Прощай, аванс! или Нужна ли банкам ипотека-2

Вы собрали все документы, необходимые для того, чтобы банк поверил в вас и согласился дать некую сумму на приобретение квартиры в ипотеку. Одобрение банка вас, как  ипотечного заемщика, получено.  Вы долго ездили в поисках квартиры, звонки, просмотры, обсуждения увиденного.

Муки выбора позади, вы нашли квартиру. Квартиру Своей Мечты- или на что хватило денег. Теперь самое главное- надо сделать так, чтобы квартира досталась вам, чтобы, пока банк решает, дать вам в кредит денег для покупки именно этой квартиры или нет, пока вы будете готовить документы для ипотеки, продавец не «сдался» другому  покупателю с наличной готовой для покупки суммой денег. Для этого существует способ – внести аванс (залог, задаток- разницу и путаницу в этих понятиях я уже обсуждал в рассылке).

И вот тут начинаются сложности.

Первое.

Надо рассчитать, на какой срок вы будете «столбить» за собой квартиру.

В отличие от покупателя, который имеет всю сумму на руках для покупки и которому нужно 5-7 дней для проверки документов на квартиру и подготовки к сделке, вам предстоят еще дополнительные этапы. Сначала надо получить оценочный отчет от оценочной компании из списка, который вам дали в банке.  Как вы, возможно, догадались, оценщики не сидят сложа руки  и не ждут-дожидаются  вашего звонка. А значит, выехать на осмотр объекта-приглянувшейся вам квартиры- сотрудник сможет в течение 1-3 дней. Есть банки, например, ВТБ24, которые жестко контролируют этот процесс – оценщика из «карманной» оценочной компании  вызовете не вы, а ваш кредитный менеджер. И не сразу после вашего звонка менеджеру, когда вы  внесете аванс/задаток, а тогда, когда у него/нее будет время и настроение это сделать (как вы помните из предыдущего выпуска, надо еще дозвониться до менеджера, поведать ему радостную новость, что вами найдена квартира в ипотеку, а ему-менеджеру-еще одна головная боль. И не забудьте послать письмо по электронной почте!).  

Далее пройдет некое время, от 2 до 7 дней, пока будет подготовлен оценочный отчет для банка. Совет- узнавайте сразу, как этот отчет должен попасть в банк. На моей памяти были случаи, когда отчет 2 недели лежал в оценочной компании, так как по договору с клиентом доставка отчета в банк не входила в список оказываемых услуг. А покупатель уехал отдохнуть на недельку, уверенный, что процесс идет и он приедет уже на сделку. Деньги за оценку ипотечник платит до составления отчета, в лучшем случае при осмотре сотрудником-оценщиком квартиры.

Далее документы на квартиру, покупаемую по ипотеке, пойдут на рассмотрение юристам банка. Это займет еще 3-7 дней (вы не забыли, что юристы, как и руководство банка, "очень заняты", что у них "очень много работы"?). То есть 2 недели уйдут на то, чтобы получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита для покупки выбранного вами объекта. Получив одобрение банка по конкретной квартире, вам предстоит оформить страховку. В зависимости от банка, вас заставят застраховать свою жизнь, потерю трудоспособоности, риск разрушения или существенного ухудшения недвижимости, титул сделки. Довольно часто представитель страховой компании приезжает с подготовленными бумагами прямо на сделку, но и здесь возможны варианты. Тот же ВТБ24 ставит «заградительные» условия для страхования в компаниях, отличных от «ВТБ24-страхование», и вам может потребоваться 2-3 дня на решение вопроса со страховкой.

Все сказанное относится к случаю, когда продавец в ожидании покупки по ипотеке его квартиры подготовил документы для ипотеки- документы БТИ- кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликацию. К сожалению, очень часто и продавцы, и их риелторы пребывают в неком убеждении, что они будут продавать квартиру покупателю с «живыми» деньгами,  для оформления сделки с которым документы из БТИ не нужны. А потому прибавляйте  к сроку, на который вы выдаете аванс еще 2 недели- именно столько готовятся документы БТИ обычным порядком.

Есть варианты ускорения процесса, за отдельную плату, которую платить предложат вам. Причем этих денег- в размере стоимости неплохого мобильного телефона- вам уже не вернут ни при каких условиях, ведь кто заказывает "музыку"- тот за нее и платит...

Теперь вы понимаете, почему продавцы квартир резко теряли энтузиазм, когда слышали, что вы покупаете их квартиру с привлечением ипотечных средств? (если раньше вы продавца могли заинтересовать  тем, что купля-продажа квартиры по ипотеке регистрируется 5 дней, а обычная сделка- месяц, то теперь, когда и в Москве , и в Московской области регистрация обычных сделок идет 2 недели, ваше "ипотечное" преимущество во времени стало незначительным)

Второе.

Некоторые банки, в числе которых наш любимый «народный банк» Сбербанк, требуют для выдачи кредита подписания предварительного договора между заемщиком и продавцом квартиры.  А предварительный договор очень не любят агентства недвижимости, равно как и привлеченные на сопровождение продажи квартиры риелторы из-за статьи 429 Гражданского кодекса, в которой говорится, что одна сторона может заставить  другую заключить основной договор в судебном порядке. В данном случае это отношение  понятно- получается «игра в одни ворота». Продавца по суду можно заставить продать квартиру на условиях предварительного договора, а как вы заставите заемщика, которому отказали в кредите в Сбербанке на ипотеку, эту самую квартиру за оговоренную сумму купить? Понятно, что в банке есть юристы, которые рисуют некие схемы, весьма далекие от реалий жизни. Позиция простая- мы считаем, что должен быть предварительный договор. Нет договора- нет кредита.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Мой клиент выбрал квартиру, которую продавало «народное агентство».  Надо отдать должное этим ребятам- если они на стороне продавца, то вы увидите неподдельное изумление от предложенного вами – не вами, а банком, если быть точным- подписания предварительного договора. Как будто они не делали ни одной сделки на стороне покупателя, получившего ипотечный кредит в Сбербанке. Как будто они не знают ничего про это требование крупнейшего банка страны (у которого, кстати, весьма привлекательные условия по ипотечному кредитованию, а потому Сбербанк -  ипотека и получила такое широкое распространение). И этими «специалистами» было предложено "гениальное" решение вопроса- одновременно с подписанием договора предварительного подписать соглашение о его расторжении. Чтобы в случае возникновения иска по  429 статье «отбиться» этим самым соглашением. То, что может произойти в жизни покупателя, если подобная бумага вдруг всплывет на свет Божий в банке (а пути подписанных нами бумаг, как и пути Господни,- неисповедимы), их совершенно не волновало:попадание имени заемщика в «черный» список банков, обвинения в мошенничестве в крупном размере.

Квартиру ту мы у них купили. И договор предварительный они подписали. НО! Было два раунда переговоров, по два часа каждый, мы расставались на три дня, снова встречались. Не просто, но решение нашли.

Третье.

Самое важное. Банк имеет право вам отказать в получении ипотечного кредита для приобретения выбранной вами квартиры. Некоторые банки комментируют отказ- некоторые нет. Причины отказа разные, но, как пути Господни, - неисповедимы.

Представьте себе ситуацию. Вы искали квартиру, ездили на показы. Вы внесли аванс. Вы заплатили за оценку. Вы подготовили документы для ипотеки. А банк вам отказал. 

И перед вами встает вопрос о возврате вашего аванса/залога/задатка.

Возможны варианты.

Вы все-таки взяли риелтора на сопровождение сделки, и ваш специалист настоял на включении в соглашение об авансе/предварительный договор пункта о том, что в  случае получения отказа банка в выдаче ипотечного кредита аванс будет возвращен (обратите внимание, именно ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, кредит еще может быть потребительским).

Следующим вашим шагом будет получение ПИСЬМЕННОГО отказа из банка. По личному опыту, могу сказать, что и тут приходится повоевать. Или вы забыли, что у менеджеров «очень много работы», а начальство- либо «занято», либо его «нет»?

Но что делать, если квартира, которую вы выбрали, - альтернативная? И ваш аванс пошел «по цепочке»? И продавцы квартиры не собираются вам его отдавать по причине того, что их контрагенты  передали его еще дальше, и «забыли» внести пункт в договоре о возврате аванса в случае отказа банка. Признаться, не каждый продавец свободной квартиры еще согласится связываться с цепочкой квартир, ждать месяц до сделки, которая может и не  состояться из-за отказа банка вам, человеку, которого он, продавец свободной квартиры, в глаза не видел.

Что же, спросите вы, банк ОБЯЗАН выдавать ипотечный  кредит на любую квартиру? Не имеет право отказать в выдаче кредита на откровенно «грязный» объект?

Отвечу- не обязан. И объекты проверять- необходимо.

Вопрос в другом- если банки заинтересованы в своих клиентах, в выдаче ипотечных кредитов, почему нельзя организовать что-то вроде «экспресс-проверки» юристами подобранных вариантов? Или в банке боятся, что юристы «только и будут проверять документы»? Поверьте, если продавец предоставил копии своих документов на квартиру, свои паспортные данные, или подъехал в банк с документами- это говорит о серьезности его намерений.

Особенно важна такая блиц-проверка именно в случае покупки по ипотеке квартиры с альтернативой.

Мои попытки добиться хоть какого-то ответа на «предварительной» стадии натыкались на твердый отказ что-либо рассматривать до тех пор, пока не будет предоставлен полный пакет документов. Кредитные менеджеры не хотят брать на себя хоть какую –то ответственность – попытка спросить, возможен ли отказ по данному варианту, ведь человек провел не одну ипотечную сделку купли-продажи квартиры, – терпит фиаско.

Может быть, юристы и инспектора в банках настолько далеки от жизни, что не знают, что порядка 80% сделок- альтернативные? Может, они не знают, что перед покупкой вносится аванс?

Знают. Хорошо знают. И в уведомлении заемщику, в котором сообщается радостная новость об одобрении его кандидатуры на получение ипотечного кредита, все прописано: все риски, дорогой наш,- твои. До самого последнего момента ты не будешь знать, одобрим мы квартиру или нет.  И если аванс потеряешь- твои проблемы. Цинично и просто.

Самое интересное, что и на вопрос о том, какие квартиры банк, как правило, не пропускает на получение ипотечного кредита, вы не услышите внятного ответа. Молчит ваш кредитный инспектор. Молчит, как партизан. В лучшем случае посоветует все же взять риелтора на сопровождение.

В заключение, я поделюсь собранной с помощью своих коллег –риелторов информацией об «отказных» квартирах, на которые будет сложно получить ипотечный кредит.

Чаще всего получают отказ  по «рентным» квартирам. Там требуют для одобрения (если оно в принципе возможно) собрать такое количество справок, что продавцу проще расстаться с заемщиком, чем выполнить требования банковских юристов.

Велик риск отказа при свободной продаже квартир, в которых прописаны дети.

Пристально рассматривают квартиры, приватизированные до 1993 года.

Удачных вам продаж и успешных покупок!