Отказ от регистрации сделки - как это?

Имея за плечами богатый опыт проведения сделок с недвижимостью, немногие специалисты сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон передумала делать сделку в последний момент, когда деньги заложены в ячейку или лежат на аккредитивном счете, а документы сданы в МФЦ-многофункциональный центр «Мои документы» - на государственную регистрацию. Причем ситуация эта бывает новой не только для риелторов, но и для нотариусов. Чтобы восполнить пробел в опыте, решил поделиться своим кейсом.

Сделка Сергея с самого начала виделась беспроблемной. Мой давнишний клиент, купивший квартиру за городом, оставлял ее родителям, а сам перебирался поближе к центру и к станции метро.  Часть денег была своя, часть планировалось взять в ипотеку в Райффайзенбанке. После некоторого количества просмотров выбор был сделан на квартире в сталинском добротном доме, прямо рядом со станцией метро.

Мы встретились с хозяевами квартиры и их риелтором на квартире и оформили авансовое соглашение, внесли аванс.  Документы – мечта риелтора - приватизация 2000-ых, на отца и совершеннолетнего тогда уже сына. Прописанная с ними мама, Ирина Сергеевна, от приватизации отказалась. На авансе присутствовала вся семья, причем было очевидно, кто в семье главнаяJ). По всем пунктам было достигнуто согласие и понимание, все документы и нотариально заверенные заявления, и мама, и продавцы готовы были предоставить. Риелтор Алексей был на редкость толковым и тактичным человеком. Сказать, что на авансе что-то было настораживающее в поведении хозяев или Ирины Сергеевны - нет, все было мирно, дружелюбно. И отец, Герман, и Александр, его сын, подтвердили, что планы их - продать эту квартиру и переехать в роскошный загородный дом, этакое родовое гнездо. Вид у Александра был, правда, странноватый, хвостик на голове, козлиная бородка. Но вроде миллениалы бывают странного вида - и ирокезы, и хипстерские зачесы…Я за свою практику всякого насмотрелся... Квартира, правда, для жилой выглядела очень пустой - как сказала мама, сын жил один и явно не утруждал себя созданием домашнего уюта. Такая спартанская обстановка.

Своим чередом мы получили одобрение в банке, наступил день сделки. Договор купли-продажи по закону надо было заверять у нотариуса, долевая собственность отца и сына. Нотариус, услугами которого я пользуюсь, скрупулезно соблюдает все законные требования - на сделке только участники, остальные за дверью, видеосъемка, еще раз проговариваются основные условия договора. Снова отец и сын подтвердили, что они хотят продать квартиру и переехать за город. Дальше - банк, закладка денег в ячейку. Отец и сын мирно писали расписки каждый на свою долю, мама показывала на своем телефоне роскошные картины загородной жизни - дом у них с камином, с огромным зимним бассейном. Восторженные возгласы покупателя Александр прокомментировал, оторвавшись от написания расписки: «Вот поэтому я и переезжаю!». И каким-то диссонансом прозвучала его колючая фраза после закладки денег: «Конечно, мою квартиру продали, а мне ничего не купили!». Сказано это было явно не в шутку, а злобно и на полном серьезе. На мой вопросительный взгляд он смутился и махнул рукой.

Я отвез документы нотариусу для сдачи на госрегистрацию в МФЦ. Почему-то я попросил сделать обычную регистрацию, которая идет 5 дней плюс 3-4 дня на курьера, который отвозит документы в Росреестр и потом их привозит. Как потом выяснилось, это было озарением свыше…если бы регистрация была электронной, за два дня, проблем было бы больше.

Через два дня - а дело было накануне Нового года - когда я был далеко от Москвы, мне позвонил нотариус и сказал, что в контору приходила родная сестра Александра, дочь Германа и Ирины и требовала расторгнуть сделку. Как оказалось, главных в семье было две. При этом она объяснила, что ее брат - шизофреник, лечится в частной клинике, и, если сделку не остановить, он потом все равно подаст в суд с требованием вернуть ему квартиру. Следом позвонил риелтор, Алексей, и сказал, что Александр подал в МФЦ заявление о приостановке регистрации сделки. Мотив, сказал Алексей - сын не хочет переезжать к родителям, он хочет жить в Москве.

Как говорится, насильно мил не будешь, перспектива судебных разбирательств с человеком, у которого есть такой «джокер», как шизофрения, ни мне, ни покупателю не улыбалась. Однако расходы на ипотечную сделку были немалыми, да и нотариат удовольствие недешевое.

Надо отдать должное, продавцы (в лице Ирины Сергеевны) подтвердили готовность компенсировать произведенные расходы по доброй воле. Тут уместно подчеркнуть, что будь они менее порядочными людьми, Сергею пришлось бы свои расходы возмещать через суд. Ну и немаловажную роль сыграло то обстоятельство, что нотариальный договор просто так порвать и забыть не получится, даже если сделка не была зарегистрирована. Расторгнуть его можно только через суд, или по согласию сторон нотариальным действием. Своего рода «джокер» для покупателя.

С момента выдачи ипотечного  кредита идет начисление процентов, независимо от  того, владеет заемщик квартирой или нет. Физически деньги лежат в ячейке и вынуть их и погасить кредит, чтобы остановить начисление процентов, даже при условии, что придут и продавец, и покупатель, можно только после того, как на руках будет кредитный договор. А кредитный договор ушел на регистрацию.

После того, как мы договорились о процедуре нашего «развода», Сергей пошел в МФЦ и тоже написал заявление об отказе от регистрации сделки. Шли томительные дни, наконец документы пришли в МФЦ.

Следующая встреча была в банке. Я попросил приехать наших несостоявшихся продавцов, на случай возникновения у банка вопросов к ним. Но у банка вопросов к ним не возникло, кредитный договор расторгли, доступ уже был у покупателя. Деньги из ячейки были вынуты и возвращены в кассу. Так же Сергей написал заявление о расторжении договора страхования, который он заключил при выдаче кредита (его предупредили, что из денег, уплаченных за страховку, он, скорее всего, ничего назад не получит - правило страховой).

После того, как кредитный договор расторгнут, деньги заемщик вернул в кассу, банк выдает справку о погашении кредита. Без этой справки нотариус не удостоверит расторжение договора купли-продажи. Справка выдается не день в день, а через 2-3 дня, когда деньги будут проведены по бухгалтерии банка. Просить и умолять выдать справку в тот день, когда деньги вынули из ячейки и внесли в кассу бесполезно - регламент.

Через 2 дня Сергей получил справку и состоялась заключительная встреча. Уже у нотариуса. Продавцы возместили понесенные расходы, было подписано сторонами соглашение о расторжении договора купли-продажи. Надо сказать, что на их документах появилось множество отметок, которые сделал нотариус - сначала о том, что удостоверен договор купли-продажи, потом о том, что договор был расторгнут.

Во что вылилось это мероприятие для покупателя в финансовом исчислении?

1. Госпошлина за госрегистрацию сделки - 2000 рублей
2. Заказ поэтажного плана и экспликации - 4 500 рублей
3. Оценочный альбом - 4 300 рублей
4. Стоимость доверенности от банка «Райффайзен» на получение и сдачу закладной (мы отказались от услуг аффилированной юридической фирмы)- 2 500 рублей
5. Стоимость аренды ячейки - 3600 рублей
6. Страховка - 19 381 рубль
7. Проценты по кредиту - 19 456 рублей
8. Соглашение о расторжении договора купли-продажи – 7000 рублей
9. Удостоверение договора купли-продажи квартиры - 25 000 рублей.

Потери Сергея были не очевидны, но весьма существенны. Помимо морального ущерба, закончилось одобрение банком его как заемщика. При переодобрении ставка выросла на 1,2 процента.

За время, пока шло оформление расторжения, поднялись цены на квартиры. Исчезли интересные для него варианты.

После того, как дело было сделано, Ирина Сергеевна поведала нам, из-за чего Александр решил все отменить (изначально было задумано все это, чтобы не оставлять одного в квартире нездорового человека). Ищите женщину, причина стара, как мир. У Александра была девушка, которую родители не воспринимали всерьез. Зато девушка всерьез воспринимали и Александра, и его жилплощадь. После сделки она дала ему понять, что жить, во-первых, с его мамой и папой, во-вторых, за городом она не планирует (мама и папа, думаю, тоже не планировали совместное с нею проживание).  Дальше влюбленный юноша пошел сворачивать горы ради своей любимой. Сначала он предложил родителям оформить на него (с дальнейшим его проживанием) квартиру бабушки, а получив отказ, пошел в МФЦ писать заявление об отказе от сделки.

Точку  в этой истории я поставил, заказав историю перехода прав на эту квартиру.  Квартира кристально чистая, по-прежнему принадлежит Герману и Александру, без каких-либо особых отметок о разыгравшихся страстях…На сделку и Герман, и Александр предоставили справки о своей психической вменяемости и наркотической независимости. Только отметки на их документах на квартиру указывают на происшедшее  действо…

Ну, и, конечно же, - эта история выдумана, все сходство персонажей с реальными людьми случайное.