Честная ипотека

Когда речь заходит о покупке жилья в кредит, мы слышим всегда одно и то же- мол, переплата в разы, как это несправедливо и обидно (когда банк платит проценты по депозиту-по вкладу — это нормально, никто не страдает и не говорит о несправедливости, а вот когда с нас берут деньги - «А нас - то за что???»).

Откуда берутся эти «разы»? 

Центробанк обязал банки указывать полную стоимость кредита как сумму всех платежей (в том числе все страховки, оплаты по ячейкам и прочее) по всем годам, и потом, поделив эту сумму на количество месяцев, на которые берется кредит, указать «реальную» процентную ставку.

Сейчас я попробую показать, что на самом деле не все так ужасно.

Предлагаю рассмотреть покупку квартиры в ипотеку как бизнес проект, и посчитать деньги, как они считаются при проектном финансировании.

Первое, на что хотел обратить внимание — временная стоимость денег.

Если у нас сегодня есть 1000 рублей, то через год, положив в надежный банк под 8% годовых, мы получим 1080 рублей. То есть, 1000 рублей сегодня -это 1080 рублей через год.

А что такое для нас сегодня 1000 рублей, которую мы, скажем, обязаны заплатить через год?

Сегодня это 926 рублей (926 *1,08= 1000).

Второе. Квартиру мы покупаем сегодня, значит, надо привести все платежи, которые будут, к сегодняшнему дню, чтобы получить, сколько же денег мы потратим на приобретение недвижимости.

Рассмотрим простой пример.

Квартира стоит 6,4 миллиона, своих денег у заемщика 1,5 миллиона, кредит берется на 20 лет, ежемесячный аннуитетный платеж (а других схем платежей сейчас нет) 50 тысяч (см калькулятор на сайте Сбербанка).

Для простоты расчетов пренебрежем расходами на страховку, на оформление сделки, они малы по сравнению с суммами кредита и процентов.

Также для простоты будем считать, что платежи делаются раз в год, иначе мне придется еще объяснять, почему, скажем, 12% годовых это не 1% в месяц, а 0,921%. Слишком много математики для статьи по покупке квартиры. 

Итак, на сегодняшний день мы купили квартиру, заплатив 6,4 миллиона, через год внесли 600 тысяч (12 ежемесячных платежей по 50 тысяч), еще через год- еще 600 и так дальше в течение 20 лет.

Сначала считаем платежи «по Центробанку»- все просто, умножаем ежегодный платеж на 20 лет, получаем 12 миллионов. Да уж, сумма переплаты, если не учитывать временную стоимость денег, получается почти в два раза больше стоимости квартиры... есть от чего загрустить..

Теперь считаем так, как любой инвестор обсчитывает инвестиционный проект.

600 тысяч, которые нам предстоит заплатить через год, мы делим на 1,08 (мы же договорились, что нормальная ставка по депозиту, которую сейчас можно получить в топовом банке России как раз 8%):

600 000 руб / 1,08 = 555 555 рублей

Через год (прошло два года с момента покупки квартиры) мы снова платим 600 000 рублей, но на день сегодняшний это все равно, что мы заплатили 514 403 рубля.

И так далее, в течение 20 лет приводим платежи к сегодняшнему дню (это можно сделать проще, имея элементарные знания в Экселе).

Суммируем - 5 890 888 рублей!

Даже до 100% переплаты мы не дотянули!

Если честно - никогда не понимал, зачем банкам ипотека.... ведь если посчитать стоимость аренды помещений банка, зарплаты сотрудникам, которые участвуют в действе выдачи кредита- получится вообще стрижка свиньи, визгу много, шерсти клок...

P.S.

я не работаю в банке, я не являюсь бенефициаром выплат ипотечных процентов, я не получал заданий от государственных органов по продвижению ипотеки в массы.

Просто применил подход, который применялся в оценке инвестиционных проектов, которые предлагались Первому фонду недвижимости, где я работал несколько лет назад.