Покупать ли квартиру в залоге? - часть 2

В предыдущей статье я рассказал о двух вариантах покупки квартиры, которая находится в залоге у банка. Один- когда покупатель гасит кредит, точнее, остаток долга, продавца, и дожидается снятия обременения- залога- в Росреестре, и после этого уже проходит обычная сделка купли-продажи. Мы обсудили риски такого ничем не обеспеченного «кредитования» незнакомого вам человека.

В этом выпуске поговорим о более надежном пути приобретения такой недвижимости.

Но сначала сделаю маленькое лирическое отступление.

К сожалению, варианты, о которых пойдет речь, с каждым годом множатся- речь идет об использовании заемщиком материнского капитала для погашения кредита. Тут все как обычно- либо люди не рассчитывают свои финансовые возможности, либо просто банальная жажда денег и желание урвать денег у государства без раздумий о возможных последствиях. Проблема для покупателя такой квартиры заключается в том, что собственником по документам будет выступать только заемщик (один или с супругой), банк не соглашается на включение детей в число собственников (закон под банк подпилили). А по закону заемщик после выплаты ипотечного кредита обязан наделить детей долями в квартире, на оплату которой был выделен маткапитал, о чем было дано нотариальное обязательство в Пенсионный фонд, которое нигде, кроме Пенсионного фонда не учитывается. Что это значит? Если есть собственность детей- надо получать на сделку разрешение органов опеки.  А если не наделить? Будет сделка с нарушением закона, которая, согласно Гражданскому кодексу, является ничтожной. В этом случае при наличии иска, от подросших ли детей, от их родственников или в результате прокурорской проверки покупатель практически стопроцентно теряет квартиру. Для продавцов -родителей этот суд приведет к наличию судимости по плохой статье- растрата бюджетных средств, если может быть хорошая статья в Уголовном кодексе. Квартира вернется в собственность продавцов и их детей.

Вот и начинаются при продаже таких квартир «танцы с бубном», заемщик пытается всеми правдами и неправдами избежать наделения детей долями- и в Пенсионный фонд ходит, упрашивает забрать обратно материнский капитал, и начинает уговаривать покупателя, мол, я вот продаю маленькую квартиру, а куплю большую, и в ней уже выделю долю детям, правда, покупаю новостройку, но, когда будет собственность- обязательно наделю. Ответ в таких случаях- нет, доли только в этой квартире и продажа только с разрешения органов попечительства и опеки. Независимо от того, маленькую или большую квартиру покупают, на вторичном рынке или новостройку. Как бы муторно не выглядел этот путь- идти в опеку.

Вернемся же ко второму варианту покупки. Тут в каждом банке юристы придумывают свои схемы. Как вам не трудно догадаться, все эти схемы похожи в том, что в первую очередь они прикрывают риски банка. Риски покупателя, а также заемщика- закрываются по остаточному принципу. Все многообразие схем покупки из-под залога можно разделить на две группы.

Первая.

Последовательность такова: 1. банк дает согласие на снятие обременения- залога- и на продажу квартиры, 2. в банке покупателем закладываются деньги: ячейка, аккредитив, эскроу счет, не важно. Общее будет одно- будет две суммы, одна для банка, другая- для продавца. Банк свои деньги получит после снятия залога. Продавец- после того, как собственность перейдет к покупателю. Стороны подписывают договор купли-продажи. 3. Документы сдаются на регистрацию, сначала снимается залог, потом регистрируется переход права на нового собственника.

Вторая.

1. Банк дает согласие на снятие залога и продажу квартиру- здесь все, как и в первом случае. 2. Так же закладываем деньги в банке, заключаем договор купли-продажи, 3. Сначала регистрируется переход права собственности на покупателя, при этом залог остается. 4. Банк получает остаток кредита и выдает документы о полном его погашении для предоставления в Росреестр, и снимается залог уже с квартиры, собственником которой стал покупатель. Очень желательно, чтобы продавец свои деньги при этой схеме получил ПОСЛЕ снятия залога, когда покупатель будет собственником чистой, не обременённой квартиры (при условии, что покупатель сам не берет ипотечный кредит для этой покупки).

По первой схеме чаще проводят покупку, когда покупатель приходит с наличными деньгами, без необходимости брать кредит. По второй- когда покупатель берет кредит на покупку квартиры. У риелторов даже появился термин «технический кредит» — это кредит, который не нужен покупателю с наличными деньгами для того, чтобы купить квартиру, но который берется, чтобы безопасно провести сделку.

Риски у покупателя будут и по первой, и по второй схеме покупки, но, мне видится, что во втором случае этот риск будет меньше.

При первой схеме некую безопасность могут обещать привлеченные юридические фирмы, которые берутся взаимодействовать с Росреестром по вопросам снятия залога и последующего перехода права уже к покупателю (сразу оговорюсь- при сдаче самостоятельно документов в МФЦ риски возрастают). Все же момент, когда залог снят и квартира не обременена, здесь возникает, и при наличии злой воли продавца и человеческого фактора сотрудников Росреестра (не буду здесь отвлекаться на работу этого «замечательного» госоргана) аферу можно провернуть- банк деньги получит, залог будет снят, кредит погашен, а квартира останется в собственности у недобросовестного продавца. Ведь ему не обязательно забирать оставшиеся деньги. Да, мне возразят, что договор считается заключенным с его подписанием, да, уже началось исполнение по этому договору. Все так. Но это судебные разбирательства, время, нервы. Очень важный момент- если не будет согласия банка на сделку, можно пытаться сделку оспорить, и шансы будут высоки. А клерк в банке или юрист могут посчитать, что согласие на сделку в таких условиях это формальность, и отказать в его выдаче. Тут может спасти ситуацию нотариальная сделка, шансы у покупателя на получение именно квартиры, а не возврат денег существенно возрастают.

Вторая схема имеет неоспоримое преимущество- покупатель становится собственником квартиры сразу. И все чудачества продавца (а варианты возможны и при таких схемах)- не повлияют на главное, на собственность на квартиру.

Наверное, надо было сразу оговориться. Прочитав эти две статьи, вы вряд ли станете специалистом по сделкам с залоговым имуществом. Я бы не советовал самостоятельно даже одну сделку проводить. Даже если вас привели в банк, и все очень доходчиво и красиво объяснили. Дьявол в мелочах. В знании процессов при совершении таких сделок.

Но понимать, что происходит на сделке, какие залоговые квартиры рассматривать к покупке, а какие нет (если вы на стадии поисков еще не определились с риэлтором, который будет сделку сопровождать и помогать советом вам в поиске)- надеюсь, вы сможете.

Удачных и приятных покупок!