Нотариальное заверение или - А зачем нам кузнец? Нам кузнец не нужен!

Я получил несколько писем от моих подписчиков, в которых они указывают на то, что по существующему законодательству предварительныый договор, составленный в простой письменной форме является основанием для подачи иска в суд. Без нотариального заверения.

Абсолютно согласен. Вот только есть законы- действующие, а есть правоприменительная практика. То есть практика применения, в том числе и судами, этих самых законов. И вот тут (не дай Бог) Вы убедитесь, что заверенный нотариусом документ для судьи- это документ, а простая письменная форма- бумажка. А ведь надо быстро получить определение о наложении ареста на спорное имущество- в данном случае недвижимость, чтобы заставить продавца либо продать эту недвижимость Вам, либо вернуть деньги и выплатить штраф.

Как показывает мой скромный опыт, недобросовестные продавцы, столкнувшись с тем, что в нашей стране действуют и законы, и суды, становятся добросовестными, гордость спадает и все взятые ими обязательства выполняются.

Есть, конечно же, «отрицательный момент». Речь идет о том, что нотариус за заверение договоров берет деньги. Платить или не платить за «необязательные» услуги нотариуса- решать покупателю. Я, как риелтор, всегда настойчиво предлагаю своим клиентам, покупающим недвижимость, заключать именно нотариально заверенную сделку. (Естественно, последнее слово будет за покупателем, платить за нотариуса или нет). Когда речь идет об экономии на оформлении сделки, у меня перед глазами встает картинка, которую можно увидеть в московском метро: человек, купивший дорогущую плазменную ТВ-панель, «экономит» на такси и везет ее в метро, рискуя побить в давке.

Почему лучше заверять сделку у нотариуса?

Да потому, что по закону, нотариус отвечает СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ за удостоверенные сделки. И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит все из своего кармана.

Поэтому нотариус проводит проверку всех документов, оценивает адекватность поведения сторон и разъясняет сторонам суть проводящейся сделки.

Предвижу скепсис моих подписчиков. По закону- понятно, а что реально?

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Случай этот произошел, когда Закон о регистрации недвижимого имущества еще не вступил в силу и все сделки заверялись у нотариуса.

Я работал в небольшой фирме у моего друга, Кирилла. Один из наших общих знакомых совершал обмен через куплю -продажу, обычная альтернативная сделка. Покупатели нашлись довольно скоро, а подменная свободная квартира была подобрана заранее.

Вот только покупатели у нас были жильцы коммунальной квартиры, которую расселяла фирма, скажем, «Хорошая квартира». Фирма была достаточно известная и хорошо себя зарекомендовавшая, мы не ждали каких- либо неожиданностей.

Накануне сделки нам позвонил агент, который работал с «коммуналкой». Нотариус, с которым они сотрудничали, ушел в отпуск, нет ли у нас нотариуса. Как назло, все нотариусы, с которыми мы работали, либо были в отпуске (август, знаете ли), либо не могли принять нас именно в назначенный день.

«Ладно,- сказал как-то грустно агент. - Есть у нас еще нотариус, просто у нас с ним не очень хорошие отношения». Эх, уточнить бы нам тогда, что это за «не очень хорошие отношения»...

В день сделки мы заложили деньги по ячейкам в банке и пришли в офис фирмы. Туда же с реестром пришел нотариус и начал работу. Первой он взял покупку «коммуналки», и далее шло удостоверение сделок по цепочке (наша квартира с подменной были последними). Меня тогда еще удивило, что сделав одну сделку, он производит расчет. Обычно нотариус на фирме рассчитывается после последней сделки «за все». Потихоньку редела толпа заинтересованных лиц. Дошла очередь до подменной квартиры, которую покупали наши клиенты взамен своей.

И тут нотариус стал пристально разглядывать Передаточный акт.

«Мне не нравится подпись на Акте предыдущего хозяина, это не та подпись, которая стоит в договоре купли- продажи!»- заявил юрист.

Объясню- если не замыкается последняя сделка, то все расселение рассыпается. Надо срочно искать новую квартиру, вносить за нее залог, либо искать предыдущих хозяев. Нервотрепка та еще. Для Кирилла же эта сделка была очень важной- дела летом шли очень плохо и все надежды он возлагал именно на нее.

Дальше нотариус стал объяснять нашим клиентам: «Да вас по судам затаскают с этой квартирой, вы этого хотите?» При слове «суд» сын нашей знакомой схватил в охапку свои вещи и побежал из офиса с криками: «На … этот обмен!», поймали мы его на выходе. Кирилл стал на колени (!) перед ним и с мольбой в голосе попросил: «Выслушайте меня! Пожалуйста! Просто послушайте! Давайте еще десять минут вы подождете, а я узнаю у нотариуса, зачем он развалил нашу сделку. Если действительно проблемы с подписью- ничего не будем оформлять!» Видно у Кирилла действительно был совсем печальный вид- и свершилось первое чудо за тот вечер- люди согласились подождать.

После этого Кирилл зашел к нотариусу. Сначала из-за двери были слышны возгласы: «Я не буду ни о чем говорить! Нам нечего обсуждать!» И тихий, грустный, неразборчивый голос моего друга. Произошло второе чудо- голос нотариуса стал тише, спокойнее, прошло минут 15- дверь открылась и Кирилл пригласил наших клиентов.

Сделку мы доделали. А причина такого поведения нотариуса была такова.

Он в течение долгого времени успешно и взаимовыгодно сотрудничал с «Хорошей квартирой». Риелторы знают, что время от времени на сделке происходят казусы- нет каких- документов, что-то забыли, кого-то из собственников не взяли на сделку. И если речь идет об одиночной сделке по продаже одной свободной квартиры, то можно перенести день сделки на необходимое время. А что делать, если идет расселение или цепочка из 3-4-6 квартир? Были собраны в одно время и в одной точке пространства владельцы всех квартир, риелторы, покупатели, заложены деньги в ячейки. Катастрофа. И нотариусы иногда идут навстречу риелторам, в которых они уверены. Сделку проводят, а документы риелторы довозят потом. Так делал и наш визави.

По одной из сделок агент «Хорошей квартиры» не привез на сделку жену продавца, при этом клятвенно обещал, что женщина в курсе о готовящейся продаже и полностью согласна с ценой и самим фактом продажи, и так же клятвенно обещал, что через день он привезет ее в нотариальную контору для подписания заявления о согласии на продажу совместно нажитого имущества. Даже позвонил ей на мобильный из кабинета нотариуса и по телефону дама клятвенно обещала приехать и подписать все бумаги.

И нотариус поверил. Заверил все договора, доверенности на регистрацию. Как у него забрали эти документы и отвезли на регистрацию ребята из «Хорошей квартиры»- не знаю. Наверное, действительно он им очень доверял. Сделка состоялась. А женщина к нему так и не приехала. Более того, она пошла в суд и подала иск, в котором требовала расторгнуть договор купли -продажи квартиры, который подписал ее муж. Договор был расторгнут (иски несогласных супругов- одна из наиболее частых причин расторжения сделок), деньги за квартиру вместе с мужем исчезли в неизвестном направлении.

А виновным был признан нотариус, который должен был получить согласие супруги перед заверением сделки. На суд нотариус ходил один. Агент исчез, а руководство фирмы сделало вид, что оно ни при чем. Мол, агент все это делал без их ведома. 

И с нотариуса судом была взыскана полная стоимость квартиры, которая была отсужена женой продавца.....

Что меня больше всего удивляет в этой истории- то, что «Хорошая квартира» снова пошла к этому нотариусу. Как говорил Эйнштейн, есть две бесконечности- Вселенная и человеческая глупость. Хотя есть подозрения, что Вселенная конечна))