«Занижайка» при покупке - проблемы на любой вкус!

Я глубоко убежден и транслирую свою убежденность своим клиентам-покупателям - что покупатель недвижимости всегда в зоне риска. Возможно, есть места на планете, где можно купить без риелтора и юриста объект без всякого риска. Если вы знаете про такие места, напишите мне, пожалуйста, пока что и в Нормальных Странах покупка недвижимости сопряжена с риском потери денег, недвижимости, нервов и времени. Лично я имею многочисленные подтверждения этому.

А потому есть один надежный способ полностью избежать риска потери - ничего не покупать. Ну а мы – мы все же покупаем, и смотрим, чем может грозить занижение цены в договоре купли-продажи.

1. Расторжение договора.

В Гражданском кодексе есть довольно много статей, которые позволяют продавцу или третьему лицу расторгнуть совершенную сделку, либо признать ее недействительной. Есть еще возможность изъять недвижимость из чужого незаконного владения (виндикация). В этом случае судья примет решение вернуть стороны в «исходное» положение – продавцу квартиру, покупателю деньги (при виндикации все будет совсем плохо- квартиру заберут, а деньги покупателя отправят взыскивать с продавца, которого еще надо будет найти). Причем вернуть должны по решению суда те деньги, которые указаны в договоре купли-продажи. А что же с той суммой, которая не вошла в договор, на которую и было сделано занижение? Тут возможны варианты.

Вариант 1. Продавец написал две расписки- одну на сумму, указанную в договоре купли-продажи, вторую – на сумму занижения. Не ведаю, кем и когда было придумано писать расписку на сумму занижения, на «занижайку», якобы эти деньги получены за некие мифические «неотделимые улучшения» объекта недвижимости. Тут хочется указать, что расписка сама по себе не является неким бондом или чеком, которые можно обналичить в суде. Судья может не принять ее к рассмотрение по делу (банально попросит доказать, что в квартире были какие-то улучшения на сумму «неотделимых улучшений», причем доказывать надо с чеками, с договором подряда со строительной фирмой), либо продавец может схитрить и сказать, мол, деньги реально не передавались, расписку покупатель заставил написать в качестве страховки на случай расторжения, как штраф. Одним словом, возврат этой суммы - решение о ее возврате - целиком на усмотрение судьи.

Вариант 2. Упертый продавец соглашается написать – не расписку, а обязательство выплатить штраф в сумме, равной разнице между полученной суммой и суммой в договоре, в случае расторжения договора по его иску или иску третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения договора. В этом случае шансы получить деньги при реальном расторжении ничтожно малы.

Про третий вариант обычно даже не думают- продавец просто не отдает расписку на сумму завышения.

2. Претензии налоговых органов. Надо сказать, что все эти «гениальные» «занижайки» давным-давно известны и судам, и налоговой. И у налоговой есть законный способ получить сумму неуплаченного налога с покупателя. Это положения Налогового кодекса, согласно которому налоговики могут выставить требование лицу, совершившему покупку по цене, существенно дешевле рыночной. Существенно - это на 20% дешевле. То есть, помогая продавцу уйти от уплаты налога, покупатель сам платит этот налог за него. Причем обычно еще и со штрафами, ибо никто ему не позвонит и не напишет до тех пор, по не возникнет просрочка по оплате налогов. Тут еще добавим 40% штрафа.

Почему же мы раньше не слышали об этом, спросите вы. Потому что до 2020 года у налоговой не было права выставлять требование физическому лицу по результатам камеральной проверки (проверки на основании анализа имеющейся отчетности и документов из Росреестра. Надеюсь, вы понимаете, что налоговая видит все, что есть в Росреестре по вашей сделке?). Все, что было в реквизите налоговой- штраф 1000 (ОДНА ТЫСЯЧА) рублей за неподачу декларации.

Теперь давайте считать. Обычно продавец настаивает на указании в договоре цены, равной 70% от кадастровой стоимости. Указывать ниже смысла нет, налоговая база будет именно эти самые 70% от кадастра. Сейчас кадастровая стоимость на 10-30% ниже рыночной. И 70% от нее как раз подведет вас под это «существенно». И хорошо, если речь идет о суммах исчисленного налога, меньших 900 тысяч рублей. Сверх 900 тысяч  предусмотрена уже уголовная ответственность за неуплату налогов в крупных размерах. Не знаю, каков будет ваш выбор. Честно признаться, что вы сговорились с продавцом, достать его расписку на «неотделимые улучшения», проходить уже по делу о неуплате налогов в крупным размерах, совершенной группой лиц по предварительному сговору? Вам, конечно, пообещают, что за сотрудничество со следствием наказание будет минимальным… Вопрос - вам надо это все за ваши деньги? А в налоговую обращаться вам придется, если вы хотите получить вычет с покупки в размере 260 тысяч рублей, неплохая сумма, и предъявлять документы, и давать объяснения.

3. И самое неприятное, что ждет покупателя в случае занижения стоимости, это банкротство продавца.

Дело  в том, что по закону, все сделки, которые продавец совершил за 3 года до его банкротства как физического лица, могут быть оспорены финансовым управляющим. Схема поломки сделки такова. При занижении цены в договоре расчет происходит исключительно наличными. Подтверждением передачи денег является расписка -рукописная- продавца на сумму, указанную в договоре и расписка на «неотделимые улучшения». По закону о банкротстве физических лиц, сделка, совершенная по заниженной цене в срок до 3 лет до момента признания физического лица банкротом (подачи заявления о банкротстве), признается подозрительной.

Дальше финансовый управляющий в суде утверждает, что покупатель - это знакомый продавца, который помогал будущему банкроту вывести имущество из конкурсной массы. Обратите внимание- никакого банкротства еще нет, порой еще нет и долга, из-за которого продавца банкротили, вы совершаете сделку еще с финансово здоровым человеком. А через 3 года- получаете повестку в суд. Можно и через 5, если долго не назначали финансового управляющего, или он не знал и не мог знать о вашей сделке.

И трещат по швам защиты в суде от таких исков. Расписку арбитражный суд не признает подтверждением передачи денег, сделку признает притворной, квартиру отнимают и передают в конкурсную массу. Если в случае 1 у покупателя есть решение суда о возврате хотя бы суммы, указанной в договоре, то в этом случае квартира уходит без надежды на получение хоть какого-то возмещения- ведь суд определил, что никакой передачи денег не было. Все, что я написал - мое изложение имеющейся судебной практики, которой сейчас, к сожалению, очень много. Добавлю, что продавец в таких случаях ведет себя отвратительно, всячески содействует изъятию квартиры у покупателя. Его поведение понятно- вашей квартирой он закрывает свой долг, получает стоимость недвижимости повторно.

Не лучше обстоят дела при виндикационных исках. Доказать свою добросовестность как приобретателя при сделке по заниженной стоимости, с подтверждением расчетов в виде расписки- весьма проблемно. Если же квартира имеет криминальное прошлое, и вы купили ее у преступников - есть шансы сесть с ними на одну скамью подсудимых. Или просто сесть на эту скамью без них, их еще искать надо, а вы- вот тут, владеете незаконно квартирой, в отношении хозяев которой было совершенно преступление. И если дело ограничится только потерей денег и квартиры- человек сочтет это за счастье в такой ситуации.

4. Про мелочи - если у вас вдруг в течение 5 лет возникнет необходимость быстро продать квартиру- уже вы как продавец будете настаивать на «занижайке». Или же придется платить налог, который не хотел заплатить продавец. А учитывая, что цены на недвижимость растут, налог будет еще больше, чем причитающийся продавцу сейчас. При страховке титула страховая компания выплатит вам только ту сумму, которая указана в договоре купли- продажи.

Теперь задам вопрос, ответ на который очевиден - нужна ли вам такая сделка? Готовы ли вы прикрывать преступление другого, чужого вам человека с риском потерять все?

Понятно, что отношение к риску у всех разное. Я для себя определил риск как произведение вероятности события на тот размер катастрофы, к которой оно приведет. А дальше уже вам решать, готовы вы рисковать или нет.