Кто платит риелтору?

Рассмотрим ситуацию, когда риелторы занимаются так называемой «эксклюзивной» продажей квартиры. Они заключают договор с хозяевами, забирают документы на квартиру на ответственное хранение, мотивируя это тем, что аванс покупатель не внесет, не увидев документов в подлиннике (что является правдой).

После нахождения покупателя, теоретически, риелторы должны принять от него аванс и, подготовив документы, провести сделку. Существует множество вопросов, часть из которых «стОит» покупателю денег (кто платит за аренду ячейки, за составление договоров, где будет проходить сделка), другая же часть влияет на безопасность сделки (какие правила в банке по проведению сделок, достаточно ли будет продавцу предъявить только зарегистрированный договор купли-продажи или наличие ключа от ячейки будет дополнительной гарантией покупателя от недобросовестности контрагента). Естественно, риелторы, которым платит продавец, должны отстаивать именно его, продавца, интересы во время всего процесса.

Однако на практике часто происходит отвратительная ситуация- покупателю тоже предлагают риелторские услуги, понятное дело, за дополнительную плату. Представьте себе, что адвокат в судебном процессе кулуарно, втихаря, предложит ответчику представлять и его интересы (за дополнительные деньги). Ситуация кажется абсурдной, но риелторов абсурдность такого «служения» двум сторонам не смущает. В процессе проведения сделки есть ряд условий, которые невозможно решить так, чтобы и «овцы были целы, и волки сыты». Речь идет и о условиях, на которых вносится аванс, и о расчетах, и, самое главное, о тексте договора, где многие пункты являются предметов ожесточенных дебатов. Как можно представлять в этом случае интересы обеих сторон?

Вывод очень простой- если вы нашли квартиру, готовы ее купить и вам предлагают «представительство» и ваших интересов в том числе- ищите знакомого специалиста, перед вами прохвосты, беспринципные люди, общаться с которыми надо в присутствии знающего человека!

Отдельно расскажу о практике, которая сейчас встречается достаточно редко, но встречается. Речь идет о взятке, которую предлагают риелтору продавца за то, чтобы он больше не показывал объект другим потенциальным покупателям и «удавил» продавца по цене, то есть предоставил «неопровержимые доводы», почему надо продавать именно за эту цену и именно этому покупателю. Если ваш агент как-то уж слишком рьяно доказывает вам необходимость срочного совершения сделки, говорит о том, что цена за вашу квартиру завышена- хотя бы прозвоните аналогичные предложения по газете, вы поймете реальность своих запросов и честность нанятого специалиста. Ну а встречается эта ситуация сейчас редко потому, что рынок стал рынком покупателя, и все чаще риелтору, который привел покупателя, продавец или его представитель обещают «благодарность без границ, но в разумных пределах» за склонение покупателя к своему варианту.

Есть еще одно распространенное заблуждение среди покупателей недвижимости.

Человек приходит на просмотр, который проводит агент именитой фирмы, специалисты которой по телевизору так убедительно рассказывают о том, как они проверяют объекты, как они любят своих клиентов, дальше человек вносит аванс в офисе этой самой надежной и серьезной фирмы, в офисе же он подписывает договор купли-продажи и ему уже кажется, что он стал клиентом этого агентства, и все посулы и обещания относятся и к нему.

Расслабление и вера в светлое будущее уже настолько сильны, что подписываются все подсовываемые бумаги без внимательного их изучения. К чему это приводит- не так давно показывали по первому каналу. А внешне все выглядит именно как оказание услуги покупателю- ведь это же его деньги, внесенные в виде аванса, фирма «удерживает» в качестве своей комиссии. О документах, которые при этом составляются, о возможности получить назад внесенные деньги я уже писал в предыдущих выпусках рассылки.

Довольно часто делается хитрый ход- сумма, которую получит агентство, делится на две части. Сначала человек вносит от 50 до 100 тысяч, подписывается договор об авансе с условием, что сделка произойдет только при условии «довнесения» остальной суммы. При этом покупателю дается понять, что это и есть сумма комиссии ( ну, иногда рассказывается история о том, что эти деньги будут переданы продавцу). Исключение составляет сделка с покупкой альтернативного жилья. В этом случае с покупателя возьмут сумму комиссионных плюс сумму, которую риелторы внесут за подменную квартиру, в которую поедут продавцы продаваемой квартиры. И, как это ни странно, покупатель начинает верить в то, что это ОН заплатил фирме, он теперь стал «их».

Давайте разберемся. Есть некая сумма денег, которую вы обозначили, когда искали вариант. Искали сами, без привлечения риелторов. И по своей воле эти 100-200-500 тысяч вы бы риелторам не отдали. И есть продавец, который хочет получить деньги за квартиру и который согласен «поделиться» с риелторами, это он согласен на то, что часть денег, причитающихся за его недвижимость, возьмут себе нанятые им риелторы. Без его согласия на получения риелторами их денежного вознаграждения он не подпишет договор купли-продажи с вами, это ОН, он, а не вы, платит деньги этой чудесной фирме. И пусть вас не вводит в заблуждение схема, по которой вы вносите аванс, даже если вас при этом напоили кофе или чаем. Деньги вы отдали за объект недвижимости, и юридически вы их отдали продавцу, и это его, продавца, добрая (или не очень добрая) воля, чтобы деньги эти пошли на оплату услуг риелторов.

Увы, часто случается так, что кажется, что риелторы защищают только одни интересы- свои. Есть замечательные фирмы и не менее замечательные сотрудники этих фирм, которые умудряются сначала получить скрытую комиссию с продавца, наврав ему с три короба о том, что его объект — полный неликвид, и надо срочно «сдаваться» вот этому покупателю, единственному за все то время, пока шла реклама, а потом еще убеждают покупателя в том, что он обязан заплатить еще денег, сверх указанной стоимости квартиры, чтобы его интересы тоже «учитывались».

Повторю еще раз рекомендацию, которую давал в рассылке. Если надо решить вопросы с покупкой, продажей, обменом недвижимости- пользуйтесь услугами человека, которому вы доверяете, которого вы знаете, которого вам рекомендовали ваши знакомые. Поговорите с несколькими специалистами, сравните, что они говорят. Ведь вы же не ляжете под нож хирурга, рекламу которого вы увидели на фургончике у метро. Сделка с недвижимостью, конечно, не лишит вас здоровья сразу, как это может сделать врач-неумеха или рвач, но дыру в семейном бюджете вы можете пробить существенную и нервов потратите немало.