При всем "богатстве" выбора- альтернативе "нет"?

- Дорогой Вы мой, да не знаю,

как Вас отблагодарить-то!!

- Не переживайте, с тех пор, как

5 тысяч лет назад финикийцы

изобрели деньги, отблагодарить человека

перстало быть проблемой

А 20 лет назад в России стало возможным за изобретенные финикийцами деньги купить жилье, и огромное количество россиян смогли найти ответ на «квартирный вопрос», используя схему:

КВАРТИРА- ДЕНЬГИ- КВАРТИРА

Продажа старой квартиры с одновременной покупкой новой - «альтернатива»- стала основной схемой при решении жилищного вопроса, доля подобных сделок в Москве в лучшие годы доходила до 80 процентов от всех осуществляемых операций.

Однако кризис внес свои коррективы в эти расклады, и в этой статье расскажем, как обстоит дело сейчас.

После Нового года усилились ожидания продацов, связанные с подъемом рынка. Отчасти эти ожидания были спровоцированы предпраздничным оживлением, которое не сошло на нет и в январе. Однако покупатели этих ожиданий в полной мере почему-то не разделяют, и ажиотажного спроса на жилье пока нет

.

Рынок начала 2010 года в Москве характеризуется тем, что количество реальных предложений по реальным ценам ничтожно мало.

Где бы Вы не искали жилье- на Юго-Западе или в Печатниках, однокомнатную или трехкомнатную, Вы неизбежно сталкнетесь со следующей ситуацией.

Есть очень небольшое количество свободных квартир, то есть объектов, хозяева которых хотят продать свои метры и получить деньги.

Часть продавцов свободных квартир выставляет свою собственность по докризисным ценам, логика у них такова: «А вдруг кому-то надо будет ну очень срочно купить жилье именно в этом доме и в этом районе? А вдруг цены пойдут вверх и я не успею поменять ценник?» Расходы на рекламу, если есть желание оставаться «в эфире», крайне невелики, вот и висят подобные варианты месяцами на сайтах по недвижимости и в базах агентств. Квартиры время от времени показываются потенциальным покупателям, но на снижение цены владельцы не идут, не торгуются.

Единичные объекты выставлены по цене, соответствующей рынку. Именно они и покупаются.

Особенно мало квартир верхнего сегмента эконом -класса- в новых панельных домах или в реконструированных «сталинках» с чистыми подъездами, консьержами и в шаговой доступности от станции метро.

Однако в 2010 году появилось еще одно «НО», которого не было ранее.

Все началось с прессы. То тут, то там стали появляться публикации, в которых авторы предупреждали, что в налоговой открыт «сезон охоты» на продавцов и покупателей недвижимости.

Как известно, по народной русской традиции, чтобы не платить 13% налог при продаже жилья, которое находилось в собственности менее трех лет, сумма сделки в договоре купли -продажи занижалась — и занижается пока еще- до «несгораемой суммы»- одного миллиона рублей. Очевидно, налоговики, в условиях дырявого российского бюджета, получили карт-бланш на пополнение его любыми средствами. И одно из этих средств- штрафы и начисление налогов при «миллионных» сделках.

И вот уже в интернет -форумах начали появляться посты с исконным русским вопросом: «ЧТО ДЕЛАТЬ? Меня вызывают в налоговую по поводу купли-продажи квартиры!»

И теперь к вышеперечисленным признакам «идеальной для покупки» квартиры добавилось еще одно требование- возможность указать в договоре купли-продажи недвижимости полную, истинную, сумму сделки.

А все остальные варианты- это варианты с альтернативой, с покупкой подменного жилья для продавцов. Что же случилось, почему схема продажи- покупки жилья практически перестала работать сейчас? Почему покупатели сегодня не хотят рассматривать альтернативные квартиры?

(Надо сказать, что альтернативные варианты и раньше не особенно радовали покупателя, имеющего достаточную для приобретения жилья сумму денег, ведь поиск продавцом квартиры для обмена существенно удлинял сроки проведения сделки.)

Чтобы понять это, рассмотрим, что обычно происходит с людьми, желающими обменять или разменять свою квартиру.

Приходит человек в агентство недвижимости, которое так заманчиво обещало «бесплатно для владельцев» помочь с «любым видом обмена». Первое, что выясняется, проведенная жильцами «блиц-оценка» своего жилья оказалась, мягко говоря, завышенной, и разменять роскошную трехкомнатную квартиру в «хрущевской» пятиэтажке в Выхино на три однокомнатные на Юго-Западе с кухней от 10 квадратных метров не получится.

Хозяевам показывают по базе данных в компьютере, на что они могут претендовать за свои метры и с имеющейся у них доплатой (если таковая имеется)

Во-вторых, надо приватизировать свое жилье (именно приватизация для обмена, под влиянием «русской птицы счастья»- "жареного петуха"- приводит к тому, что большинство альтернативных квартир имеют документы со сроком менее трех лет- проблемы см выше) . Квартира какое-то время приватизируется, параллельно выставляется на продажу, исходя из пожеланий хозяев и существующих цен на рынке. Плюс к стоимости подменных квартир комиссия риелтора и небольшая «верхушка»- «а вдруг получится продать чуть подороже?»

Проходит несколько месяцев, рынок подрастает, и находится покупатель, которому нужна эта квартира и он согласен на заявленную цену.

Покупатель вносит залог- никогда, НИКОГДА, риелторы не возьмут ЗАДАТОК по альтернативной квартире. И вот только теперь агент, который ведет эту сделку начинает организовывать просмотры альтернативных квартир. Подобная ошибка риелторов имеет место в 80% случаев альтернатив. А за эти месяцы приватизации и долгой рекламной кампании цены на подменное жилье ушли вверх, и даже «верхушка» не спасает- уложиться в заявленную покупателю сумму не получится. Или же надо существенно «обделить» продавцов в получаемых ими в результате обмена квадратных метрах. Если отношения у них не накалились до предела за это время и они уже не готовы на любой вариант- сделка разваливается. То есть покупателю, конечно же, доложат о возникших неприятностях, и о необходимой доплате. Как правило, покупатель, предчувствуя в этом предложении «начало большого и долгого пути» подъема цены, забирает сумму залога.

Кто пострадал?

Покупатель больше всего: за месяц его деньги обесценились за счет инфляции, а стоимость недвижимости поднялась. Немного агент- не получил своей комиссии (так ему и надо, когда продаешь альтернативу, надо ПОСТОЯННО возить людей на показы, ПОСТОЯННО прозванивать подменные квартиры).

Продавцы- они остались в своем жилье, еще один год жизни в тесноте или с нелюбимым чужим человеком, а кто знает, сколько Бог отпустил тебе еще этих годочков...

На сегодняшний день, помимо повышения цены на подменную квартиру, причиной развала сделки становится отсутствие свободных квартир по адекватным ценам и с документами старше 3 лет, о котором я написал выше.

«ПАААА-звольте!- возразит мне читатель.- Но ведь есть же объявления о квартирах, где альтернатива УЖЕ ПОДОБРАНА!»

Есть такие объявления. Позвоните по указанному объявлению и спросите, через какой срок продавцы будут готовы выйти на сделку. Если речь идет о сроке, превышающем 2 недели- значит, ничего не подобрано. Или же агент по натуре игрок, верит «Мне повезет!»

И даже если одновременно с Вами, перед Вашими глазами, аванс напрямую передается за подменную квартиру, никто не гарантирует, что специально для Вас не было разыграно театральное представление, а «продавец» подменной квартиры не является сотрудником фирмы (подобное действо имело место с автором этих строк в одном "солидном" агентстве).

«Но ведь владельцы квартиры могут сначала продать свою квартиру, я согласен дать им 2-3-4 месяца на освобождение жилья, и пусть ищут и покупают себе что им надо, ведь деньги у них же будут на руках!»-придет мысль покупателю.

Увы, не пройдет. Деньги люди получат ЧЕРЕЗ МЕСЯЦ- именно такой срок отведен законом на регистрацию сделок с недвижимостью, а через месяц цены могут сделать рывок и на 5, и на 10 процентов. И что прикажете делать в такой ситуации? Ехать за МКАД? Или идти в суд и расторгать Ваш договор?

Исключением является ипотечная сделка, регистрация которой длится 5 рабочих дней. Однако банки, дающие ипотечный кредит, очень не любят сделки с альтернативой и прописанными людьми.

Вот почему так плохо продаются сегодня альтернативные квартиры и так тяжело обменять жилье.

Так можно ли сегодня поменять квартиру?

Сложно, но можно. И об этом будет рассказано в следующей статье.