ПСИХ ИЛИ НЕ ПСИХ? Размышления о проверках душевного здоровья продавца

Сейчас фактическим стандартом в Москве при покупке квартиры стало предоставлением продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. По этому поводу существует множество рассуждений, слухов и верований. Не претендуя на окончательную истину, попробую поделиться своими мыслями и знаниями.

Начнем сначала. Из-за чего, собственно, весь хайп. Есть статьи в Гражданском кодексе РФ, которые призваны защитить людей, страдающих психическими заболеваниями, алкогольной или наркотической зависимостью (с людьми, которые уже лишены дееспособности по упомянутым причинам, сделка, в теории, пройти не может- в Росреестре стоит запрет на сделки от их лица, только через получение согласия органов опеки).

Начнем со статей: 171- недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным, 176- признанным судом ограниченно дееспособным. Вроде бы, говорить не о чем. Недееспособным или ограниченно дееспособным человека признает суд, дальше сведения направляются в Росреестр, там ставится пометка в базе, и если вдруг на регистрацию сделки по отчуждению недвижимости придут документы, подписанные таким гражданином, в регистрации будет отказано. Но есть нюансы. Первый, относительно безобидный. Человек признан судом недееспособным, умолчал об этом, была совершена сделка в простой письменной форме, документы ушли на регистрацию. Регистрация не прошла, Росреестр отказал. Хорошо, если покупатель не брал ипотечный кредит. Ибо банку все равно, есть у покупателя квартира или нет, платежи должны идти по расписанию. Траты на аккредитив в любом случае не отменяются, деньги будут заморожены минимум на месяц. Исходя из сегодняшних реалий, стоимость денег составляет 1% в месяц и более, минимальная цена однокомнатной квартиры в Москве- 8 млн, потеря – от 80 тысяч. Потому что отменить аккредитив можно только с согласия получателя средств, то есть, продавца. Если есть ипотека- добавляем еще 2 месячных платежа. Второй нюанс заключается в том, что сведения из суда не имеют ног, и сами пойти в Росреестр не могут. Их отправляют. Сотрудники канцелярии суда. Человеческий фактор. И были, были уже случаи, когда по халатности сведения о лишении гражданина дееспособности в Росреестр отправлены не были. Гражданин совершал сделки, их регистрировали, деньги он тратил, а потом продавец возвращал квартиру назад по суду. Покупатель оставался без квартиры и без денег.

Попытаться обезопасить себя можно, затребовав указанную справку из диспансера. Очень желательно – с осмотром врача. Не то, чтобы врач в диспансере прям очень опытный сидит. Просто такая справка будет платной, «пациента» заставят заключить договор, оплатить осмотр. Поэтому помимо справки продавец принесет этот самый договор и чек на оплату (которую он захочет возместить за счет покупателя, как инициатора этого действа). Можно еще лично сопровождать продавца при визите в медучреждение.

Уместно, конечно же, напомнить, что тема с «психушкой» была и остается весьма щекотливой, люди болезненно реагируют на требование чужого человека предоставлять подобные справки. А уж предложение совместного похода вызывает бурю эмоций.  С другой стороны, категорический отказ предоставить указанные справки должен вызвать определенные размышления, готовы ли вы идти на риск покупки недвижимости у человека, по которому нет даже такой элементарной информации.

Еще можно попробовать найти решение суда, связанное с продавцом (это полезно не только для этих целей, но мы сейчас про дееспособность). Решение само- его текст- будет вряд ли опубликовано, но сам факт судебного разбирательства должен быть поводом для самого серьезного изучения вопроса. Особенно если материалы дела закрыты.

Продолжаем наше чтение Кодекса. Дальше нас интересует статья 177 - недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. И вот по этой статье и идет признание сделки недействительной, если ее совершил больной человек- больной психическим заболеванием, алкоголизмом или наркоманией.

Что происходит?

Покупатель покупает недвижимость, сделка регистрируется в Росреестре, ведь человек не лишен дееспособности, никаких отметок в базе нет о запрете сделок с его имуществом. А дальше идет иск- от самого продавца или от его родственников о том, что человек болен, не мог понимать значение своих действий (этот момент принципиально важен- человек не мог осознавать свои действия, этот вопрос потом ставится судьей судебным экспертам- мог ли человек не осознавать свои действия при таком заболевании?). Дела такие практически всегда покупателем проигрываются. Надо понимать, что такое недействительная сделка- ее как бы и не было. Квартира возвращается продавцу. А деньги…с деньгами все сложнее. Взыскивать деньги с недееспособного человека весьма проблемно. И, кстати, если покупатель еще и на адвокате сэкономит, в решении возврат денег может не упоминаться.

Что же делать, как себя подстраховать?

Первое. Справки из диспансеров. Из психдиспансера- с осмотром врача. Из нарко - можно ограничиться справкой о том, что на учете человек не стоит. Данные справки в первую очередь нужны для информации о здоровье продавца. Если человек стоит на учете — это веский повод отказаться от сделки. Эти справки не всегда могут помочь в суде. Почему? Законом не предусмотрена обязанность продавца предоставить эти справки, а для покупателя- полагаться на информацию из таких справок (покупатель должен взять только выписку из ЕГРН и на ее основе принять решение о покупке, так решили депутаты). Поэтому некоторые судьи делают вывод, что покупатель сомневался в душевном здоровье продавца (или не сомневался, а имел злой умысел забрать квартиру у больного человека), и решил себя вот так обезопасить, прикрывшись подобными бумажками.

Вообще, надо понимать, что для судьи на первом месте будут стоять заключения судебных медицинских экспертов. В отличие от всех других привлекаемых в процессе сделки врачей, эти люди несут уголовную ответственность за свои показания, все же остальные участники процесса имеют право на ложь.

Еще один нюанс касаемо справок из диспансеров. Во времена СССР все психически больные люди ставились на учет в диспансер при первом же обследовании у врача – психиатра, если выявлялось соответствующее заболевание. Сейчас отношение к этому вопросу намного мягче, многие люди лечатся в платных (возможно, анонимных) клиниках. И данные о них в диспансере отсутствуют.

А после сделки в суд будет предоставлена история болезни из указанного медучреждения со всеми вытекающими последствиями.

Второе. Врачебное освидетельствование на сделке или накануне сделки. Почему не обязательно прямо на сделке- псих больным, который болен настолько, что не в состоянии понимать, что происходит, в один день не становятся. Что здесь важно? Анамнез, медицинская история продавца. Опять же, во времена СССР, когда все ходили в районную поликлинику, можно было просто принести выписку из медицинской карты. Как такую историю предоставить сейчас- сказать сложно. Если такой истории нет, приглашенному врачу приходится полагаться исключительно на то, что расскажет продавец, и на его внешний вид и реакции (обычные вопросы- часто ли у вас болит голова? Какие препараты вы принимаете? Был ли у вас инсульт? - ответы, как понимаете, могут быть заранее продуманы и отрепетированы).

Самым известным в Москве является Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В. П. Сербского. Дорого, основательно- и так же для судьи не будет значимым подтверждением психического здоровья продавца. Человека могут месяц наблюдать профессора, а потом их ученик, которого назначат судмедэкспертом, вынесет заключение, в противовес маститым ученым, что продавец мог не понимать, что с ним происходит. И дело проиграно. (можно вспомнить еще о том, что есть заболевания, по которым нет врачебного консенсуса, скажем врачи из Сербского считают, что человек не осознает своих действий, а их коллеги из подобного института в Санкт-Петербурге имеют обратное мнение, а судья может пригласить эксперта из любого учреждения).

Помимо варианта с исследованиями в институте или другом стационаре, есть вариант с приглашением врачей- психиатров для (обычно) часового осмотра и беседы. Не будем углубляться в детали- наличие у такого врача необходимой специализации, прохождения повышения квалификации- сложность будет та же, обследование без анамнеза ограничено по информативности. И заключение этого врача так же не обязано приниматься судьей в качестве подтверждения психического здоровья продавца.

Так что же, вы спросите, не надо обращаться к врачам для освидетельствования на сделке? Однозначного ответа нет. Для каждой ситуации будет свой ответ. Часто при продаже квартиры агентствами у покупателя нет никакой возможности побеседовать с продавцом. Задать простые, но очень важные вопросы- почему продаете? Где потом будете жить? Деньги себе на старость или детям отдадите? На самой сделке подобных бесед вам вести никто не даст. Просто банально не будет времени, особенно, если собрался «паровоз» из 3-5 квартир.  И вот тут возможность привлечь такого врача бесценна. Именно для получения – да, да, опять- бесценной информации. А ведь подобная информация, особенно если продавец пожилой или больной человек, критически важна для принятия решения.

Но повторю еще раз- если дело дойдет до суда, надеяться, что покупатель докажет, что продавец был здоров, предъявив такое заключение, не стоит. Практика очень разная, примерно, 50 % случаев, когда судья при виде таких справок делает заключение о недобросовестности приобретателя. И в этом случае даже призрачная надежда на получение компенсации от государства исчезает.

Отдельная история- сделки с людьми, которые стоят на учете в диспансерах. Что только не придумывают. И обследование в Сербского, и сдача мочи и крови прямо перед сделкой. На покупателя подобная суета производит сильное впечатление, вера в риелтора и его знания взлетает до небес, равно как и уверенность, что с такими справочками он отобьется от любого суда. Увы, увы…

Я работаю с несколькими страховыми компаниями, которые страхуют риск потери права собственности на купленную недвижимость (я знаю кейсы их выплат, поэтому могу рекомендовать клиентам). Страховые страхуют сделки со свежим наследством и много каких рискованных сделок, но сделки с людьми, стоящими на учете в диспансерах, они не страхуют. Тут настолько явно видна недобросовестность покупателя, который, зная о болезни продавца, пытается обложиться бумажками, что шансов на выигрыш в суде нет.

И третье по списку, но не по значимости, конечно же, будет идти ваш здравый смысл и здравый смысл вашего риелтора. Включайте голову, давите жадность, сделка, ее причины, поведение и намерения продавцов должны быть абсолютно прозрачны.

Удачных сделок и выгодных покупок!