Одобрение заемщика

Преамбула.

Первое, что делаем- заказываем свою кредитную историю на Госуслугах, и внимательно ее изучаем. Если вы не в состоянии понять, что там написано, лучше уже на этом этапе обратиться к специалисту. Редко, но метко, бывает, что история испорчена. И произошло это по банальной ошибке, халатности клерков банков (или же их злому умыслу - помните, как вы отшили девушку с предложениями по кредитным картам?), либо вследствие мошеннических действий, из-за которых на вас оформили чужой кредит в микрофинансовой организации. Если есть проблемы - мы будем подключать волшебников, чистить кредитную историю и прицельно подбирать банки.

Амбула.

Одно из распространенных заблуждений людей, планирующих покупку жилья с привлечением заемных ипотечных средств – лучшую ставку даст зарплатный банк. А если не зарплатный банк, то Сбер или ВТБ. Это как надеяться на то, что лучшую вещь по лучшей цене можно купить в ЦУМе или, еще лучше, в Париже на Елисейских полях.

Мой опыт показывает, что в каждом конкретном случае лучшие условия будут предлагать разные банки.

Что я имею в виду под конкретным случаем?

Стаж работы. Доход. Подтверждение дохода - 2-НДФЛ или по справке по форме банка. Сумма первоначального взноса. Размер кредита. Срок кредитования. Возможность продать в дальнейшем без полной выплаты ипотеки.

Что же, пытаться ходить по банкам в поисках лучших условий? Или убивать время перед компьютером, пытаясь разобраться с онлайн одобрениями?

Нет, у опытных риелторов есть возможность протестировать программы более 30 банков, не подавая документы, только предоставим начальные данные- стаж работы, возраст, доход, как его подтверждаем, сумма кредита, цена недвижимости.

Как работают банки?

Есть отдел продаж, который дает рекламу- баннеры, Банки.Ру и тд, по этой рекламе обращаются желающие взять кредит. Кроме как руководству банка, эти клиенты особо никого не интересуют- я имею в виду клерков, от участия которых может очень много зависеть. Клиент вводит заявку- в 90% случаев через интернет, общение с человеком минимальное. И дальше вся сделка преимущественно проходит через интернет-портал банка, вроде ДомКлика у Сбера. Возможно, это идеально для социопата, которому каждый контакт с другим человеком дается с трудом. Но вот в жизни это вызывает множество неудобств. Например, в ВТБ или Сбере можно сутками ждать ответа на текущие горящие вопросы- какие нужны документы, когда возможен выход на сделку, в какое отделение можно приехать для проведения сделки и множество других.  В моей практике – не все контрагенты готовы разделить с вами это ожидание. У меня два кейса, когда ВТБ банально развалил две сделки. Моим покупателям вернули аванс, и сказали, что играть в жданку не готовы.

А еще есть в банках отделы по партнерской работе. И вот тут за каждого приведенного помимо общей рекламы клиента менеджеры получают бонус. А значит- есть сотрудник банка, кровно заинтересованный в том, чтобы вы получили кредит, сделали сделку. При таком одобрении- вы клиент, которым банк (точнее, клерк, ибо «банк»- это условность) дорожит и которому уделяется особое внимание. А у риелтора есть куратор в банке, который в любой момент готов выступить на вашей стороне, решить возникающие проблемы, ответить на вопросы. И самое интересное для вас  в том, что вы за это ничего не платите. И ставка будет та же, хотя бывали случаи, когда куратор давал советы, как эту ставку снизить. Иногда вообще для привлеченных по партнерской программе действую пониженные ставки.

Но тут есть один очень важный момент. Вот прям ВАЖНЫЙ МОМЕНТ. Если вы уже обращались в банк, оставили там телефон (мы же понимаем, что, если вы позвонили или позвонила ваша супруга/супруг- вы уже оставили телефон?), а тем более, если вы оставили имя и фамилию, вы уже будете не уникальным клиентом, приведенным отделом привлечения через партнерскую сеть. Сколько раз уже была ситуация, когда я подбирал клиенту банк, клиент впереди планеты всей самсебеодобряльщик, звонил в банк, и-…ставка была другая (как вы понимаете, выше), его отправляли общим порядком общаться с машиной через интернет. Он перестал быть уникальным.

Если все так, спросите вы, почему же люди одобряются через интернет? У меня есть два возможных варианта ответа. Первое- люди просто не знают об этих сложностях по партнерской программе. Второе. С начала капиталистических отношений у людей появилась стойкая неприязнь ко всяческим посредникам, которые видятся ненужным промежуточным звеном и дополнительным расходом. Хотя в отношении партнерской программы более уместна аналогия с официальными дилерами, продающими бытовую технику или автомобили, и скидку предоставят, и обслуживание обеспечат, еще и подарок выдадут.

Итак, резюме.

Первое.

Перед одобрением ипотеки- заказываем на Госуслугах кредитную историю, это бесплатно, приходит в течение суток. Если не умеете- звоните, объясню как это сделать.

Второе.

Если очень хочется-можете позвонить в банк или попробовать заполнить заявку, поиграть с ипотечным калькулятором. Но только с безличной сим-картой, которую вы купили для процесса покупки квартиры и с вымышленными данными.

Третье.

Закидываете через меня заявку- без персональных данных – по 30 банкам, выбираем несколько лучших предложений, я с куратором созваниваюсь, подтверждаю ставку. Начинаем одобрять вас как заемщика.

Послесловие.

Кейс первый. В 2021 году одобряли заемщика. Предложение от Сбербанка- 10,5% годовых, в то же время у СМП банка была акция, одобрили по 9% годовых.

Кейс второй. Клиентка была зарплатным клиентом Сбера, можно сказать, сберофанатичная. Одобриться еще в одном банке отказалась- по нашему расчету по банкам ей предложили ту же ставку 10,9%, как и в Сбере. Накануне сделки (дело было еще до повышения ставок осенью 2023 года), когда уже был одобрен объект и мы договаривались с продавцами о выходе на сделку, ей позвонили из банка и в безакцептном порядке подняли ставку до 12,4%. Почему- потому что.

Кейс третий. Клиентка была без подтверждения доходов. От слова - совсем. Она было начала общаться с некими товарищами, которые рисуют справки о работе в якобы действующем ООО (но Пенсионный фонд не обойти, там видны пенсионные отчисления, сразу видны всяческие схематозы), но мы нашли вариант одобрения в банке без левых справок (исключив риск навсегда испортить кредитную историю подобными действиями, которые Уголовный кодекс, вообще-то, квалифицирует как мошенничество).