Оценка недвижимости при ипотеке. Цена вопроса и вопрос цены.

Этап второй. Счастливчики, финансово благонадежные с точки зрения банка, предоставляют документы на найденную недвижимость в банк и получают одобрение юристов банка на приобретение этой самой недвижимости. В списке необходимых документов в обязательном порядке будет заключение «независимого оценщика» о стоимости выбранных квадратных метров.

Вот про оценщиков, их независимость мы сегодня и поговорим. 

Заключение независимого оценщика необходимо для выдачи ипотечного кредита - это прописано в законе. В Москве, например, для регистрации сделки купли -продажи квартиры с использованием кредитных средств необходимо предоставить в регистрационную палату оценочный отчет по продаваемой квартире.  

Так почему же я взял в кавычки независимых оценщиков?

Дело в том, что вместе со списком необходимых документов по недвижимости Ваш инспектор предоставит Вам список тех самых «независимых оценщиков», отчеты которых (и никаких других) банк принимает при выдаче кредита. 

Как мне представлялось, независимый оценщик- это оценщик, который работает в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" , имеющий соответственно государственную лицензию на проведение этой самой деятельности. Тогда почему банк настаивает на обращение именно к этому оценщику?

По опыту работы с «народным» банком, приходилось общаться с разными оценщиками. И, надо отдать должное, их оценка стоимости была достаточно правдоподобной. Стоимость услуг- тоже в пределах разумного (про неразумное могу ответить по мейлу для интересующихся).

Так же не было каких -то проблем у моих клиентов, которые получали кредит в других крупных банках.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

 Елена давно хотела переехать из не совсем ближнего Подмосковья поближе к столице, желательно в населенный пункт, откуда будет удобно добираться до работы. 

Была задумана следующая схема: взять кредит, спокойно, пока цены не взмыли вверх- а все признаки оживления были налицо-купить понравившееся жилье, переехать туда, продать свою квартиру, частично погасить кредит, а оставшийся уже небольшой долг оплатить в течение 10 лет. 

Первый заход был в «народный» банк. Те, кто имел дело с этим банком, знают- сервис там ненавязчивый. А вот требования к заемщику — максимальные. И на те деньги, которые были предложены Лене, купить что-либо поближе к  Москве представлялось проблематичным.

Вариант с альтернативой — продажей имеющегося жилья с одновременной покупкой квартиры с добавлением кредитных средств — был отброшен как очень сложно осуществимый. 

В результате поисков Лена нашла отделение западного банка, который активно работал на фронте ипотечного кредитования в России и в Москве в частности.

Во-первых, первоначальный взнос, который должен заплатить сам заемщик, был 20% от стоимости недвижимого имущества, что существенно расширяло круг поисков потенциальной покупки.

Во-вторых, доходы Елены в этом банке были сочтены достаточными, для выделения ей необходимого кредита.

Понятно, что за все приходится платить- процентная ставка по кредиту была на 1 процент выше, чем в «народном» банке. 

Определившись с суммой кредита, Елена начала активный поиск подходящего жилья. Рассматривались населенные пункты с развитой инфраструктурой, обязательным условием была шаговая доступность железнодорожной платформы. 

Найденное наконец-то жилье удовлетворяло всем запросам- 7 минут пешком до станции, при этом дом стоял во дворе, шума железной дороги не было слышно, дом новый, монолитно -кирпичный, квартира в собственности более трех лет. Хозяева- симпатичная семейная пара, купившая в кредит бОльшую квартиру по соседству и теперь для расчета с банком продающая старые квадратные метры. И еще было маленькое везение- в этот день Лена была первым покупателем из трех, которые должны были осматривать это жилье.

А поскольку продавал квартиру маклер из небольшого агентства, «аукцион», столь популярный у крупных риелторов, не проводился.

Конечно, ни о каком торге на понижение с ее стороны в таких условиях и речи быть не могло.

Лена внесла залог за квартиру и стала готовить документы для одобрения выбранного варианта банком. На выбор ей были предоставлены два «независимых оценщика». Кинув монетку, девушка позвонила в одно из них. Цены на проведение оценки были в пределах, о которых ей говорили знакомые риелторы, сроки исполнения достаточно сжатые.

Был заключен договор, на квартиру выехал оценщик, сделал фото, как полагается, ознакомился с документами..

Потом позвонил Лене, чтобы уточнить, за какую реальную цену покупается жилье. 

Стоимость была озвучена- та, о которой, собственно, и была договоренность с хозяевами, которую впоследствии внесли в договор купли-продажи и за которую была продана эта квартира.

Надо сказать, что квартира привлекла внимание Лены в первую очередь ценой. В отличие от хозяев других вариантов, ребята из выбранной «квартиры мечты» были вполне реально заинтересованы в продаже (в приобретенной ими новой квартире был закончен ремонт и теперь предстояло оплатить заказанную мебель), поэтому цена выставлялась минимальная среди предложений этого класса. 

Каково же было удивление, когда Лене показали оценочный отчет, в котором стоимость ее варианта оказалась ниже на 10 процентов реальной цены!

Оценщик, надо отдать должное, не стал играться в игры с доходным методом оценки, с методом восстановительной стоимости, а честно написал, что считает уместным только сравнительный подход при оценке.

А вот дальше началось самое интересное. Была приведена таблица квартир, которые продавались на этот момент в этом доме и в таком же доме по соседству, причем одна из пяти «аналогичных» квартир, представленных для сравнения, была-....ОЦЕНИВАЕМАЯ КВАРТИРА!!!

Дело в том, что риелтор умышленно указал не 5-ый, а 6-ой этаж в объявлении- просто чтобы отсечь гиперактивных покупателей, которые, к примеру,  иногда ломятся в дверь хозяев с возгласами: «Это Вы продаете квартиру? Давайте мы ее купим у Вас без посредников!»

И вот с этой квартирой и сравнивали оценщики оцениваемый вариант!

Как и все профи, риелтор продавцов указал в объявлении полную площадь квартиры, включая балконы и лоджии, в то время как в представленных документах для оценки площадь была указана без учета летних помещений, что составило на 2 метра меньше. И квартира сравнивалась сама с собой, но без лоджий и балконов!

Так же, приукрашивая действительность, риелтор в объявлении указал, что состояние квартиры — евроремонт (очень растяжимое понятие!), который каждый представляет себе по-своему. А в оцениваемой квартире, по мнению эксперта- оценщика, было «удовлетворительное состояние», которое, будучи сравниваемым с «евроремонтом», конечно же, уменьшало цену.

Далее. По какой-то причине оценщик, сравнивая цены, указал, что все аналоги продаются с торгом, который был оценен в 6 процентов от заявленной стоимости.

Как мы помним, Лене повезло, что она была первой и имела при себе достаточную сумму для внесения залога. А риелтор при звонках потенциальных покупателей твердо отвечал: «Снижения цены не будет, после Нового года поднимем стоимость на 5 процентов».

Понятно, что информация о реальных суммах сделки — закрытая. Понятно, что рынок надо чувствовать. Риелтор, который в день прозванивает от 20 до 50 квартир, чувствует этот рынок. Но ведь от оценщика и не требовалось указать ТОЧНУЮ сумму продажи. По закону, оценка может иметь ошибку плюс минус 5 процентов от реальной цены.

Во всех отчетах, которые я читал ранее, цена была даже чуть больше, чем цена сделки. Но оценщик указывал еще одно значение цены- «ликвидационная цена», цена, за которую можно реализовать объект в течение 2 недель. Таким образом, банковский инспектор имел представление о том, насколько ликвидна покупаемая квартира. 

Лене пришлось срочно подымать всех знакомых- получившуюся неожиданно недостающую разницу в 10 процентов от стоимости квартиры надо было где-то найти.

Сделка состоялась, а вопросы остались.

Может, если у банка есть сомнения в ликвидности жилья и непостоянства рынка, стоит все-таки изначально увеличить взнос заемщика до 25%?

И не странно ли, что ошибка оценщика уж как -то очень в сторону банка?

И о какой независимости в данном случае может идти речь?

PS Я умышленно не написал название оценщика. Черный пиар- тоже пиар, тоже реклама, которую я не хочу делать этим людям. Кроме того, разговор в банке по поводу этого странного отчета еще предстоит.

Те же, кого заинтересует «имя главного героя», могут связаться со мной либо по электронной почте, либо позвонить по телефонам, указанном на нашем сайте-тайны нет никакой.