Ипотечный кредит-2. Поиск квартиры и аванс.

ПОИСК ВАРИАНТА Вы уже выяснили у кредитного инспектора, каковы основные  требования банка к кредитуемой квартире. Вкратце- не вашими вариантами являются: - квартиры, продаваемые по доверенности, -  свежеисполненная  рента (то есть квартира, которая была некоторое время назад продана с условием пожизненного проживания/содержания, в которой продавец- рентополучатель недавно умер, а новый хозяин хочет «зафиксировать прибыль», то есть продать квартиру, в которой теперь уже никто не живет и не зарегистрирован), - уходящие в бесконечность альтернативные цепочки (у разных банков свои требования- кто-то просит ограничиться 3 сделками, для иных банков и «паровоз» в 5 связанных квартир не проблема). - конечно же, нереально получить кредит на квартиру, где была произведена несанкционированная, неузаконенная перепланировка, независимо от того, реально получить разрешение на сделанные изменения или нет. А значит, перед тем как тратить время и ехать на просмотр, поинтересуйтесь у продавца, не попадает ли интересующая вас квартира в «группу риска», какие на этот объект правоустанавливающие документы, не было ли в квартире сделано каких-либо «улучшений». Будьте готовы при общении с продавцами к тому, что им может быть не интересен покупатель-«ипотечник». По разным причинам. Продавец не хочет показывать полную стоимость в договоре купли-продажи («квартиры за миллион»), риелторы продавца хотят получить хорошую «разницу» с продажи, люди просто не хотят собирать все справки и документы, которые банк требует в дополнение к необходимому набору справок и выписок для совершения сделки купли-продажи. И если на стоящем или стагнирующем рынке продавцы готовы продавать свое жилье на любых условиях, то при повышении цен ипотечному покупателю приходится дополнительно заинтересовывать продавцов большей ценой. Появление человека, имеющего в наличии необходимую сумму, может поставить крест на вашей попытке купить данную квартиру. Поэтому рекомендуется сразу, еще на стадии первоначального общения по телефону, ставить людей  в известность, что деньги у вас- ипотечные, а значит необходимо будет получить справки БТИ, возможно, придется съездить в психоневрологический и наркологический диспансеры и взять справки о том, что на учете продавец в этих заведениях не состоит. И честно сказать о возможных сроках выхода на сделку. На этом этапе много значит наличие специалиста, с которым можно посоветоваться по поводу приглянувшегося варианта- стоит ли связываться с такими правоустанавливающими документами, почему риелтор продавца говорит, что не хочет общаться с другими риелторами и многое другое. Если же у вас (или у кого-то из ваших родственников) нет возможности тратить час-другой-третий в день на поиски новых вариантов в базах, прозвоны и переговоры о предстоящих просмотрах, привлекайте к процессу риелтора в полном объеме. СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ Не так давно я менял свою квартиру на большую. Изначально задумывалось купить квартиру той же площади на Юго-Западе столицы, а закончилось квартирой большей площади на Севере. Я просмотрел более 30 вариантов квартир, причем планировки предлагаемых вариантов я, как риелтор со стажем, знал наизусть. Весь процесс поиска занял почти месяц, смотрел по 2-3 варианта за один вечер через день. Вывод- занятие это очень и очень затратное по времени. А одобрение вас как заемщика вы получите на 3 месяца, потом придется снова собирать справки и ждать решения банка, да и рынок недвижимости не стоит не месте. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И ВНЕСЕНИЕ АВАНСА. На этом этапе помощь специалиста –риелтора крайне желательна. Потому что именно на этом этапе прописываются сценарий сделки, основные права и обязанности покупателей и продавца. Часто покупатели-ипотечники  просят некую «рыбу» предварительного договора, в надежде сэкономить на риелторских услугах. Вот только для каждой сделки есть свои нюансы, и нет единого шаблона, который был бы одинаково применим на все случаи жизни. Или еще хуже, получив такой шаблон, человек выходит на переговоры с жесткой позицией («Будем делать, как я скажу! Заполним МОЙ договор, ваш меня не устраивает!»), в результате хороший вариант уходит только потому, что покупатель не смог договориться по форме соглашения/договора об авансе/задатке. Как уже писалось в моей рассылке, есть банки, которые настаивают на подписании предварительного договора купли –продажи (именно ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА, а не какого- либо «договора об авансе», «предварительного соглашения» и т.п) для получения кредита на покупку выбранного жилья. И далеко не всем риелторам или юристам продавцов это требование нравится.  Будьте готовы к затяжным нелегким переговорам- дать один рецепт на все случаи здесь не получится. В договоре обязательно должен быть пункт, в котором говорится о том, что квартира покупается с использованием ипотечных средств. И одним из условий возврата внесенного вами аванса является отказ банка в выдаче кредита на покупку данной квартиры. Вы же очень подробно обсудили выданное вам уведомление банка об одобрении вас как заемщика с вашим кредитным инспектором, помните? И узнали, как этот самый письменный отказ получить. Не забудьте про обязательство продавца обеспечить доступ представителя оценочной компании в покупаемую вами квартиру. Будет хорошо, если вы договоритесь о том, что визит оценщика будет проходить либо в вашем присутствии, либо в  присутствии вашего риелтора. Хозяину квартиры надо свое имущество продать, и некоторые вопросы, которые могут возникнуть у оценщика, он, вполне возможно, решит с помощью изобретения 5000-летней давности, то есть передав оценщику некую сумму денег. А квартира будет –ваша, и, что самое главное, ответчик перед банком за их «шалости» будете вы. Немаловажный вопрос, кто будет заниматься государственной регистрацией договора купли продажи вашей квартиры или всей цепочки в случае альтернативы. Как уже писалось, в некоторых банках регистрацию договоров проводят «свои» специалисты. А это не всегда устраивает продавцов и их риелторов. Сложности могут возникнуть при покупке альтернативной квартиры, когда ваш аванс будет передан продавцом за подменную квартиру, в которую он планирует переезжать. С одной стороны, без аванса продавец ничего не сможет «застолбить» для себя, с другой – если вы еще можете получить письменный отказ банка в предоставлении кредита на выбранную вами квартиру, то у вашего продавца такой возможности нет. То есть он вынужден вносить аванс за подменный  вариант на очень странных и сложных условиях. (помните, я вам говорил, что не все продавцы будут вам рады с вашей ипотекой?) Еще одно условие, которое стоит отобразить в предварительном договоре- сумма, которую вам выдаст банк в кредит, будет заложена в банковскую ячейку именно в этом банке. Теоретически, вам могут дать деньги и отпустить в другой банк заключать сделку там, но расплачиваться за это придется повышенной процентной ставкой по кредиту и оформлением ряда дополнительных документов. Я, признаться, не слышал о практическом проведении ипотечной купли-продажи по такому сценарию. Очень рекомендую, наряду с подписанием соглашения об авансе/предварительного договора, подписать с продавцом еще проект основного договора купли –продажи и проект договора аренды банковской ячейки с дополнительными условиями доступа (вы их получили у вашего кредитного инспектора, не так ли?).

Квартиру нашли. Аванс внесли.

Теперь- готовим документы к сделке и покупаем! 

Продолжение следует! 

Удачных вам продаж, успешных покупок и хороших кредитых менеджеров!