Анатомия договора купли-продажи

ТАМ - все правильно, хочется мне сказать. Я - я все вычитал и все проверил, но ведь это еще и ВАША сделка, не правда ли? И прочитать договор, и понять, что написано в каждом пункте- все же стоОит...Да, это не самое захватывающее чтение, и чтобы вычитать и понять договор надо затратить время и приложить некоторые ментальные усилия. Поэтому созрела мысль- сделать выпуск, в котором будет приведена в общих чертах схема договора отчуждения недвижимости — купли-продажи квартиры в городе Москве.

А. Название договора.

Это может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения

Б. Город, где заключается договор, дата заключения договора прописью

В. Данные о сторонах договора: фамилия, имя, отчество, дата рождения, пол, место рождения, документ удостоверяющий личность, серия, номер, кем и когда выдан, место постоянной регистрации, в каком качестве выступает в данном договоре (покупатель, продавец).

Г. Основные положения договора:

Предмет договора- какая совершается сделка («продавец продал, а покупатель купил...»), описание продаваемой квартиры: полный адрес, сколько комнат, общая и жилая площадь. Адрес, указанный в договоре, и метраж квартиры должны совпадать с данными, указанными в кадастровом паспорте БТИ.

На основании каких документов продавец (продавцы) владеет квартирой и имеет право ею распоряжаться. Проверьте каждую букву и каждую цифру в правоустанавливающих документах.

Цена договора — цифрами и прописью указывается сумма, за которую продается квартира, порядок расчетов: описывается когда продавец получит деньги за продаваемую недвижимость. В последнее время регистраторы стали спокойно относиться к договорам, в которых прописано, что деньги за недвижимость хранятся в депозитной ячейке и будут выданы продавцу после регистрации сделки.

Подтверждение того, что квартира была осмотрена покупателем: «Покупатель произвел осмотр приобретаемого жилого помещения и согласен на его приобретение в данном техническом состоянии». Если в квартире установлен телефонный номер МГТС, описывается его дальнейшая судьба. Либо продавец забирает его, либо дает согласие на переоформление на покупателя.

Пункт договора, в котором говорится о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире. Понятно, что лица эти должны сняться с регистрационного учета, и продавец в этом пункте дает обязательство сняться самому с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета зарегистрированных третьих лиц (как он это будет делать- тема отдельного выпуска и долгого разговора)

Физическое освобождение квартиры: указывается срок с момента государственной регистрации договора, по истечении которого продавец вывезет все свои вещи, передаст ключи от квартиры и квитанции об оплате коммунальных услуг покупателю и подпишет передаточный акт.

Передача квартиры. Согласно статье 556 ГК РФ, недвижимость передается по передаточному акту (образец здесь), который составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами при непосредственной передаче недвижимости- это положение прописывается в этом пункте.

Условия исполнения договора. Суть сделки состоит в том, что продавец получает деньги за проданную недвижимость, а покупатель- право собственности на квартиру. Помимо передачи квартиры по передаточному акту, продавец предоставляет документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон и междугородние и международные переговоры. И эти обязательства и указываются в договоре.

Подтверждение продавцом того факта, что на жилое помещение не наложен арест, оно не заложено, не сдано в аренду, в споре (под запрещением) не состоит..

Пункт о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимостью. В нем говорится, в каком органе должна быть произведена регистрация, а также утверждается, что после государственной регистрации покупатель становится собственником жилплощади и принимает на себя все обязанности по оплате за квартиру- несет бремя собственника. В моей практике были «грамотные» продавцы, которые, прочитав данный пункт отказывались оплачивать коммунальные услуги со дня госрегистрации- мол, теперь продавец собственник, пусть он и платит. Аргумент в данном случае — если он «собственник», будьте добры, покиньте квартиру и подпишите передаточный акт сразу после регистрации, освободите от своего присутствия «чужую собственность».

Кто несет расходы по регистрации договора. По сложившейся в Москве практике- покупатель.

Подтверждение сторонами сделки факта ознакомления с законодательством: перечисляются статьи в действующем законодательстве, относящиеся к заключаемому договору.. Это — самый сложный пункт договора, хотя в 99,9% случаев можно было бы написать: «Стороны знают все законы о недвижимости» и люди, не глядя, подписывались бы. Увы, подавляющее большинство участников сделок готовы подтвердить свое «знание законов», согласно которым они покупают или продают недвижимость, не удосуживаясь поинтересоваться- а о чем речь-то? У моего коллеги был случай, когда уже на сделке, при подписании договора, добросовестный сотрудник центра оформления сделок начал объяснять содержание статей кодексов. И продавец встрепенулся- у него, оказывается, был непродолжительный брак в период выплаты пая за квартиру в доме ЖСК, и от той супруги он не брал согласия на сделку. Читать законы сложно, они написаны особым языком с математической ( в большинстве случаев) точностью и строгостью формулировок. Попросите своего риелтора хотя бы общечеловеческим языком объяснить вам, о чем идет речь.

Подтверждение сторонами отсутствия принуждения или давления со стороны, добровольности заключения настоящего договора, отсутствие обстоятельств, при которых они совершают сделку на крайне невыгодных условиях, отсутствие ограничений в дееспособности покупателя и продавца.

Количество экземпляров договоров.

Подписи сторон