Задаток, он же аванс, он же залог..., или когда совершается покупка?

Вот тут очень важно понимать- именно подписание предварительного договора де факто становится сценарием предстоящей сделки. Часто ко мне обращаются с просьбой помочь с проверкой квартиры и сопровождением сделки клиенты, уже подписавшие предварительный договор и внесшие суммы, порой значительные, в качестве залога- аванса- задатка (задатка-  намного реже). И если проверкой документов можно заниматься  и после внесения залога, то вот поменять невыгодные условия сделки, избежать существенного риска при проведении сделки купли-продажи, а порой и вернуть залоговую сумму бывает довольно сложно.

Усложняет заключение предварительного договора и юридическая «активность» риелторов и риелторских фирм.

Вам  могут предложить подписать договор о «авансе», «залоге», «предварительном  платеже».

Надо сказать, что законодательно и предварительный договор, и внесение задатка описаны в Гражданском кодексе РФ. 

§ 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. 

Причем законодатели не изобретали велосипед, в России с незапамятных времен при совершении  сделок покупатель вносил задаток, а если продавец отказывался от сделки- платил двойную сумму задатка- возвращал покупателю его деньги и платил штраф- «отступной», за «отступление» от договоренностей. Другой вопрос- простая письменная форма редко соблюдалась, купеческое слово было крепче любых заверенных нотариальных бумаг.

Вот только риелторов не устраивает такая возможность – потерять деньги, заплатить штраф. Поэтому идут законотворческие телодвижения с изобретением новых названий для прописанного в ГК РФ задатка. В зависимости от компетенции и личной судебной практики одни юристы пишут договор о «залоге», другие называют передаваемую сумму «авансом». Но никто- задатком. Причем объяснение этому следующее- мол, мы посредники, а вдруг продавец передумает, откажется от сделки и мы должны будем….. ПЛАТИТЬ ДЕНЬГИ ИЗ СВОЕГО КАРМАНААААААА!!!!!

Это немыслимо!

Вот только лукавые господа не говорят, что, заключив агентский договор с продавцом, они действуют от его имени, и вполне могут потребовать от продавца выплатить этот самый штраф. Я  не ставлю своей задачей выступление с разоблачениями риелторских «технологий», поэтому, резюмируя сказанное, могу посоветовать- при покупке квартиры через риелторскую фирму отдавайте себе отчет в рисках, на которые Вы идете. Вы – рискуете деньгами, ведь если Вы откажетесь от сделки, внесенные деньги получить назад будет ну очень трудно (хотя прецеденты есть, только занимались возвратом серьезные юридические фирмы), а если Вам откажут- в лучшем случае сразу вернут Ваши деньги. Штраф никто не заплатит, и Ваше время (от двух недель до двух месяцев), которое купить нельзя,- Вы уже не вернете.

Перечислю в порядке надежности  варианты «предварительных договоров»:

Заключение и заверение у нотариуса предварительного договора покупки недвижимости и внесение ЗАДАТКА (то есть продавец пишет расписку, в которой он называет полученные деньги «задатком» ). Это самый жесткий и самый надежный вариант, имея такой договор, достаточно легко в судебном порядке  вернуть свои деньги и причитающийся штраф или заставить продавца совершить сделку. Иногда на фирмах вызывают продавца на подписание договора, и договор подписывается в помещении фирмы, но по факту это договор между физическими лицами. Часто это происходит, когда не заложено никакой скрытой комиссии, или риелторы хорошо знают продавца. Сюда же можно отнести договора, которые заключаются, когда сделку проводят частные маклеры, или же люди проводят сделку самостоятельно, без специалистов. То есть статьи ГК РФ  соблюдаются, просто договор между сторонами составляется в простой письменной форме. Вариант шаблона такого договора приведен на нашем сайте . Самый неприятный вариант- заключение с агентством «договора об авансе», «договора о предварительном платеже», «договора о залоге». В этом случае Вы рискуете деньгами- а Ваши контрагенты нет. Вы не застрахованы от звонка агента через день- другой, когда будет сказано, что хозяева подняли цену, Вам будет предложено добавить еще денег за недвижимость. А если Вы не согласны- извините, есть другие покупатели…

Особенно внимательным надо быть при проведении альтернативных сделок- при обмене посредством продажи своей и покупки интересующей Вас недвижимости.

Здесь должно соблюдаться железное правило- Вы не должны вносить сумму за подменный вариант большую, чем Вы получили за свой объект, какие бы обещания Вам не давал покупатель и как бы Вам не нравился подобранный вариант «Вашей Мечты».

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ.

У моей знакомой, Татьяны, выросла дочь, Иришка. Девочка занималась музыкой, танцами, и, кроме того, была найдена секция акробатики, тренер в которой умолял не губить дарование- у девочки просто уникальная гибкость и пластика. А так как Татьяна работала полный рабочий день (и зарабатывала вполне неплохие деньги), а муж ее не вылезал из командировок, на семейном совете было решено поручить надежному знакомому риелтору найти вариант обмена поближе к бабушке и дедушке и площадью побольше.

Таким риелтором был признан Ваш покорный слуга.

Задача стояла таким образом: надо было продать малогабаритную двухкомнатную квартиру Тани на Западе Москвы и купить полноценную двухкомнатную на три остановки ближе к центру города рядом с домом родителей Татьяны.

«Малогабаритка» была выставлена на продажу как свободная, Таня с дочкой выписалась к родителям, благо площадь родительской квартиры позволяла прописать еще двоих человек. Начались поиски того самого «варианта мечты».

Пересмотрено было немало квартир, и вот раздался звонок Татьяны: «Представляешь, у моей коллеги сестра хочет разменяться, и живет она в соседнем с моими родителями доме!» В тот же вечер мы нанесли визит Людмиле и ее семейству, а через день Таня принимала Людмилу у себя. Это был редчайший случай, когда был найден вариант прямого обмена буквально на раз, без серьезной рекламы и проработки десятков вариантов. Так как квартиры сторонам понравились, мы с Татьяной внесли задаток в эквиваленте тысячи долларов и дали команду Людмиле искать вторую площадь для сына, с которым она разъезжалась.

И вот на этом этапе Людмила подключила свою знакомую Эллу. Элла работала в агентстве недвижимости и довольно быстро нашла для Игоря, сына Людмилы хороший вариант. Вот только хозяева этой квартиры хотели получить непременно денег в два раза больше, чем получила Людмила от Татьяны. Получив по телефону от Тани согласие довнести необходимую сумму, Людмила с Эллой поехали и внесли эквивалент двух тысяч долларов. Вот только внесли они эти деньги как «аванс», риелторы продавцов не сдали позиций…

Вечером следующего дня мы с Татьяной договорились встретиться у Людмилы, чтобы довезти деньги. В этот вечер жизнь меня в очередной раз научила- не бывает «незначительных» встреч. Я попал в пробку и опоздал на 20 минут. Этих 20 минут оказалось достаточно, чтобы милые дамы- Элла и Таня- стали заклятыми врагами. Элла, что называется, с места в «карьер», начала гнуть свою линию: «Вы ДОЛЖНЫ довнести нам денег на тех же условиях, на которых мы внесли аванс за свою квартиру!»

Когда я вошел и поглядел на Таню, я понял- тучи ходят хмуро и скоро ударят громы и молнии. Таня вывела меня на лестничную площадку (преамбулу, состоящую из русских народных слов пропускаю) : «Я этой ….. ничего не должна! Пошла она ……! Вот что, давай разворачиваемся и уходим, для меня «штука» баксов- фигня, а для этих интеллигентов – деньги! Пусть своей ….. Эллочке скажут большое спасибо за потерянные деньги!»

«Вот что, Танюш, пошли на улицу, покурим, порешаем, как быть дальше. Вендетта- это блюдо, которое едят холодным», - успокаивал я свою клиентку. («Клево, никогда не слышала, дай запишу!»

Потом позвонил в дверь квартиры, извинился, сказал, что хотим покурить, вот только свои сигареты забыли, сейчас сходим, купим и придем.

«Ну пойми, это же идеальный для тебя вариант, родители- в соседнем доме, рядом секция акробатики, в школу идти- дорогу не надо переходить,- успокаивал я Таню. – Зачем позволять этой дряни оставить тебя без такого классного варианта? Давай договоримся с ними так- наш прежний договор на «штуку» будет без изменений, а довнесем мы на тех же условиях, что и они. Только я буду говорить, а ты смотри- только смотри и НИЧЕГО НЕ ГОВОРИ- на Эллу с презрением!»

Не сразу, но слова дошли до сознания. Да и стоя на улице и глядя на родительский дом, ситуацию воспринимала Таня по – другому.

Не скажу, что наше предложение было принято «на ура». Но через час договоренность была достигнута, бумаги подписаны.

Сделка была несложной, вернее, самая сложная часть уже была позади.