришел кризис. Бизнесу Кирилла был нанесен смертельный удар, замороженные стройки не покупали его продукцию в прежних объемах. Да что там прежние объемы, одна десятая часть месячного оборота прежних лет была удачей.

Но помимо проблем с окончательной отделкой и обстановкой «домика в деревне» кризис в мире привел к кризису в семье Кирилла. Его жена, красавица Лида, решила выживать в кризис самостоятельно и подала на развод. Старший сын, закончивший ВУЗ и получивший престижную специальность, встал на сторону матери и прекратил общение с отцом. Младший сын занимал более гибкую позицию- он еще не зарабатывал деньги, и финансовая поддержка папы давала возможность отдыхать летом и не думать о финансах зимой.

Со временем, Кириллу пришлось пойти на то, что он не мог представить себе в страшном сне- сдавать на выходные гостевой дом в своей загородной резиденции. Когда же, передав ключи от дома ребятам, приехавшим попариться в бане и отпраздновать день рождения, Кирилл приехал в Москву на выходные, он обнаружил, что замки в дверях его однокомнатной квартиры в блоке были заменены. Бывшая жена объяснила, что считает, что ему и в коттедже хорошо, а квартиру он должен оставить младшему сыну. Тем более, что в «однушке» как раз прописаны сыновья. Умница Лида давно все просчитала. Она под благовидным предлогом оформила трехкомнатную квартиру блока на своего папу (папа был участником Куликовской битвы и поэтому имел какие-то немерянные льготы), а однокомнатная была в собственности Кирилла. Детей она тоже прописала предусмотрительно к мужу. Вот так и получилось, что формально у детей нет другого жилья, никто их прописать к себе не хочет.

Друзей у Кирилла было достаточно, выходные он провел в гостях. Но дальше вопрос об обособлении от «бывшей» и выросших сыновей встал во весь рост.

Знакомая риелтор, которая занималась продажами в их микрорайоне, порекомендовала моему другу «великолепного» адвоката. При встрече «великолепный» много говорил о том, что он работает на свое имя, на свое будущее, поэтому он берется за дела и доводит их до конца, до победного конца. Победного для своего клиента.

Надо сказать, что адвокаты, в отличие от риелторов (давайте не будем вдаваться в частности и приводить примеры, я говорю о принципе), получают деньги за ПРОЦЕСС, а не за РЕЗУЛЬТАТ. Поэтому деньги за судебный процесс «великолепный» взял достаточно хорошие. Половину авансом.

Был предложен следующий план. Кирилл находит надежного человека, которому «продает» свою квартиру. Потом «покупатель», на основании приведенных выше статей из кодексов, подает иск, выселяет детей, а квартира меняется на жилье в другом конце города.

Первая часть плана удалась- друг -компаньон Сергей выступил в роли «покупателя», оформил на себя квартиру Кирилла. А вот со второй частью вышла неувязочка. В выселении детей из квартиры судом было отказано именно на основании приведенной после статей сноски. Дети на момент приватизации в квартире были зарегистрированы (в домах ЖСК право собственности приобретает тот, кто за квартиру заплатил- паенакопитель, в нашем случае — Кирилл).

Хочу верить, что это не конец истории. Все-таки надо как-то из этой ситуации выходить. Но результаты впечатляют. Квартира фактически отдана- отдана даром, пусть и хорошему другу. В ней сейчас никто не проживает- стороны создали друг для друга невыносимые для проживания условия. Самое грустное для моего друга- позиция детей в этом непростом вопросе.

А для читателей эта история- лишний повод еще раз проверить, кто в квартире зарегистрирован и когда и под какие гарантии жилое помещение будет освобождено.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область