Покупать ли квартиру в залоге?

Преамбула.

Лет 10-15 назад я работал в агентстве недвижимости. И когда появлялась заявка на покупку квартиры с использованием ипотечного кредита, мои коллеги пихали ее друг другу: с ипотекой работать не умели и учиться не хотели. А теперь клиент на покупку с полной суммой в наличии - зверь редкий, из 10 покупателей 9 – ипотечники. Так же, через 10-15 лет из 10 продаваемых квартир 8 будут находиться в залоге, и цена на них будет такая же, как и на квартиры без залога - рыночная, без дисконтов и скидок. Это понятно - ипотека берется на 10-20-30 лет, а за это время много чего меняется в жизни людей, надо расширяться - меняться. Уже сейчас такие квартиры с невыплаченным ипотечным кредитом продаются все чаще и чаще, и пока еще их можно купить со скидкой - не все знают, что это такое и как с этим бороться. Сколько раз при звонках по моим вариантам потенциальный покупатель клал трубку, услышав, что квартира в ипотеке… Вооружаемся знаниями и вперед!

Амбула.

Мы в России не так давно поменяли общественную формацию, и законы у нас относительно молодые. Причем они отстают от реалий жизни. Скажем, альтернативные сделки купли-продажи недвижимости до сих пор не заняли место в Гражданском кодексе, а продажа залоговой квартиры никак не описана ни в Законе об ипотеке, ни в Законе о госрегистрации. Отсюда такое многообразие схем, которые предлагают банки для покупки залоговой квартиры.

Немного теории.

Залог — это способ обеспечения обязательств заемщика, который дает возможность банку в случае, если заемщик не может или не хочет выплатить кредит, вернуть выданные деньги, обратив взыскание на заложенный объект. То есть, просто реализовав недвижимость на торгах. Отсюда понятно, почему любое движение с заложенной квартирой- или любым объектом- может проводиться строго с согласия банка- прописка третьих лиц в квартиру, ее сдача в найм или аренду (что банк не может отследить), перепланировка. Но вот продать квартиру или заложить ее повторно уже не получится- на страже интересов банка стоит Росреестр, который просто не зарегистрирует такую сделку.

Отсюда следует, что для того, чтобы купить квартиру, по которой не выплачен ипотечный кредит, надо либо снять залог (вернуть банку все деньги), либо заручиться согласием банка на снятие залога или же смену собственника, на проведение сделки купли-продажи.

Так мы приходим к тому, что существуют два основных вида сделок по выкупу залоговых объектов.

Первый - с погашением кредита, снятием залога и дальнейшем проведении сделки как при купле-продаже обычной квартиры.

Второй – когда залог до сделки не снимается, а сделка проводится по одной из многочисленных схем. Надо сказать, что плюрализм мнений юристов тут расцветает махровым цветом. Какое многообразие способов совершить это непростое действо, чтобы банк не оказался без квартир и без денег!

Начнем с первого способа.

Здесь все относительно просто. Покупатель передает продавцу сумму, достаточную для погашения кредита и процентов, благо, вопрос с досрочным погашением кредита можно ставить в банке чуть ли не на следующий день после его получения. Далее продавец вносит деньги в банк, получает согласие банка на снятие залога, в Росреестр предоставляются соответствующие документы, и квартира становится чистой (в меру имеющейся у нее истории) и пригодной для продажи. Банк получил свои деньги, и уже в продаже не участвует.

Несложно догадаться, что для покупателя этот способ самый рискованный. В отличие от банка, он выдает кредит, не обеспеченный ничем. Расписки, предварительные договоры- все это обязательные документы, которые сочиняются при этом действе, и составлять их, конечно же, надо, но это не гарантия в виде залога.

Вариантов тут масса- от совсем непорядочного продавца, который взял деньги, снял залог, исчез, до «порядочного», который обещает вернуть полученные деньги, но не сейчас, а квартира ему нужна самому. Да, есть возможность пойти в суд, да, можно получить судебное решение и даже заставить шевелиться приставов в нужном направлении. Но это время, деньги, деньги и время.

Заключение предварительного договора у нотариуса не сильно облегчает задачу- при условии, что банк даст согласие на заключение такого договора. Скажем, раньше Сбербанк такие разрешения выдавал, а сейчас- нет. От слова - совсем нет. Да и как это поможет, если у продавца нет дохода и другого жилья?

Тут мы подходим к очень интересному моменту.

Если заемщик не выплатил банку кредит, банк обращает взыскание на квартиру. При этом суд не интересует наличие у заемщика другого жилья, равно как и состав семьи и прописанные в квартире. Собственности заемщика лишат, прописанных- выпишут «в воздух», без предоставления другого жилого помещения, решение о принудительном выселении примут и приставы его выполнят. А вот в случае, если кредитор – физическое лицо, судья вспомнит норму о единственном жилье, о том, что у детей должно быть жилое помещение (запомним это, мы еще поговорим о варианте покупки закладной у банка в дальнейшем).

Итак, мы видим, что схема по выдаче денег продавцу для гашения остатка ссудной задолженности, при которой получается разрыв по времени между моментом снятия залога и переходом права на покупателя, весьма и весьма рискованная.

Если ваш риск-менеджмент в принципе позволяет пойти на такой поступок, взвесьте все за и против. Какая сумма будет вами передаваться в процентном отношении от стоимости квартиры? Кто ваш контрагент? ИПешник (да простят меня собраться по цеху) будет выглядеть не так надежно, как начальник отделения крупного банка или инвестиционной компании.

Как вариант решения – предложить продавцу достаточно большой задаток (именно задаток, чтобы человек осознавал степень ответственности и готов был на штрафные санкции), чтобы он спокойно мог взять потребительский кредит и погасить задолженность (понимая, что у него есть покупатель, который гарантировано выкупит квартиру). При условии, что ему этот кредит дадут при наличии невыплаченной ипотеки. Кстати, для покупателя это будет еще одним подтверждением финансовой состоятельности контрагента.

Почему я так подробно пишу о таком ненадежном способе покупки залоговой квартиры? Увы, есть банки, которые жестко настаивают только на такой схеме. Пример- Дом.РФ.

Есть еще один вариант, когда для покупки залоговой квартиры придется идти на риск. Дело в том, что есть банки, которые продают закладную.

Снова немного теории. Закладная — это документарная ценная бумага (анахронизм, согласен, у Сбера ее нет), которая подтверждает право ее держателя на получение остатка невыплаченного кредита. Ее составляют и подписывают вместе с кредитным договором, сдают при регистрации сделки в Росреестр и хранят как зеницу ока. В маленьких банках часто расстаются с закладными, особенно, если заемщик дает основания полагать, что кредит будет плохим- просрочки, неплатежи. Банку в этом случае, как правило, проще избавиться от закладной и сократить количество плохих кредитов.

Как вы понимаете, инвесткомпания или частное лицо, выкупившее закладную, не будет рассматривать никакие схемы, кроме как выкупа полного кредита- либо путем передачи денег продавцу для погашения кредита, либо покупки закладной покупателем.

Надеюсь, вы понимаете, что под словами «передача денег продавцу для погашения кредита» можно подразумевать все, что угодно- передача наличных из рук в руки под расписку, перевод на его счет с назначением платежа «По предварительному договору» или «Для погашения ссудной задолженности», прямой платеж на его кредитный счет для полного погашения кредита как платеж в пользу третьего лица. Риски покупателя остаются при любом способе- риск необеспеченного кредита незнакомому человеку.

Дальше мы рассмотрим распространенные схемы, при которой риски покупателя существенно ниже.