Сюрпризы электронной регистрации сделок

Давайте разберем пример замечательной небрежности, существующей в сфере сделок с недвижимостью. Я обещал о ней написать.

В Самаре женщине и ее мужу принадлежала квартира. Жилье являлось общей собственностью супругов, но оформлено было по странным правилам российского Росреестра только на имя жены. Супруги-собственники, действуя сознательно и добросовестно, решили продать свою квартиру. Жена вела переговоры с покупателями, а муж выдал нотариально заверенное согласие на сделку в рамках ст. 35 СК РФ.
В дальнейшем между титульным собственником (женой) и покупателями был заключен договор купли-продажи. Как следовало из договора, часть стоимости квартиры оплачивалось за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России».

Покупатели согласились на настойчивые предложения «Сбербанка» о проведении электронной регистрации сделки. В результате между «дочкой» банка ООО «Центр недвижимости Сбербанка» и покупателем квартиры был заключен договор, согласно которому данное общество обязалось «оказать ФИО на возмездной основе услугу «on-line регистрация», включающую в себя оформление усиленной квалифицированной электронной подписи для Заказчика, и направление пакета документов в электронном виде на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Сторонами сделки с недвижимостью был подписан и с помощью ООО «Центр недвижимости Сбербанка» отправлен на регистрацию договор купли-продажи. К договору прилагались заверенные копии необходимых документов, в т.ч. согласие мужа продавца.

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру была успешно произведена, но регистратор указал, что «на совершение сделки не было представлено необходимое в силу п.9 ст.21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» согласие мужа". Соответствующая отметка была внесена в выписку ЕГРН, выданную покупателю.

Как выяснилось в дальнейшем, регистратор посчитал, что сделка совершена без согласия супруга продавца в результате того, что ООО «Центр недвижимости Сбербанка» при электронной регистрации сделки не заверило электронной цифровой подписью согласие супруга. В итоге Росреестр действовал по обычному алгоритму, регистрируя переход права «без согласия супруга»: п. 4 ч.3 ст. 9 ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ: «в реестр прав на недвижимость вносятся дополнительные сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными».
Покупатели, которые лично держали нотариальное согласие на сделку в руках, были очень удивлены тому, что так получилось. Запись об оспоримости сделки в выписке ЕГРН им очень не понравилась - с такой отметкой квартиру по нормальной цене потом не продашь. Поскольку они имели действующий договор с ООО «Центр недвижимости Сбербанка», то обратились за помощью в данную компанию.

В ООО «Центр недвижимости Сбербанка» своим клиентам помочь не смогли, предложили обратиться непосредственно к регистратору.
Для исправления записи в ЕГРН новыми собственниками было подано обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с просьбой об исключении из раздела 6 выписки ЕГРН сведений о совершении сделки без согласия супруга. К заявлению было приложено нотариальное согласие на сделку (оригинал документа). В ответ регистратор сообщил о том, что спорная запись внесена обоснованно, т.к. согласие супруга, представленное к договору при изначальной регистрации, не было заверено надлежащим образом. Кроме того, было сообщено о том, что процедура погашения вышеуказанной отметки регистратора в записи ЕГРН не предусмотрена действующим законодательством. Покупатели еще раз обратились в ООО «Центр недвижимости Сбербанка», где им посоветовали… продать квартиру и купить ее снова, т.к. это должно «погасить отметку». Логика специалистов ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» мне понятна, но это был невыполнимый совет для людей, которые только что приобрели жилье, обременив его ипотекой. Кроме того, на вопрос о налогах сотрудники «Центра» только развели руками.

В итоге покупателям пришлось искать юриста, обращаться в суд и в рамках особого производства устанавливать факт того, что муж продавца свое согласие на отчуждение квартиры предоставлял.
Хотя относительно произошедшего имелась полная ясность, суд первоначально посчитал наши требования надуманными. «Ваше право собственности никто не оспаривает, а отметка предусмотрена законом, что вы хотите?» - спросили нас в суде. Только после смены подсудности и нескольких месяцев работы нам удалось получить нужное судебное решение.

Все это время сотрудники ООО «Центр недвижимости Сбербанка» звонили мне и интересовались тем, получилось ли выиграть процесс и удалить отметку? В итоге, после почти полугодичной судебной процедуры злосчастную отметку из ЕГРН удалось снять, решение вступило в законную силу. После этого мои доверители обратились в ООО «Центр недвижимости Сбербанка», попросили компенсировать стоимость работы юриста. Компания согласилась - деньги выплатила, даже спора не возникло.

В целом, удачное завершение истории. Случайную ошибку удалось исправить. Но, думаю, осторожнее надо быть с электронной регистрацией – все к ней еще только привыкают, споткнуться можно на ровном месте.

оригинал статьи