Аукционный метод продаж недвижимости

Чаще всего такие предложения исходят продавцам, которые самостоятельно пытаются продавать свои метры. Их находят в базах по продаже недвижимости и под видом «покупателей» обрабатывают агенты.

Я не указываю авторство этого метода, так как есть несколько гуру и гуренышей, которые учат примерно одному с различием в деталях.

Все написанное основывается на моем опыте участия с моими клиентами- покупателями в таких аукционах, посещения семинаров и вебинаров для агентов, на которых рассказывали об этом методе и чтения книг гуру. Не претендую на истину в конечной инстанции, мой личный скромный опыт.

Начнем с того, что это …не аукцион в том виде, который сложился в России. Давайте для простоты аукцион риелторов называть псевдоаукцион, а аукцион, проводимый, скажем, при торгах имущества банкрота, - просто аукцион.

Идея похожа- собрать некое количество лиц, заинтересованных в покупке товара, и устроить между ними соревнование, в котором победит предложивший наибольшую цену. Дальше начинаются «отличия».

Самое главное отличие – ответственность сторон. Так же, будет ли действо проходить согласно законам и правилам, заранее известным всем сторонам, или же правила будут меняться «по ходу пьесы», по решению устроителей.

Как это выглядит и как понять, что вы можете стать участником псевдоаукциона? Цена в объявлении о продаже объекта, сильно заниженная относительно сложившихся рыночных цен и цен аналогичных предложений. По телефону, в зависимости от порядочности агента, вам осторожно намекнут (или не намекнут, и будет сюрприз на просмотре), что квартира будет продана по цене объявления или лучшей предложенной другими покупателями цене.

Ответственность устроителя аукциона.

Да, бывает, что торги- настоящий аукцион- признают несостоявшимися. Если начальная цена была неинтересной, или в принципе предложение неинтересно. И по объявленной цене не зарегистрировалось достаточное количество участников- покупателей. Но существуют открытые правила, по которым идет игра. После несостоявшегося аукциона идет понижение цены на известную сумму, очередные торги и так далее. Все- по правилам. Псевдоаукцион не подчиняется никаким законам, правила устанавливают риелторы. Например, до объявленной даты аукциона может позвонить покупатель и предложить не морочиться с показами, а сразу продать ему по цене, которая устроит и его, и продавца. И плевать хотел риелтор на гордые заявления о том, что будут даты показов в такие-то числа и квартира будет продана строго такого-то числа. Я знаю о чем пишу, именно так мы купили квартиру у псевдоаукционщика, широко известного в узких кругах, одного из гуренышей. И если устроителя торгов по банкротству можно привлечь к законной ответственности, то риелтора вы к такой ответственности не привлечете. Номер телефона в ЦИАНе и иже с ним- подменный, если вы не записали ФИО агента- связь потеряна.

Ответственность покупателя.

Покупатель, участвующий в аукционе, вносит задаток, чувствительную сумму, которая начинается от 300 тысяч рублей. В случае победы эти деньги идут в зачет цены покупки, если участник проиграл- деньги ему возвращают после проведения аукциона. А вот если покупатель выиграл аукцион, предложив наибольшую сумму, а потом отказался от покупки, внесенная сумма не возвращается. (вспоминаем классику, «Двенадцать стульев», там все описано подробно). При псевдоаукционе покупатель в письменном виде подает свое предложение о покупке, а дальше- хочу куплю, хочу не куплю. Ничего ему не будет. Даже на бумагу не потратится, по электронной почте предложение отправляется.

Ответственность продавца.

Обычно до псевдоаукциона агент согласовывает с продавцом резервную цену, минимальную цену, на которую готов согласиться продавец. То есть, изначально интереснейшая цена, которая указана в объявлении, это фикция, по этим ценам никто продавать объект не будет. Если в результате аукциона интересная для продавца цена не будет достигнута, он просто откажется от продажи. И опять же, ничего ему за это не будет, ни по какому закону его привлечь к ответственности нельзя.

Так что, спросите вы, неужели все так плохо?

Конечно же, нет. Лучше всего- для риелтора. Для агента аукцион — это возможность получить 6% от стоимости объекта. Именно такую комиссию учат получать гуру. Это возможность получить побочные сделки с пришедшими настоящими покупателями и продавцами по соседству (ибо согласно обучению, агент должен обойти продающиеся объекты по соседству, чтобы правильно выставить цену своего лота. Заодно идет предложение найти покупателя из тех, кто не купит псевдоаукционный лот, продаваемый агентом). Для агентов, работающих с покупателями, это возможность получить скрытную комиссию, 3% от цены продажи, (помимо той, за которую он договорился работать с покупателем), которую устроитель псевдоаукциона выплачивает агентам, приведшим своего покупателя.

Для покупателя — это шанс купить квартиру по заниженной цене. Как так? Да очень просто после того, как продавец увидит, что пришло 20-50-100…человек и сделали предложения ниже резервной цены, он часто прогинается и соглашается на то, что дают. Драйв, адреналин, ощущение того, что ты купил по «рыночной» цене- бонусом. (шутка). Чаще всего, конечно, это будет потерянное время, если не терять голову, не поддаваться ажиотажу и соотносить цену с рынком.

Для продавца — возможность быстро продать недвижимость. Наверное, на этом его бонусы и заканчиваются. По методам, его присутствие на просмотрах крайне нежелательно (чтобы исключить давление пришедших и предложение цены устно напрямую хозяину), так что он и адреналина не получит. В теории, организатор псевдоаукциона должен провести мощный маркетинг, начиная от поквартирного обхода дома с уведомлением жильцов о том, что в их доме продается квартира, до обхода всех расположенных рядом предприятий, учреждений, со своим предложением, расклейка объявлений, листовки в ящике, телевидение, радио, интернет. Тут есть большие сомнения, что большинство агентов занимаются этим. Обход дома — это квест, это психологически очень сложное мероприятие. Советы гуру размещать объявления в местных школах вообще смешны- дальше порога там тебя не пустят, могут и наряд вызвать. Самое главное и неприятное для продавца- наиболее результативные интернет-площадки ведут бескомпромиссную борьбу с агентами-аукционщиками. Как только возникает подозрение, что будет проводиться аукцион, аккаунт агента банят, блокируют, его деньги на аккаунте изымают, объявление уничтожают.

Читая описание проведенных аукционов, разговаривая с агентами-аукционщиками, вижу, что в большинстве случаев продажа происходит из-за того, что продавец опускается в цене. Ниже заявленной им резервной цены. И возникает вопрос- а если бы он обычным путем выставил свое объявление по цене, на которую он согласился в конце концов, и заплатил бы агенту не 6%, а 2 или 3, насколько он прогадал бы? Несомненно, огромное психологическое воздействие на продавца, даже можно назвать прессинг, вызываемое всей этой процедурой. При этом он никогда не узнает, приходили реальные покупатели, или коллеги агента (большое агентство может выставить от 20 до 50 «бойцов»- клоунов, которые будут изображать покупателей). Прийти в квартиру может любой желающий, в день аукциона у подъезда, по методе, стоит штендер и зазывала, и тут уже и просто прохожих можно цеплять на экскурсию.