Истории из практики риэлтора

Как расстаться с квадратными метрами или продажа квартиры

Продавать квартиру в кризис- сложное занятие. Однако обстоятельства у людей разные, и по этим разным обстоятельствам и выставляются на продажу квадратные метры. Первое и самое главное- правильно определиться с ценой.

 

 

Можно пойти по пути вызова независимого оценщика, в столице эта услуга стоит порядка 4-6 тысяч рублей, через 3-5 дней у Вас будет красивый ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. Как показывает мой опыт последних 5 месяцев (сделки были с привлечением ипотечных кредитов), стоимость в отчете завышена на 3-5 % относительно рынка, то есть цена оценщика выше цен на квартиры, которые можно купить в данный момент. Еще один момент. Отчет не произведет никакого впечатления на потенциального покупателя (если дело дойдет до просмотра Вашего жилья) и не будет являться аргументом в переговорах о цене. Но представление о цене Вы получите. И лучше хотя бы такая помощь профессионала в деле позиционирования своих квадратных метров, чем вообще никакой.

Дальше. В кризис увеличилась разница в цене между квартирами, которые продаются без одновременной покупки подменного жилья (свободная продажа) и квартирами с альтернативой. Это надо принимать к сведению, когда Вы пытаетесь найти в СМИ или интернете продающиеся квартиры, аналогичные Вашей. Связано это с тем, что большинство покупателей сегодня- это счастливцы, получившие кредит на покупку жилья. А кредитные менеджеры в банках не любят сделки с альтернативой, и их нелюбовь выливается в больший процент по кредиту. И если человек берет в кредит солидную сумму на длительный срок, набежавшие проценты выливаются в ощутимую добавку к стоимости квартиры.

Может ли помочь специалист- риелтор на этом этапе? Да, причем при продаже вопрос «входной» цены, с которой Вы войдете на рынок, - очень важен. Не менее важно понимание причины отсутствия звонков потенциальных покупателей и принятие решения, что делать  - то ли ждать, то ли снижать цену. А если снижать цену- то насколько? И как часто? Раз в неделю? Раз в месяц? Представьте, Вы дали объявление в САМЫХ ГЛАВНЫХ РИЕЛТОРСКИХ  газетах, разместили информацию о своей квартире во всех ГЛАВНЫХ интернет-базах. А телефон молчит, почтовый ящик тоже пустой...и возникает вопрос: в чем же дело-то?

Все-таки профессионал лучше чувствует рынок , ведь в своей ежедневной работе он сталкивается с большим количеством участников этого рынка, и в работе у него несколько квартир, по которым он дает рекламу.

А участники рынка бывают разные с разной жизненной ситуацией. Есть люди, которым надо поменять свое жилье, и они, случается, выставляют цены, исходя из того, сколько стоит их «квартира мечты», есть инвесторы, которым выгоднее дождаться подъема цен, нежели снизить цену, а объявления они дают на авось- вдруг найдется покупатель с деньгами, которому будет нужна именно эта квартира именно в этом доме (весной я продал квартиру на 20% дороже рынка- покупатель искал жилье для родителей в 4-х  домах рядом со своей квартирой, и наши метры были единственные, которые выставлялись на продажу за последние 3 года. Покупатель вздыхал, говоря, что цена сильно завышена, но выбора у него не было). Понятно, что при анализе рынка эти варианты необходимо исключать из рассмотрения.

Однако есть еще "варианты", которые надо обходить стороной.

 

КВАРТИРЫ - «ОБМАНКИ» И КВАРТИРЫ- «ПРИМАНКИ»

 

О квартирах-"приманках". Небольшие агентства, не желая тратить приличные суммы на большие рекламные модули в СМИ и интернете, дают много объявлений о продаже несуществующих квартир. Причем некоторые просто берут чужие объявления и вывешивают их со своими контактами. При звонках покупателей, которые пытаются самостоятельно купить жилье (без помощи риелтора), покупателей заманивают на фирму для заключения договора оказания услуг по подбору недвижимости для покупки, под благовидным предлогом получают некий аванс в счет оплаты по этому договору, а после этого предлагают варианты из тех же СМИ и интернета, но со своей наценкой. Иногда такой финт получается- покупатель проглядел данный вариант, закрутился на работе, не купил газету, не зашел в интернет -базу. Стоимость подобной рекламы чужих эксклюзивных квартир и модульной имиджевой в СМИ и интернете в финансовом выражении различается в сотни раз, овчинка стоит выделки. А об имидже как-то у нас не сильно задумываются.(Приходит на ум известный рекламный слоган: "Имидж- ничто, жажда -все!" Очевидно, имеется в виду жажда денег..) В интернете в описании варианта есть ссылка «отзыв о продавце квартиры», очень рекомендую кликнуть на нее и ознакомиться с отзывами, прежде, чем будете звонить по указанному телефону. В случае «лохотрона» увидите не одно соответствующее описание работы этого агентства.

Дело доходит до смешного- на сайте две квартиры- "приманки" стоят одна за другой, с разными адресами, но абсолютно одинаковыми фотографиями внутренней отделки квартиры и параметрами (общей, жилой площадью),и, конечно же, одинаковыми телефонами фирмы.

 

Кватиры - «обманки»- это тоже объявления о несуществующих квартирах, однако публикуются они с другой целью. Представьте, что надо продать некую квартиру, аналогов у которой на рынке немного. Это может быть квартира на первом этаже, либо квартира в доме нестандартной планировки, одним словом, вариант, аналогов которого на рынке немного. В этом случае предприимчивые риелторы подают еще 2-3 объявления квартир- «близнецов» рекламируемой квартиры, либо в том же доме, либо в соседнем, но по цене на 20-25% больше, чем продвигаемый ими вариант. Реакция потенциального покупателя предсказуема- он будет звонить в «самую дешевую» квартиру, радуясь удачному варианту. Меня же озадачило появление нескольких вариантов квартир на первом этаже в относительно новом доме, который одиноко стоял среди массива панельных пятиэтажек и девятиэтажных домов. Проведя маленькое исследование по базе данных, поговорив с коллегами, я понял, что тенденция налицо- родилась новая технология риелторов. Про имидж фирмы, которая идет на подобный подлог, повторяться не буду.

Контактная информация

Мои телефоны


+7-499-130-42-63

+7-903-130-42-63

+7-915-327-23-41

Мой e-mail


Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Адрес оказания услуг


Москва и Московская область