Получение одобрения заемщика в банке

Вы не успеваете накопить на квартиру, которую покупаете «про запас» (как вложение денег, для детей и тд). Стоимость недвижимости растет, и проценты по банковским депозитам не успевают за этим ростом.

Вы хотите улучшить свои жилищные условия. То есть ваша квартира принимается банком как первоначальный взнос: вы находите покупателя на свои квадратные метры, а банк выдает кредит на квартиру-добавляет разницу между вашей  и той, которую вы покупаете.

Итак, принято твердое решение- ипотеке быть!

Последовательность действий для получения ипотеки

В этой статье попытаюсь обобщить опыт проведенных сделок по покупке квартир с использованием ипотечного кредита.

«ЗВОНОК ДРУГУ».

Я советую в первую очередь определиться со специалистом, который будет помогать вам в решении этой непростой задачи.

Какую помощь на начальном этапе может вам оказать риелтор?

Сориентировать по ценам на рынке. Посоветовать ипотечную программу и банк, в который стоит обращаться за кредитом на жилье. Выстроить схему сделки.

Слышал не раз мнение, мол, сопровождение сделки по покупке квартиры риелтором- это дополнительные расходы на человека, который ничего не делает и ни за что не отвечает. Соглашусь, платить деньги человеку, который ничего не делает и ни за что не отвечает- не надо. Надо найти именно СПЕЦИАЛИСТА. Поверьте, специалист свои деньги отработает, еще и ваши сэкономит, да и нервы и время точно будут спасены. Намек- специалисты «не водятся» в размалеванных фургончиках у метро, или на всякого рода «бесплатных консультациях» в риелторских фирмах. Кроме рекомендаций знакомых, которым этот риелтор помог в решении проблемы с недвижимостью, есть еще один неплохой критерий выбора- если вам рассказывают, что  все сложно, что вы можете потерять деньги и остаться без квартиры, что вы сами ничего не сделаете, что риелторская фирма или данный риелтор все сделает «под ключ», вам явно в другую дверь. Нужный вам человек объяснит, что при покупке квартиры в ипотеку вам надо сделать, что вы можете сделать сами, что надо делать вместе. Расскажет, как проверить квартиру. Во сколько обойдется его помощь на разных этапах сделки.

Еще одно соображение «экономных» людей- банк проверяет документы на ипотечную квартиру, плюс  можно /или нужно застраховать титул сделки- риск потери квартиры по иску продавца или  третьих лиц. Вынужден их разочаровать- банк всерьез проверяет только заемщика, которому он дает деньги, чтобы купить квартиру. То, что у заемщика отсудят жилье, приведет только к тому, что банк потребует погасить оставшуюся часть кредита НЕМЕДЛЕННО! Вместо помощи в суде и после суда заемщик получает проблемы с банком… Страхование сделки, увы, тоже не является панацеей. Чтобы получить деньги от страховой компании, надо быть хорошим специалистом по части составления договоров страхования, учтите, что банки активно «продвигают» свои компании- и вы поймете, что и со страховой придется судиться за выплату возмещения. Причем, как понимаете, результат может быть не в пользу заемщика.

Теперь надо определиться со СХЕМОЙ СДЕЛКИ при покупке квартиры в ипотеку.

Я уже устал удивляться, глядя, как люди делают очень странные поступки и очень странные покупки. А именно- надо четко решить, что и когда продавать и что и когда покупать.

Вам надо понять, сколько  просить денег у банка. Что вы будете покупать и хватит ли у вас денег на эту покупку. Если у вас обмен вашей жилплощади на большую- сколько вы сможете получить от продажи  квартиры.

Наличие на этом этапе специалиста, который имеет представление о ценах в городе, о фейковых (ложных) вариантах, о разнице в цене альтернативных вариантов и свободных квартир, сбережет вам время и силы.

И еще. Не забудьте, что вам предстоит сделать ремонт и купить мебель. Эти траты тоже надо включить в смету и учесть при составлении схемы сделки.

Если же вы категорически против того, чтобы обращаться к риелтору за помощью, на этом этапе вам предстоит покататься по продаваемым квартирам, чтобы понять, что вы РЕАЛЬНО сможете купить за те деньги, которые получите в банке. Разница между совершенно одинаковыми квартирами одном и том же доме в объявлениях может достигать 20-30 % в цене, понять, в чем дело, можно только путем просмотра и ознакомления с документами и хозяевами.

Если вы продаете свои метры- квартиру надо выставить в продажу. Только так можно понять истинную цену, по которой ее у вас купят.

ИПОТЕЧНАЯ ПРОГРАММА

Итак, со схемой определились. Понятно, что покупаем, что продаем, сколько денег для этого надо.

Теперь надо выяснить, насколько наши желания совпадают с нашими возможностями. Во-первых, надо выбрать банк, где вы будете брать кредит на квартиру, во-вторых, надо выбрать кредитного инспектора в выбранном банке. Неприятная новость- то, что пишут банки в рекламе (условия получения кредита на жилье, процентные ставки по ипотеке, сроки получения кредита), серьезно расходится с тем, что вам будет предложено в кредитном договоре перед сделкой, исходя конкретно из вашего случая. Бывали случаи, когда кредитные менеджеры были не совсем в курсе того, о чем  вещалось в экрана телевизора в рекламирующем их банк ролике. Кредитные калькуляторы на сайтах банков тоже зачастую живут своей жизнью, их годами никто не обновляет. Поэтому будьте готовы к тому, что придется затратить некоторое время на знакомство с разными кредитными программами разных банков. Поставьте себе задачу посетить хотя бы три банка, предлагающих подходящую вам программу. И не надейтесь, что по телефону вам дадут исчерпывающую информацию по процентам кредита на жилье, сумме кредита, требованиям к ипотечной квартире. У девушек в колл-центре есть одна задача- «продать встречу», то есть сделать так, чтобы вы дошли- доехали  до банка/риелторской фирмы. Можно обещать все что угодно, как угодно приукрашивать действительность, лишь бы клиент пришел на консультацию. Дальше специально обученные люди будут выполнять задачу продажи своего кредитного продукта, что проще сделать именно при личной встрече, чем по телефону. По телефону вообще ничего не продается.
Ваша же задача на консультацию- получить некие цифры (понятно, что приблизительные) по сумме кредита на жилье, срокам, ежемесячным выплатам и тем документам для ипотеки, которые вам надо будет предоставить.
После выбора банка и ипотечной программы, вы попадаете к кредитному менеджеру, который будет готовить ваши документы для получения ипотечного кредита. Помните, что кредитный менеджер-это не Президент банка, и если вы увидите признаки некомпетентности, пренебрежения вашими интересами- решительно обращайтесь к руководству и требуйте поменять вам сотрудника. Поверьте, от его желания вам помочь, его грамотности может зависеть успех вашей сделки по покупке ипотечной квартиры. (теоретически, эти самые кредитные менеджеры должны быть каким-то образом замотивированы на большее количество выдаваемых кредитов, но практически либо никакой мотивации у них нет, либо эйчары банка специально подбирают на эти позиции людей, которых в принципе невозможно ничем заинтересовать).
Советские времена прошли, но понятие «блат» осталось. Поэтому, если у вас есть знакомые, работающие в банке, - в первую очередь обращайтесь к ним. Поверьте, условия при получении кредита на жилье «для своих» могут разительно отличаться в лучшую сторону по сравнению с любыми рекламными «завлекаловками».

Здесь уместно сказать несколько слов об ипотечных брокерах. Идея их создания была такова- оказывать консультационные услуги по выбору наилучшей ипотечной программы и банка. На практике- уламывание клиента на определенный банк и навязывание еще и риелторских услуг «в нагрузку». То есть  самое неприятное для потенциального клиента таких организаций - материальная  заинтересованность брокера в выборе некоего банка, который платит деньги за привлеченных клиентов. Понятное дело, программы и ставки в таких банках далеки от оптимальных.

Далее следует период сбора справок о доходах и получение одобрения банком вас как заемщика. Вы получите уведомление о выдаче вам кредита на квартиру, которое надо очень внимательно изучить и подробно обсудить любые неясности с вашим кредитным инспектором. Опять же, будет хорошо, если вы перешлете это одобрение своему риелтору, который знает, какие вопросы надо задавать. После получения уведомления у вас должна быть четкая схема будущей сделки: какие нужны документы для ипотеки, сколько времени надо на оценку квартиры, сколько- на одобрение найденного варианта юристами банка, сколько – на получение денег из кассы для закладки в ячейку на сделке по покупке квартиры, как получить письменный отказ банка в случае, если документы для ипотеки на объект не устроят банковских юристов (зачем- напишу позже). А еще на этом этапе у вас должен быть проект кредитного договора, который вы подпишете при получении кредита на жилье, а так же проект договора купли  продажи квартиры и договора  аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями доступа, через который будут проводиться расчеты с продавцом.

Признаюсь честно, ни у одного моего клиента такой ясной картины в голове не было, реально люди не представляли, когда они выйдут на сделку и что на ней будет происходить.

А теперь- вперед, смотреть квартиры! А если вы продаете свою и хотите купить большую- начинайте рекламную кампанию, вы уже твердо знаете, сколько денег вам даст банк для покупки ипотечной квартиры.