Амбула.

Для повышения цен на недвижимость в 2020-2021 годах были вполне объективные предпосылки.

Первое. Был принят закон, который в корне поменял (должен быть поменять) взаимоотношения застройщиков и покупателей жилья. По замыслу авторов закона, деньги покупателей должны поступать не застройщикам, которые на эти самые деньги и строят жилье (тут есть нюансы, не будем вдаваться), а банкам на счета-эскроу. А застройщики пусть идут в банк и получают там кредиты для ведения строительства. Цель, вроде бы, была благородная- защитить покупателей от банкротства строительных организаций, от замораживания строек и прочих форс-мажоров, ведь в этом случае покупатель получал свои деньги со счета эскроу целыми и невредимыми. Побочный эффект этого нововведения проявился в том, что теперь застройщик, чтобы хотя бы сохранить прежнюю прибыль, должен был приплюсовать к исходной стоимости квартиры еще и проценты по кредиту, которые приходится платить банкам. Поначалу была надежда, что этот сырой закон либо притормозят, либо «подправят», и все будет не так страшно.

Да, закон подправили, разрешили по проектам, где были выкуплены 10-30% квартир, продавать по-старому, по договору долевого участия. А по новым проектам- расчет через эскроу.

И некоторое время застройщики еще держались на старых запасах, но 1 июля 2019 года закон вступил в силу, и старые запасы должны были рано или поздно кончиться.

Второе. В связи с эпидемией Ковида была введена льготная ипотека, часть ставки субсидировалась государством. К этому добавим небывалое снижение ставки ЦБ, при котором депозиты в банке не давали больше 4% годовых- и получаем мощный стимул для вложения в недвижимость. Вообще, отношение к инвестированию в квартиры в нашей стране можно было бы назвать иррациональным, если не вспомнить о том, что за последние 30 лет люди как минимум 10 раз теряли свои сбережения. И островком надежности, тихой гаванью для финансов выступала недвижимость, которая в рублях росла все это время и давала какой-никакой рентный доход.

Таким образом, сложилась самая благоприятная ситуация для того, чтобы припарковать свои денежные активы в квадратных метрах. При наличии хотя бы миллиона рублей можно было получить ипотеку и взять кредит пять миллионов, на эти деньги купить квартиру- на вторичном рынке или новострой. Дальше либо получать арендные платежи в случае готовой квартиры в размере платежей по кредиту и радоваться растущей стоимости покупки, не платя ни копейки за кредит (квартира как бы «сама себя покупает»), либо продать новостройку по договору уступки права требования и зафиксировать неплохую прибыль.

Дальше появились еще оправдания повышению цен на бетонные метры- мы услышали леденящие душу истории о том, как подорожали стройматериалы во всем мире. Тут, как обычно, мы шли своим путем. Да, в результате трений между США и Канадой поставки пиломатериалов нарушились, вот только прижимистые американцы перестали покупать, скажем, фанеру по 1050 рублей за лист – «безумно дорого!»- а в России этот лист уже стоил 1500 рублей… Что касается повышения цен на стальную арматуру- у ФАС 100 томов по делу о манипуляции рынком крупнейшими стальными компаниями РФ. Есть подозрение, что видя небывалый успех строители, возле их костерка решили погреться все, кто имел отношение к стройке. Вопрос о подорожании стройматериалов подвис в воздухе. Подорожание было, но сколь значительное?

А что сейчас, в 2022 году?

Если говорить про общую ситуацию- льготная ипотека сдулась, резко сократилось количество сделок и льготников, по которым можно получить интересную ставку. Для всех остальных ставки выросли и платеж по кредиту уже существенно превышает потенциальный арендный платеж. (Вообще, людей, которые честно для самого себя считают доходность своего вложения в жилье, крайне мало, обычно забывают про амортизацию, про налоги и прочие траты).

Что же касается новостроя, тут спекуляции стали намного сложнее. Теперь при покупке квартиры у инвестора- физического лица, купившего квартиру у застройщика для перепродажи,  новый покупатель уже не получит льготных ставок, они работают только при покупке напрямую у строителей. Государство программой льготной ипотеки поддерживает строительную отрасль, а не спекулянтов.

Кроме того, строители работают с банками в рамках проектного финансирования и могут сейчас предлагать фантастически низкие ставки - -0,1 % годовых!  Такие ставки являются результатом изначально завышенной цены в прайс-листе, либо при откровенной неликвидности объекта. Уже при оплате всей суммы застройщики предлагают очень хорошие скидки…

Так что, выводим деньги и покупаем подешевевшую недвижимость?

К сожалению, рынки не поддаются логике и не хотят знать про экономические законы…

У застройщиков накоплен жирок, который позволяет им держать цены и манипулировать рынком, да и государство вкупе с Центробанком отнюдь не жаждет доступных цен для всех и каждого на жилье. Ведь в этом случае квартиры, находящиеся в залоге у банков, резко обесценятся, и банки повалятся как доминошные косточки.

А что со вторичным рынком? Декабрь был совсем нетипичным – обычно в этом месяце бешенная активность, люди «осваивают» деньги, по ряду причин многим надо закрыть сделку именно текущим годом. В этом году первый зимний месяц скорее напоминал летнее затишье. Январь начался спокойно, но к концу месяца умами людей овладела мысль о повышении курса доллара, опять на горизонте замаячило ослабление рубля, и начались звонки, просмотры, сделки. Ажиотажа пока нет, но интерес явно проснулся…

Думаю, в случае усиления геополитической напряженности инвесторы снова будут уходить в столь понятные квадратные метры.

Как и полагается, дисклеймер - не является индивидуальной инвестиционной консультацией. Цель данного обзора - дать понимание, как стоят фигуры на шахматной доске. А двигать их - каждый сам себе гроссмейстер…