"ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА" и человеческая грязь

Читая опусы людей, которые кормятся написанием статей о недвижимости, можно прийти к выводу, что юридическая чистота- это нечто, что может быть проверено исключительно крупным и надежным агентством недвижимости, причем если в результате проверки вынесен вердикт о наличии «чистоты»- дальнейшая жизнь приобретателя светла и безоблачна, ему уже ничего не грозит и грозить не может. То есть объект либо «чистый», и тогда его можно и нужно приобретать, либо «грязный», и тогда надо бежать от него без оглядки, промежуточных тонов и оттенков не предусмотрено. Либо стерильная чистота, либо грязь.

К сожалению, ситуация реальная - намного сложнее. 

Чаще всего под понятием «юридической чистоты» подразумевается ясная и понятная история объекта- история переходов прав на недвижимое имущество, как прав собственников, так и прав пользователей.

Однако наличие подобной «чистой» истории еще не является гарантией светлого будущего для покупателя. Так же как и сомнительные сделки, проводимые в прошлом с объектом, еще не ведут однозначно к изъятию недвижимости в судебном порядке . Хотя, конечно же, определенная логика в исследовании истории перехода прав все же есть- скорее возникнут проблемы с объектом, не один раз менявшим хозяина, нежели после «свежей» приватизации.

Давайте раз и навсегда определимся. 

Покупка любой недвижимости в России является рискованной сделкой. 

Исключить риск потери денег на 100% можно только одним способом- ничего не покупать, вложить деньги в швейцарский банк и жить или работать в тех условиях, которые есть (в имеющейся квартире, офисе и т.д.). 

Этих слов вам никогда не скажут в крупных — и не очень — риелторских фирмах. А вдруг вы передумаете покупать- и прощай ваши денежки? А вдруг вы решите в поисках «правды» пойти в другое, менее щепетильное агентство? Где люди будут бить себя в грудь и, глядя вам в глаза, искренне обещать: «Не бойтесь, мы проверяем так тщательно, что у вас не будет НИКАКИХ проблем».... 

Суровая правда жизни- главной задачей, ради решения которой и нанимаются риелторы или юристы для сопровождения сделки, является задача определения возможных РИСКОВ для покупателя недвижимости и подготовка доказательной документальной базы для возможного судебного разбирательства..

Какие в принципе возможны риски при покупке объекта недвижимости? 

Потеря-полная- права собственности на объект и денег, потраченных на его приобретение.

Возникновение у третьих, совсем не знакомых вам и не желанных в вашем доме или офисе, лиц прав собственности или пользования недвижимостью, которой владеть или пользоваться вы, вообще -то, планировали без них.

Потеря -частичная, не всей стоимости объекта- денежных средств, внесенных в качестве аванса или задатка за приглянувшийся вам объект

Потеря денежных средств, которыми завладели недобросовестные участники рынка недвижимости-это я так сложно написал о скрытой комиссии риелторов

Потеря времени при внесении аванса- вроде деньги-то вам вернули, но за то время, пока вы ждали совершения сделки, цены существенно выросли, исчезли интересующие вас объекты и тп.  

Уже при перечислении этих рисков становится понятно, что даже «чистый» объект может стать рискованным.

Приведу два примера из своей практики.

ПРИМЕР 1.

При размене квартиры друзей была приобретена квартира, которая за три года поменяла хозяев более 15 (!!!) раз. Квартира использовалась известным агентством недвижимости для решения неких своих задач. Постольку поскольку планировалось эту квартиру в результате продать, по всем сделкам были сделаны нотариально заверенные копии,по которым я отследил историю квартиры. Работа была сделана профессионально и грамотно. А теперь вопрос «санитарам» от недвижимости- эта квартира юридически чистая или грязная? Если исходить из «духа» публикаций - «грязная», вот только риски по ней были минимальны. Что подтвердили прошедшие годы —за более, чем 10 лет у людей не возникало никаких проблем.

ПРИМЕР 2.

Вспомним передачу об обмане на рынке недвижимости по ТВ, когда женщина купила квартиру после приватизации у молодого человека. Парень вложил деньги в новостройку, где их и потерял. А дальше сработал распространенный стереотип поведения- «они» со мной плохо поступили, ну и я буду плохим! И парень достал справки из психиатрической лечебницы о своем тяжелом здоровье, и подал в суд- якобы он не отдавал отчета в происходящем, когда продавал квартиру. Ситуация усугубилась еще и тем, что цена квартиры в договоре купли-продажи была миллион рублей. К сожалению, в наши дни подобные справки из ПНД покупаются- вспомните недавно разразившийся скандал, связанный с получением водительских прав людьми, состоящими на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах.

Про аналогичный случай я писал в своей рассылке- некие «коммерсанты» из народа продали свою квартиру, отнесли деньги в банк и стали ждать роста своего благосостояния. Рост их благосостояния не произошел, банк лопнул. И тогда «Буратино» наших дней пошли с иском в суд. К счастью для продавца покупаемой нами квартиры, дело они проиграли. Но у людей осталась твердая убежденность: «Квартиру мы продали С ОБМАНОМ!» НАС ОБМАНУЛИ!!! И деньги забрали, и квартиру...

И подобный ход мысли- распространенное явление.

Кроме фармазонов- прожженых и начинающих- люди, к счастью, достаточно редко затевают аферы при продаже недвижимости. Однако в дальнейшем, потеряв деньги, они «вспоминают» о жилье, которое им принадлежало, и мысли принимают угрожающий для покупателя оборот.

Итак, один из возможных источников головной боли при покупке «юридически чистой» недвижимости- будущие финансовые проблемы продавцов. Сюда же можно отнести риски при покупке квартиры, хозяева которой покупают альтернативное жилье. Да, у них квартира с идеальной историей, да, прошло больше 3 лет с момента возникновения права собственности, но вот что они подберут взамен- большой вопрос. И если небольшое агентство или частный маклер предоставит вам документы по подменной недвижимости, то «крупняк» гордо отвергнет все ваши попытки выяснить, куда денутся жильцы из приобретаемого вами жилья. А они могут никуда не деться, или попытаться вернуться в будущем, при возникновении проблем на новом месте жительства.

На фоне «глобальной» проблемы- потери недвижимости в результате судебного иска- проблемы «скрытой» комиссии и невозвращенных авансов кажутся маленькими и смешными. Однако бывает не до смеха, когда эти суммы достигают 10-20% от стоимости объекта.

Сложно оценить потери времени при попытке приобретения «юридически чистой» недвижимости, продавцы которой либо отказались от сделки, либо мучимы жадностью, каждый день повышают стоимость бесценных квадратных метров. За 2-3 месяца подобных попыток цены на недвижимость могут существенно подняться, кроме этого, процесс поиска вариантов надо начинать сначала. А ведь такие славные документы были....

Объект вроде был «юридически чистый»- и это может подтвердить любой «эксперт» по санитарии в сфере недвижимости, вот только риелторы или хозяева оказались «с душком», нечисты на руку.

Не верьте людям, которые убеждают вас, что они проверяют «юридическую чистоту» объекта, и после их проверки «вам нечего опасаться». Перед вами либо вруны, либо непрофессионалы.

Честно и профессионально- говорить клиенту, какие могут возникнуть риски при покупке данного объекта и как их минимизировать.