Ипотечный кредит - 3. Подготовка и проведение ипотечной сделки.

Итак, квартиру нашли, аванс внесли, надо готовиться к сделке купли-продажи и покупать. 

1.      ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ Помимо того, что для получения ипотечного кредита на покупку данной квартиры, надо получить  свежие справки из БТИ (список документов уточняйте в банке в зависимости от того, где именно находится приобретаемая недвижимость), покупателю надо еще обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке  выбранной квартиры. Не надейтесь, что вы сможете выбрать любую независимую компанию, входящую в СРО-саморегулирующуюся организацию оценщиков. Список «достойных» компаний у каждого банка свой, причем некоторые крупные банки, например, ВТБ24, признают только «своих» оценщиков  ( конкретно в этом банке заказывает оценку ваш  кредитный инспектор, поэтому при получении кредита надо к «расчетному времени» выхода на сделку добавлять 2-3 дня на выезд оценщика). Какие здесь могут быть «грабли»? Не всегда оценщики оценивают квартиру корректно. Об одном таком случае я писал в выпуске рассылки. И если цена оценщика будет ниже той, за которую вы реально приобретаете объект, готовьтесь искать «разницу» не в стенах банка. Самая большая проблема может возникнуть вот в каком случае. Вы нашли подходящий вам по всем статьям объект, но в квартире была произведена неузаконенная перепланировка, и купить эту квартиру ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ (самое худшее- когда планировка провеедена такая, что ее и узаконить невозможно). А брать на себя обязательство по приведению состояния жилья в соответствии с законом- не хочется В этом случае некоторые «особо одаренные» личности «договариваются» с сотрудником оценочной компании о том, чтобы предоставить фото в отчете квартиры этажом выше или ниже. Сотрудник –оценщик, как правило, молодой человек с зарплатой чуть выше, чем у курьера. Сегодня он работает в компании, а завтра-нет. Лицензии у компаний-оценщиков нет, терять им особо нечего в случае, если обман покупателем  банка будет обнаружен. Вы чувствуете? Кто будет «договариваться» не важно- вы,  хозяин квартиры или его риелтор, но проблемы возникнут у вас!  Что вы «получите» в этом случае? По  условиям кредитного договора, без подписания которого не будет кредита, вы обязаны будете выплатить оставшуюся сумму долга на этот момент. А то, что перепланировка «была на момент продажи»- в банке никого не заинтересует и оправданием служить не будет. Плюс гарантированное попадание  вашего имени в «черный» список личностей, которым кредиты банками выдаваться не будут. Может, лучше еще поискать варианты других квартир?

 Еще один источник возможной головной боли. В последнее время в Москве сложилась ситуация, при которой ускорить получение выписки о правах на жилье из Департамента жилищной политики, невозможно практически ни за какие деньги. (предлагаемая стоимость услуг «помощников» сопоставима с комиссией риелторов). Указанная справка требуется для квартир, правоустанавливающие документы на которые датируются до 1997 года, она  делается законным путем любому заявителю в течение 20 дней, и раньше этого времени сдать пакет документов  на приобретаемую в кредит квартиру в юридический отдел банка будет проблематично (брать у вас документы или нет под обещание принести указанную бумагу на сделку будет решаться юристами банка  в индивидуальном порядке). После того, как полный комплект документов, включающий оценочный отчет, ксерокопии документов на квартиру, справки  из диспансеров (ПНД-НД), будет сдан на проверку юристам, вам предстоит общение со страховой компанией. По своему опыту знаю, большинство покупателей относятся к страхованию как к неизбежному злу, не сильно заботясь о том, чтобы подобрать надежную компанию, вычитать внимательно договор. Выбора у вас большого не будет, есть список из 4-5 компаний, в разных банках разный, причем «свою» компанию банк будет «продавливать» с особым усердием. Так, предлагаются разные условия по срокам выхода на сделку- с «чужими» надо будет еще дополнительно потратить 3-4 дня. Какую страховую компанию выбирать- решать вам, но совет будет один. Читайте договора до сделки! Поверьте, сделка покупки квартиры в ипотеку- большой стресс, длится она будет почти целый день, и наивно надеяться, что вы сможете хотя бы понять, что будет написано 3 или 4 кеглем в договоре страхования (страхование сделки- это, вообще-то, тема  не для одного выпуска рассылки).

2.      ПРОВЕДЕНИЕ  СДЕЛКИ Документы собраны, одобрение юристов на выдачу кредита для приобретения подобранного вами жилья получено. Кредитный инспектор назначил вам день сделки. Как мы говорили, сделка будет проводиться в стенах банка, выдавшего ипотечный кредит. Во всяком случае, кредитные деньги будут заложены в ячейку именно в этом банке (использование для расчетов в некоторых банках безотзывного аккредитива можно отнести скорее к экзотике). Помимо этого, некоторые банки достаточно категорично требуют, чтобы регистрацию договоров купли-продажи недвижимости проводили «карманные» юристы, которых банк знает. Рекомендация- рассчитайте количество денег, которые вам будут необходимы на сделке. Собственные средства, все платежи и  комиссии банку за выдачу кредита, деньги на страховку, оплата договора аренды банковской ячейки, оплата регистраторам- "специально обученным людям", которые будут заниматься регистрацией договора купли-продажи. Немаловажный вопрос- каким образом вы покажете банку внесение собственных средств. Варианты могут быть следующие. А. Внесение «своих» денег в кассу банка. В  случае, если вы внесли аванс, этот факт должен быть подтвержден документально в виде расписки (это если вам повезло и аванс вы внесли продавцу квартиры). Б. Предоставление расписки (расписок) от продавца недвижимости в получении части денег за квартиру. А вот если аванс  был внесен в агентство недвижимости, получить оформленные правильно  документы от юридического лица на внесение наличных денег практически нереально (надеюсь, у вас нет иллюзий по поводу того, что ваш аванс в кассу фирмы не поступит?). А если еще сумму порядка 2-5% от стоимости квартиры, которые агентство получает за продажу, надо довнести либо под гарантийное письмо (помните выпуск рассылки про «гарантийки»?) или в отдельную ячейку? Практически для вас будет необходимо изыскать эти деньги в дополнение к тем средствам, которые составляют ваш личный вклад в оплату квартиры. Понятно, что на сделке вы их заберете обратно, но для того, чтобы забрать деньги из кассы, их туда надо сначала положить… Перед тем, как проводить сделку, надо выяснить, проводятся в выбранном банке только ипотечные сделки (так называемые "ипотечные центры"), или же депозитные ячейки «открыты для народа». Почему это важно? Во-первых, продавцу может понадобиться просто для временного хранения денег арендовать свою личную ячейку после проведения сделки. Во-вторых, если вдруг по каким-то причинам вам придется разорвать альтернативу, банк может отказаться проводить сделку по покупке альтернативной квартиры вашим продавцом в своих стенах. В-третьих, если вы решите заложить комиссию агентства в отдельную ячейку, вам тоже может быть отказано- агентство не является стороной ни по вашему договору (в качестве продавца или покупателя не фигурирует в договоре купли-продажи), ни по альтернативе СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ. Сделка не предвещала каких-либо сложностей: продажа квартиры с покупкой альтернативы - равноценной квартиры- в другом районе.  Ипотеку получали в одном из самых крупных банков страны. Перед сделкой риелтор продавца узнал о стоимости аренды сейфа, проверки денег и условиях закладки денег- узнал по телефону, который был размещен на сайте банка. Но вот дальше вышла осечка- по ряду причин назначенное время не устраивало продавцов подменной квартиры, а срок одобрения заемщика подходил к концу. Было принято решение «разорвать» альтернативу- сначала сделать куплю-продажу квартиры по ипотеке, а потом- купить подменную квартиру. Вот только провести вторую сделку в этом банке не удалось: «У нас проводятся только ипотечные сделки!, - с удивлением сказали сотрудники банка. –У нас же ИПОТЕЧНЫЙ ЦЕНТР!" Логика проста- пусть хоть десять сделок делаются, прицепившись к ипотечной сделке, это будет квалифицироваться как «одна ипотечная сделка». Если же цепочка из двух квартир регистрируется не одновременно- это уже не ипотечные сделки! Все попытки объяснить, что данная сделка является «кусочком» ипотечной покупки, которую проводили неделю назад, потерпели фиаско. Не помог даже тот факт, что покупатель ипотечной квартиры был сотрудником этого банка. В результате пришлось нанимать охрану и перевозить деньги в другой банк.

3.      СДЕЛКА. Я уже писал о том, что все документы должны быть подготовлены и вычитаны заранее. Почему? На сделке надо будет проверить и подписать большое количество документов. Кредитный договор, закладная Договор аренды банковского сейфа Договор страхования Договор купли-продажи недвижимости. На работу с каждым документом, по-хорошему, требуется от 1 до 2 часов в спокойной обстановке. Но спокойной обстановки в день сделки не будет. Выглядеть это будет так. Вам постоянно будут предлагаться всевозможные документы на подпись, речь о том, чтобы вдумчиво прочитать просто не идет. Только вы опустили голову, чтобы вникнуть в содержание очередного абзаца- новая бумага, потом приезжает сотрудник страховой компании, и вам надо срочно читать и подписывать договор страхования, вы пытаетесь понять, от чего же вас страхуют- а мобильный разрывается от звонков, прибыли продавцы вашей квартиры, их риелторы, продавцы альтернативы. В переговорной, где теперь сидят 3-4-5 человек, тишины не будет. Добавьте сюда крутой замес эмоций, интересов, амбиций собравшихся людей… Кредитный инспектор попросит вас прийти на полчаса раньше времени, когда планируется проводить куплю-продажу. Эти «грабли» подсовывают покупателям из раза в раз… За полчаса вы не успеете даже проверить свои паспортные данные в кредитном договоре. Поэтому приходить надо за полтора-два часа  до назначенного времени сделки. Все перечисленные документы должны быть изучены, составлены и тщательно вычитаны вами накануне, чтобы ваша задача была бы только еще раз проверить паспортные данные и сравнить текст с тем, что вы уже изучили. Особенно внимательно проверяйте кредитный договор. Распространенная ошибка- дата и номер договора остались из шаблона – договора для предыдущей сделки. Страховка- представитель страховой компании приезжает, как правило, на сделку, добавляя суматохи в процесс. Без договора страхования кредит вам не выдадут- поэтому планируйте время заранее. После того, как подписан кредитный договор, заключен договор страхования, можно переходить непосредственно к самому главному- закладке денег в индивидуальную ячейку. Этот процесс подробно освещался в рассылке, поэтому описывать поэтапно его сейчас не буду.  Надо только помнить, что при ипотечной сделке существуют свои тонкости в расчетах через банковский сейф. Речь идет о довольно специфичных условиях доступа продавца к деньгам после сделки, которые существенно могут отличаться от того, что принято при сделках с «живыми» деньгами. Вспоминаем, главное – подготовка к сделке заранее. Заранее- значит еще на этапе получения одобрения банка вас как заемщика. Как уже говорилось, очень рекомендуется получить у кредитного инспектора в банке образец договора купли-продажи и образец договора аренды банковской ячейки, которая будет использоваться для расчетов. И не просто получить, а внимательно изучить и быть готовым ответить на возможные вопросы продавца или его риелторов. Самое пристальное внимание - условиями доступа. В каждом банке свои правила- где-то необходимо предъявить заверенную у нотариуса копию свидетельства на покупаемую вами квартиру, где-то будет достаточно договора купли-продажи с отметкой об ипотеке. Хуже не придумаешь ситуацию, когда при закладке начинаются дебаты о доступе в ячейку после сделки. Но поставьте себя на место продавца свободной квартиры, которую покупает «ваш» продавец как альтернативу. Человек почитал статьи в интернете, послушал рассказы «бывалых», а тут на сделке в качестве нагрузки ему предлагают предъявить еще договор купли –продажи на квартиру (или что хуже- свидетельство о праве собственности на нового владельца), в котором он не фигурирует ни как покупатель, ни как продавец. Понятно, что его шансы на получение денег- ипотечных денег- равны нулю без вашего участия. Подписание договора купли-продажи (во многих банках оно происходит еще на стадии подписания кредитного договора) не отличается от того, что происходит при обычной сделке. Особенно внимательным надо быть при сборе пакета документов, которые потребуются в регистрационную палату- в обязательном порядке к стандартному пакету надо добавить кредитный договор, закладную, отчет об оценке.

4.      ПОТОМ. Регистрация прошла успешно. Вы получили свидетельство о собственности ( с обременением в виде ипотеки), зарегистрированный договор купли-продажи. Что надо не забыть, поддавшись эйфории обладателя жилья? Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена закладная (ценная бумага, регистрируется одновременно с договором купли-продажи). Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из ЕГРП, в которой отражен тот факт, что вы стали собственником, а банк- держателем закладной (если это прописано в кредитном договоре). Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из домовой книги, подтверждающая, что предыдущие хозяева сняты с регистрационного учета по данному адресу. Имейте в виду, что в Москве регистрация по новому месту жительства происходит в течение 7-15 дней, а снимут людей с учета только тогда, когда по почте в паспортный стол придет корешок формы, подтверждающей факт регистрации по новому месту жительства. Особо интересные варианты возможны, когда люди уезжают из столицы -  корешок в этом случае может путешествовать очень долго. Вопрос о сдаче купленного жилья в аренду. Согласно кредитного договора, есть некий ограниченный  список лиц, которые будут проживать в приобретаемой квартире. Сдача квартиры в аренду, согласно положениям договора, должна производиться строго с разрешения банка. Санкции за сдачу в аренду без согласования с банком- вплоть до расторжения кредитного договора и выплаты всей оставшейся суммы задолженности. Рисковать или нет- решать вам. Вопрос о страховании. Страховка, которую вы оплатили, будет действовать в течение года. Есть банки, которые не будут требовать от вас возобновления договора в следующем году.. То есть решение о том, будете ли вы страховать свою жизнь, риск уничтожения жилища, риск потери права собственности – принимать вам. А есть банки, которые вам напоминать о страховке не будут, но в случае ее отсутствия или просрочки с ежегодным страховым платежом вас оштрафуют. Ремонт и перепланировка. Так хочется приспособить планировку квартиры для себя и своей семьи, чуть подвинуть стену в ванной, или заменить убогий стенной шкаф в коридоре. Все изменения планировки должны быть в обязательном порядке узаконены и согласованы с банком! Да, такого порядка, что сотрудник банка проверяет ВСЕ ипотечные  квартиры- не существует. Пока не существует. Но выборочные проверки проводятся, и гарантии, что это «счастье» не станет вашим- нет. А дальше- после полного расчета - вам предстоит снимать обременение с квартиры, но это уже тема для отдельной статьи.

Удачных вам покупок и хороших специалистов в помощь!