"Ипотека и предпродажная подготовка"

Сегодня мы обсудим, что надо  сделать, чтобы потенциальный покупатель- ипотечник выбрал именно ваш вариант.

Ипотеку любят далеко не все продавцы, и не все риелторы, продающие квартиры (самое удивительное, что ее-ипотеку- не любят и банки! Но об этом я напишу в следующих выпусках рассылки). Как  говорится в «баянистом» анекдоте: - Гиви, ты помидоры любишь? - Кушать люблю, а так- нЭт…. то есть любовь любовью, а продавать жилье вам надо.

А неумолимая статистика свидетельствует о том, что количество покупателей, которые покупают квартиры с использованием кредитных средств, существенно больше, чем покупателей «со свободными» деньгами ( причем «ипотечники» потенциально более «денежные», чем покупатели со «свободными деньгами», то есть при прочих равных условиях, «ипотечник»  скорее согласится на вашу цену, нежели человек,  у которого «просто деньги»)

А значит, надо подумать о том, чтобы: а). «понравиться» таким покупателям, б). максимально упростить – ускорить сделку купли –продажи с использованием ипотеки. Итак, что надо сделать, чтобы квартира была привлекательна человеку, взявшему кредит в банке?

Первое.

«Юридическая подготовка». Банки очень не любят, когда в продаваемых квартирах прописаны люди (стоят на регистрационном учете по месту жительства, если быть точнее). Этого, кстати, не любит никто (смотри анекдот), просто продавцу и / или членам его семьи не всегда есть куда выписаться до сделки. Причем наличие зарегистрированных людей почему-то более всего напрягает именно в случае свободной продажи или же «разорванной» альтернативы. Казалось бы, при альтернативной сделке покупатель (не важно, с ипотекой или без) всегда рискует при внесении аванса- задатка- залога: поиски могут затянуться на неопределенное время, люди могут понять в процессе поисков, что задуманный размен-обмен не осуществим. Однако ему в голову не приходит требовать выписки до сделки продавца и членов его семьи. Но факт остается фактом- при свободной продаже, когда продавец либо планирует прописаться к родственникам, либо в уже приобретенное жилье, покупатели настойчиво требуют снятия хозяина и жильцов  с регистрационного учета до сделки, либо хотят включить условием доступа продавца к ячейке с деньгами за проданное жилье его (и членов семьи) регистрацию по новому месту жительства. На самый крайний случай- часть стоимости недвижимости закладывается в отдельную ячейку с условием доступа при наличии  прописки  продавца в жилье, отличном от продаваемой квартиры Ясно, что квартира продается с целью получить деньги. Либо погасить кредит за уже купленные квартиру-дом –машину, либо чтобы на полученные деньги купить альтернативное жилье. И если вы пойдете  вставать на регистрационный учет по новому месту жительства, вы гарантировано потеряете 10 календарных дней. Из недавней практики- регистрация в другом районе города Москвы заняла 8 календарных дней, прописка же в соседнюю квартиру в одном и том же доме в столице затянулась на 12 дней.

Второе.

«Документальная» подготовка. Меня всегда удивляло, почему риелторы, взявшись за продажу недвижимости, готовят документы к сделке в самый последний момент, когда уже покупатель внес аванс-задаток-залог. Кроме редких случаев, когда покупателя хотят нагло (процентов на 10-20)  или застенчиво (на 2-5 процента) обмануть с метражом, причины подобной отсрочки неясны. В первую очередь это касается документов БТИ: кадастрового паспорта, поэтажного плана и экспликации. Для квартир в Московской области сюда добавляется еще технический паспорт на дом. Готовятся эти документы долго- от 2 недель и больше, а срок действия у них- несколько лет! Конечно, можно процесс «ускорить», только стоит это «ускорение» как приличный мобильный телефон. Очень приличный. Может, лучше загодя побеспокоиться? Риелторы обычно оправдываются, мол, мы надеялись, что придет покупатель с «живыми» деньгами, а для регистрации сделки с ним документы БТИ не нужны. Причем подобная «отмазка» встречается как у совсем «зеленых»- «приехала, не поступила, пошла в риелторы», так и у людей, которые в этом бизнесе не один год. А еще мне нравится такое оправдание-« у меня 10-20-…100-…. эксклюзивных квартир, я что, по каждой должен документы собирать???!!!» Успокойтесь, никто никому ничего не должен, а деньги –комиссионные-  вам хозяева продаваемой квартиры отдадут просто так, потому что вы- РИЕЛТОР! Итак, у вас квартира- одна (продаваемая), и надо подготовиться к продаже. Да, придет ипотечник, да, внесет аванс, да, все будут ждать, пока будут готовы документы БТИ (нам повезет, их сделают за 12 дней), потом будем ждать выезда оценщика (2-3 дня), потом будет составляться оценочный отчет (1-3 дня), потом только юристы из банка будут рассматривать весь пакет документов и давать (или не давать) одобрение. То есть 12-15 дней вы будете просто ЖДАТЬ документов БТИ, сетуя, как вам «не повезло», что вы очень раскаиваетесь, что «связались» с ипотечником.. А выйти на сделку можно было бы уже через неделю- обычно, столько же требуется и «живым деньгам», чтобы собрать сумму по банкам, проверить квартиру и подготовиться к сделке. Еще несколько документов, которые стоит подготовить к продаже. Выписка из ЕГРП. Стоит- 100 рублей, готовят ее в Москве 5 рабочих дней. В некоторых банках без нее документы не рассматривают. Выписку из психоневрологического и наркологического диспансера сейчас требуют не только у людей пенсионного возраста, но и вполне молодых и выглядящих здоровыми продавцов. И не только покупатели с кредитными деньгами. Цена вопроса опять же ничтожна, время потратить придется, спору нет. Если квартира получена в наследство или была подарена, очень кстати может оказаться справка из налоговой, подтверждающая, что пополнять закрома Родины от вас не требуется (либо вы уже свой гражданский долг исполнили). Да, для регистрации сделки эта справка не нужна, да, большинство юристов из банков тоже не требует эту бумагу, но если вам «повезет»- получать из налоговой вы будете ее долго.

Третье.

Самое сложное. То, о чем надо думать заранее. Если в вашей квартире проводилась перепланировка- ее надо привести в соответствие с законом.  На покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банки денег не дают. Ибо отношение у государства к этому «злу» очень решительное- вплоть до лишения права собственности на переделанную квартиру.  А терять предмет залога банкам не хочется..

Некоторые романтически настроенные ипотечники соглашаются с тем, чтобы дать «немного» денег оценщику (для справки- оценщик фотографирует всю квартиру и проверяет на месте соответствие планировки квартиры планам БТИ), и оценщик идет этажом выше или ниже и проводит там фотосессию. Ну что тут можно сказать… Оценщик может сказать, что вы перевесили таблички с номерами квартир- ради интереса, пройдитесь по этажам в любом доме. Процентов 70 квартир «безымянны»- никаких опознавательных знаков на дверях или около них не имеется. В конце концов, его уволят. Учитывая, что зарплата у него не больше, чем у курьеров, сильно человек не пострадает. А вот заемщик-ипотечник…

Я не встречал ни одного кредитного договора, в котором не  прописано, что в случае не согласованной с банком перепланировки, заемщик обязуется погасить ВСЮ оставшуюся сумму кредита СРАЗУ. И если после покупки им вскроется обман- мало ему не покажется. А еще в нашей стране становится очень важным иметь чистую кредитную историю… Понятно, что если вам деньги нужны срочно- поздно бегать по жилинспекциям и БТИ, согласовывать изменения. Однако если вы планируете обмен или просто думаете в дальнейшем продавать квартиру- проведите все необходимые согласования. В заключение хотелось бы отметить, что если раньше покупатели спокойно относились к изменениям в квартире, то сегодня количество «грамотных» значительно возросло, и продать квартиру с изменениями, которые запрещается делать, стало весьма проблемным.

Удачных продаж!