Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Вы - продавец недвижимости.
Покупатель найден, говорит о каком-то задатке...что делать дальше?

Вы- покупатель недвижимости.
Квартира мечты подобрана, но ведь надо проверить документы, составить договор купли-продажи - и появляется смутное ощущение, что заняться именно этими вопросами должен специалист.

И в первом,  и во втором случае мысль о привлечении "своего" риелтора возникает быстрее, если у Вашего контрагента есть бойкий и говорливый агент, который сыпет непонятными фразами...

Помощь риелторов при проведении сделок с подобранными вариантами называется Юридическим СОПРОВОЖДЕНИЕМ СДЕЛОК с недвижимостью ( или ОФОРМЛЕНИЕМ ГОТОВЫХ ВАРИАНТОВ). Это - отличный способ экономии на риэлторском обслуживании. В конце концов, Вы же сами сделали часть работы - подобрали своего партнера по сделке.
И если в агентстве Вам скажут, что это лишь малая толика работы, стоит усомниться в правдивости таких реплик. Мой довольно немалый опыт работы говорит об обратном. Но, справедливости ради стоит сказать, что готовый вариант - лишь полдела. Теперь предстоит оформить все по закону и так, чтобы не дать в последствии возникновению скользких ситуаций...

Что включается в сопровождение сделки?

ВЫ - ПОКУПАТЕЛЬ.

СОПРОВОЖДЕНИЕ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. (В идеале) Консультации специалиста:

• по источникам поиска вариантов - СМИ, интернет -ресурсы, 
• виды предложений на рынке, например, для жилой недвижимости- что такое "альтернатива" и что такое "свободная  продажа,
• получение налоговых вычетов и срок владения недвижимостью продавцами
• на сколько реально опустить цену в данном ценовом диапазоне при торге с продавцами, как и когда лучше завести разговор о цене и порядке расчетов

          Обращение к специалистам на этом этапе может спасти большое количество времени и нервных клеток при предстоящем поиске. 

Так же бывает полезно иметь возможность позвонить специалисту и обсудить понравившийся вариант, задать вопросы и получить рекомендации.

При покупке же жилья с использованием ипотеки предварительная консультация с риелтором может помочь и в выборе банка, тарифов и наиболее выгодных условий кредитования.

2. Вариант найден, надо его "застолбить"- внести аванс или задаток. 

При этом составляется договор- договор аванса, предварительный договор, в зависимости от жизненной позиции продавца или его агента. 
Очень хорошо, если Вы на этом этапе, до подписания соглашений, обратились к специалисту. Подписание договора- это фактически согласование условий сделки, сам  договор купли-продажи (а точнее, условия ДКП недвижимости) является следствием авансового  соглашения. Помимо достижения выгодных для Вас условий предстоящей сделки, риелтор проводит первичную проверку документов на недвижимость. Бывают случаи, когда при первом знакомстве принимается решение об отказе от покупки.

3.   Аванс внесен, риелтор проверяет историю недвижимости- 

"юридическую чистоту" (не люблю я этих слов, ввели журналисты в обиход). По результатам проверки покупатель принимает окончательное решение о предстоящей покупке.

4.    Проведение расчетов между сторонами. 

Де факто стандартом стали расчеты с использованием банковской ячейки. Однако факт проведения расчетов через банковский депозитный сейф не дает гарантий ни продавцу, ни покупателю- слишком много при этом возникает нюансов.

И еще. Не дай Бог Вам судебных разбирательств по поводу приобретенной недвижимости, но если судьба назначила Вам попасть в те несколько процентов покупателей, которые имеют проблемы после покупки, пусть на Вашей стороне будет свидетель, не являющийся Вашим родственником, другом, одним словом, не аффилированный с Вами. Свидетель, который своими глазами видел, как происходили расчеты и который факт передачи денег может подтвердить в суде.

5. Довольно о грустном, мы же делаем покупку, которая должна нас сильно радовать! Подписывается договор купли-продажи недвижимости, который Ваш риелтор внимательно вычитал и добился внесения поправок в Вашу пользу. Дальше, в зависимости от Вашего мировоззрения, Вы подписываете доверенность на государственную регистрацию договора отчуждения или сами едете в регистрирующие органы.

6.  Поздравляем! Вы - собственник, регистрация прошла успешно (ведь ее проводили нанятые Вами профессионалы, не правда ли?), теперь надо принять фактически недвижимость и оформить все оставшиеся документы- акт приема - передачи, расписку от продавца о получении денег.

ВЫ - ПРОДАВЕЦ

СОПРОВОЖДЕНИЕ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. (В идеале) Консультации специалиста:

• определение стоимости Вашей недвижимости, стратегия ее продвижения на рынке
• по рекламным площадкам, где будет рекламироваться Ваша продаваемая собственность- СМИ, интернет -ресурсы; согласование текста объявления, 
• Как вести переговоры при звонках потенциальных покупателей,   на сколько стоит опустить цену  при торге с покупателем , какой  лучше оговорить порядок расчетов

                 
2. Покупатель найден, хотелось бы быть уверенным в серьезности его намерений - надо брать   аванс или задаток. При этом подписывается договор, в котором будет оговорены все условия предстоящей сделки. Очень хорошо, если Вы на этом этапе, до подписания соглашений, обратились к специалисту. Подписание этого договора- это фактически согласование условий сделки, договор купли-продажи (а точнее, условия ДКП недвижимости) является следствием предстоящего соглашения.

3.   Аванс - задаток получен, риелтор, в зависимости от Ваших договоренностей, может собрать документы, которые необходимы для проведения сделки

4. Проведение расчетов между сторонами. Де факто стандартом стали расчеты с использованием банковской ячейки. Однако факт проведения расчетов через банковский депозитный сейф не дает гарантий ни продавцу, ни покупателю- слишком много при этом возникает нюансов.

5. Подписывается договор купли-продажи недвижимости, который Ваш риелтор внимательно вычитал и добился внесения поправок в Вашу пользу. Дальше, в зависимости от Вашего мировоззрения, Вы подписываете доверенность на государственную регистрацию договора или сами едете в регистрирующие органы.

6.  Поздравляем! Регистрация прошла успешно (ведь ее проводили нанятые Вами профессионалы, не правда ли?), теперь надо фактически передать  недвижимость и оформить все оставшиеся документы- акт приема - передачи, написать расписку от продавца 

Таким образом, при сопровождении таких «готовых» вариантов специалист проделывает все этапы сделок по покупке квартиры, продаже или обмену (купле-продаже) за исключением проведения самой рекламной кампании и поиска подходящего варианта.

В этом случае есть возможность сэкономить на стоимости услуг- ведь поиск, реклама- это наиболее трудоемкие и дорогие составляющие работы специалиста, особенно при прямом обмене.

Есть, правда, один момент. Обращаться к риелторам ОЧЕНЬ желательно до подписания каких- либо документов с кем-либо. Ведь подписанные Вами предварительные договора и соглашения являются фактически сценарием сделки и отказаться от ее проведения Вы сможете только ценой потери внесенного аванса - задатка.

Ваш добрый и, вроде как, на все согласный контрагент после заключения договора становится крайне неуступчивым (как правило, получив от Вас деньги), и очень часто приходится идти на сделку на крайне невыгодных для себя условиях. 

А милая улыбчивая девушка- агент из известного агентства недвижимости -когда Вы приходите за своими документами и хотите расторгнуть агентский договор (по причине отсутствия всяких результатов риелторской псевдодеятельности) вдруг становится жесткой и требует денег за якобы выполненную работу и затраты на рекламу Вашей квартиры в обмен на документы, которые были переданы Вами на ответственное хранение при заключении договора с этим агентством.

Я оказываю услуги по сопровождению  сделок по покупке и продаже  недвижимости- как проведение сделок полностью, с поиском и просмотрами, так и сопровождение покупки уже подобранных вариантов.

Сотрудничаю с кредитными брокерами и кредитными бюро, помогаю с выбором оптимальной для вас программы ипотечного кредитования. Иногда удается помочь с получением кредита людям, которым при обращении напрямую в банк было отказано.