Анатомия договора аренды

«Шапка» договора. В этом разделе указываются «действующие лица»- фамилии, имена, отчества Арендатора и Арендодателя. Паспортные данные и адреса регистрации могут быть также указаны в шапке договора. Как вариант, данные участников сделки приводятся в конце договора, в разделе «Реквизиты сторон». Независимо от того, где эти данные указываются, надо предельно внимательно изучить документы своих контрагентов. Все известные мне случаи возникновения проблем в этой области человеческих взаимоотношений начинались с того, что у кого-то не было паспорта и договора оформлялись при предъявлении водительских «прав», загранпаспорта и т.д.  

«Предмет договора» В этом разделе: 1. подробно описывается сдаваемое помещение — точный адрес, площадь, расположение. 2.документы, которые дают Арендатору основания для сдачи недвижимости в аренду (особенно актуален этот пункт становится, когда Арендодатель просит выплатить ему арендную плату за несколько месяцев вперед. Если собственность на недвижимость долевая, необходимо получить согласие ВСЕХ дольщиков, если квартира покупалась в браке- должно быть согласие супруга или супруги, хотя бы в простом письменном виде. Мне известны случаи, когда при заключении договора аренды арендаторы «стеснялись» попросить документы на недвижимость. Результатами этой стеснительности стало нарушение покоя и потеря денег, которые были уплачены вперед за полгода, не говоря о комиссионных агенту и страховому депозиту . 3. срок аренды 4. Оговариваются лица, которые, помимо Арендатора будут проживать в помещении- члены семьи, компаньоны. В этом пункте желательно оговорить порядок уведомления Арендодателя о гостях, которые могут приехать и задержаться на неделю -другую. Может показаться чрезмерным, однако лучше, если хозяин квартиры будет знать точно, сколько людей (и каких людей) проживает на принадлежащих ему квадратных метрах.

«Порядок расчетов» В зависимости от того, готовы Вы делиться деньгами с государством или нет, в договоре аренды либо прописывается стоимость ежемесячной аренды, либо следует ссылка на Дополнительное соглашение, в котором и прописывается указанная сумма. Причем, в отличие от договора, Дополнительное соглашение подписывается в единственном экземпляре, который хранится у арендодателя. Очевидно, что в этом случае договор аренды регулирует взаимоотношения между двумя сторонами во всех отношениях, за исключением суммы аренды. 1. Ежемесячная арендная плата и сроки ее выплаты, кто оплачивает коммунальные платежи. 2. Сумма страхового депозита и порядок его использования и возврата. Как правило, в начале аренды арендатором вносится страховой депозит в размере одной месячной арендной платы. Указанная сумма служит некоей гарантией арендодателю, что арендатор не покинет его безвременно и не оставит кучу неоплаченных счетов.

«Передача помещения» Жилье очень редко сдается пустым и без ремонта. Однако даже в этом случае желательно составлять акт (при сдаче в аренду- акт передачи, при окончании срока договора- акт сдачи помещения), описывающий состояние квартиры до и после сдачи в аренду. В акте желательно подробно описать мебель, ремонт и их состояние. Не лишним будет провести фотосессию. Все эти предосторожности помогут сохранить нервы и деньги при возникновении споров как с одной, так и с другой стороны.

«Права и обязанности Сторон» Стоит особо оговорить право производить неотделимые улучшения (результат отделочных работ или оборудование, которое установлено арендатором и не может быть демонтировано без ухудшения качества помещения) по согласованию с арендодателем и за чей счет эти улучшения производятся. Например, в квартире арендатором делается ремонт, стоимость которого частично учитывается при оплате аренды. Обязанности: помимо очевидных обязанностей по оплате аренды и коммунальных платежей, соблюдения порядка в помещении и тишины, стоит оговорить обязанность арендатора допускать арендодателя в помещение не менее одного раза в месяц (обычно по договоренности в какой-то день месяца хозяин наносит визит жильцам, проверяет порядок в квартире и получает причитающиеся деньги), либо в любое время в случае возникновения пожара, аварий инженерных сетей и коммуникаций.

«Срок действия и порядок расторжения договора» Данный раздел содержит положения, регулирующие взаимоотношения сторон при досрочном расторжении договора. Понятно, что жизнь преподносит людям сюрпризы, поэтому желательно договориться изначально о том, как и в каком порядке может быть расторгнут договор аренды. Особенно это важно для арендаторов- быть застрахованными от внезапной смены настроения хозяев, в результате которой их могут попросить освободить помещение немедленно.

Понятно, что в рамках одного выпуска рассылки сложно охватить все вопросы, которые возникают при сдаче недвижимости в аренду. Пример договора аренды приведен на нашем сайте- вот здесь. Его можно взять за основу при составлении договора, отражающего именно ваши договоренности при сдаче или снятии в аренду недвижимости.