Инвестиции в недвижимость

Косвенные инвестиции Косвенные инвестиции- это попытки одновременно получить и покупку недвижимости для жилья, и инвестицию. В моем многолетнем опыте не было случаев таких покупок «два в одном», которые совершались намеренно. Да, у многих людей жизнь вела к покупке квартиры- родился ребенок, надо забрать родителей, требующих ухода, они делали эту самую покупку и потом оказывалось, что такая покупка была очень выгодной и очень удачной. А вот в случаях, когда пытались при покупке совершить интересную инвестицию, люди, как правило, не получали либо инвестицию, либо приличное жилье. Для примера. Предположим, у человека есть 6 миллионов рублей. Для проживания покупатель будет искать квартиру- одну- в экологически благоприятном округе Москвы. А вот инвестору лучше взять в ипотеку три квартиры, в разных районах города, или же попытаться найти интересную новостройку от именитого застройщика. Причем при покупке новостроя главное требование- максимальная надежность вложения. Однако, к примеру, ДСК или ПИК вряд ли предложат инвестору квартиру в пределах МКАД по этой цене. Ну и что? Инвестору же там не жить. Заключит договор с ДСК или ПИКом, подождет год-другой и перепродаст по договору уступки права требования уже будущему жильцу. То есть стратегия инвестора и покупателя в корне будут отличаться. Далее. Купив квартиру для проживания, люди делают в ней хороший ремонт качественными материалами, закупают новую мебель и технику. Подобные “вложения” неоправданны с точки зрения инвестора. Я не раз общался с продавцами, которые, купив квартиру, сделав в ней ремонт и прожив несколько лет, пытаются вернуть затраченные деньги. Тщетно.  

Надежда на рост стоимости. Профессиональные консультанты заканчивают консультацию, как только клиент начинает всерьез говорить о росте стоимости актива- жилья. Основная цель вложений в недвижимость для «правильного» инвестора- получение рентного дохода. А уж возможный рост стоимости- «цветы у обочины дороги», как говорят китайцы. Все, что можно прогнозировать с большой долей вероятности- доход от сдачи Вашей покупки в аренду. А вопрос о том, будет ли расти в цене недвижимость или падать- надежнее решать гаданием на кофейной гуще. Более того, основные инвесторы в недвижимость — пенсионные фонды- при росте цен свыше 15% в год начинают избавляться от подобных активов. Рост цен на недвижимость, который существенно обгоняет инфляцию- тревожный знак, требующий немедленных действий по продаже актива.  

Использование ипотеки. Во всем мире шарахаются от русских, которые покупают недвижимость и платят полную стоимость сразу. Деньги в России пока что считать не умеют. Конечно, если в приведенном выше примере 6 миллионов получены от продажи другого жилья, пытаться брать ипотеку (даже если дадут) — получить в долг 70% стоимости, вкладывать оставшиеся деньги в «дело»- безумие. Вы потеряете вложенное очень быстро и надолго попадете в кабалу. И вообще, при продаже квартиры, в которой Вы живете, полученные деньги должны быть вложены в другую квартиру. Без упоминания слова «инвестирование». Другое дело, если эти 6 миллионов человеком заработаны. Как правило, люди, ЗАРАБОТАВШИЕ такие деньги, умеют найти им неплохое применение- во всяком случае, проценты, которые они будут получать, превышают ставки ипотечного кредита. И в этом случае неправильно тратить все деньги на подобную покупку. Все вышесказанное особенно применимо к покупке зарубежной недвижимости. Как правило, ставки по ипотеке практически равны ставке аренды.  

Гарантии. Этот пункт является скорее продолжением пункта 3. При получении ипотечного кредита риски, связанные с инвестицией, в значительной степени разделяются банками. Я все знаю, банки, естественно, в кредитных договорах пишут о том, что если недвижимость «пропадет», заемщику платить. Однако банк никогда не выдаст кредит под заведомо завышенную по стоимости недвижимость- у заемщика просто может не быть денег для выплат. Поэтому при инвестициях должно быть незыблемо выполняемо правило- нет ипотеки, нет инвестиции. Сейчас многие депрессивные районы в разных странах мира «вдруг» становятся привлекательными для инвестиций, и нам рассказывают — весьма настойчиво - о том, что вот этот район имеет все шансы стать новой «Меккой» для туристов. И вот тогда... Первый вопрос, который задает инвестор при таких «заманчивых» предложениях- есть ли возможность покупки по ипотеке. Кстати, это правило применимо и к новостройкам в России. Правда, делайте скидку на наш российский метод ведения бизнеса: на сайте застройщика будет гордо красоваться логотип самого народного банка страны, однако при вопросе об ипотеке Вам скажут, мол, вот в выбранном Вами корпусе ипотеки нет, только в соседнем. И вот тут надо идти до конца. В соседнем, так в соседнем. Дальше- понятно, надо дойти до кредитного инспектора, который сядет к компьютеру оформлять Ваш займ. Все разговоры, обещания, отмазки: «Временно прекратили, кончились кредиты»- всерьез не воспринимаются.

Эмоции. Один из признаков того, что инвестиция будет неудачной- покупаемый объект очень нравится инвестору. Рассуждают люди обычно так- нравится мне, понравится и покупателю в будущем. Увы, сколько людей, столько и мнений. Кому-то нравится клубника со сливками, а кому-то- свиной хрящик. И что делать с клубникой, если все хотят хрящик? Я знаю любителей первого эт ажа, последнего этажа, но инвестиции надо делать в средние этажи с окнами во двор. Я часто был свидетелем, как человек, несмотря на то, что им были озвучены некие требования к покупаемому жилью, вдруг решается на покупку квартиры, которая не имеет ничего общего с описанием. На мой вопрос: «Почему?», отвечают: «МОЕ! Я пришел/ пришла, и чувствую- это мой дом, который я искал/а» Понятно, что с таким подходом при инвестициях в недвижимость делать нечего. Выписанные требования на листке бумаги/ в файле компьютера, трезвый расчет- и никаких переживаний.  

Последнее. Рынок недвижимости — один из самых непрозрачных. Просто покупать газету «Из рук в руки», читать ее и считать себя экспертом на рынке недвижимости- глупо. Вкладываться в недвижимость надо, имея самый плотный контакт (причем на протяжении всего срока владения недвижимым активом) с продавцами недвижимости, которые совершают достаточно много сделок, то есть с людьми, которые знают и понимают этот рынок.