Проведение сделки купли-продажи квартиры
- Первый этап. Вы подписываете кредитный договор с банком. Кредитный договор многие банки высылают заранее по электронной почте, но некоторые, в том числе Сбербанк, печатают его именно в день сделки. И условия в нем могут существенно отличаться от тех, которые вы обсуждали с кредитным менеджером. Как правило, не в лучшую сторону. На этом же этапе -подписание договора со страховой компанией.
- Второй этап. Подписывается договор купли-продажи ипотечной квартиры. Без него кредитные средства не будут перечислены на кредитный счет.
- Третий этап. Деньги получаются в кассе банка и закладываются в ячейку. Или по ячейкам, если цепочка состоит из двух и более квартир.
- Четвертый этап. Подписываются оставшиеся договора купли-продажи (если они не были подписаны), документы отвозятся для государственной регистрации перехода права собственности.
Как мы говорили, сделка по покупке ипотечной квартиры будет проводиться в стенах банка, выдавшего кредит. Во всяком случае, кредитные деньги будут заложены в ячейку именно в этом банке. Помимо этого, некоторые банки достаточно категорично требуют, чтобы регистрацию перехода права проводили «карманные» юристы, которых банк знает.
Перед тем, как планировать сделку, надо выяснить, проводятся в выбранном банке только ипотечные сделки, или же депозитные ячейки «открыты для народа».
Почему это важно?
Во-первых, продавцу ипотечной квартиры может понадобиться просто для временного хранения денег арендовать свою личную ячейку после завершения сделки. Во-вторых, если вдруг по каким-то причинам вам придется разорвать альтернативу, банк может отказаться проводить сделку по покупке квартиры вашим продавцом в своих стенах.
СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ.
Сделка не предвещала каких-либо сложностей: квартира, которую планировалось купить в ипотеку, долгое время сдавалась в аренду, а теперь хозяйке надо было перебираться ближе к своему сыну - внук подрос, и у родителей физически не хватало времени для посещения с ребенком всех кружков и секций. Кредит на жилье покупатель получил в одном из самых крупных банков страны. Перед сделкой риэлтор продавца узнал о стоимости аренды сейфа, проверки денег и условий закладки денег- узнал по телефону, который был размещен на сайте банка. Но вот дальше вышла осечка- по ряду причин назначенное время не устраивало продавцов подменной квартиры, а срок одобрения заемщика подходил к концу. Было принято решение «разорвать» альтернативу- сначала сделать куплю продажу квартиры по ипотеке, а потом- купить подменную квартиру. Но провести вторую сделку в этом банке не удалось: «У нас проводятся только сделки с ипотечными квартирами! - с удивлением сказали сотрудники банка. - У нас же ИПОТЕЧНЫЙ ЦЕНТР!» Логика проста - пусть хоть десять сделок делаются, прицепившись к ипотечной квартире, это будет квалифицироваться как «одна ипотечная сделка». Если же цепочка из двух квартир, одна из которых ипотечная, регистрируется не одновременно - это уже не ипотечные сделки!
Все попытки объяснить, что данная сделка является «кусочком» ипотечной, которую проводили неделю назад, потерпели фиаско. Не помог даже тот факт, что покупатель ипотечной квартиры был сотрудником этого банка. В результате продавцам пришлось нанимать охрану и перевозить деньги в другой банк.
Рекомендация: рассчитайте количество денег, которые вам будут необходимы на сделке. Собственные средства, все платежи и комиссии банку за выдачу кредита, деньги на страховку, оплата договора аренды банковской ячейки, оплата регистраторам - "специально обученным людям", которые будут заниматься регистрацией перехода права собственности.
Немаловажный вопрос - каким образом вы покажете банку внесение собственных средств за ипотечную квартиру. Варианты могут быть следующие:
- А. Внесение «своих» денег в кассу банка. В случае, если вы внесли аванс, этот факт тоже должен быть подтвержден документально в виде расписки (это если вам повезло и аванс вы внесли продавцу квартиры).
- Б. Предоставление расписки (расписок) от продавца недвижимости в получении части денег за квартиру.
А вот если аванс был внесен в агентство недвижимости, получить оформленные правильно документы от юридического лица на внесение наличных денег практически нереально (надеюсь, у вас нет иллюзий по поводу того, что ваш аванс за ипотечную квартиру в кассу фирмы не поступит?). А если еще сумму порядка 2-5% от стоимости квартиры, которые агентство получает за продажу, надо довнести либо под гарантийное письмо или в отдельную ячейку (в том же Сбербанке арендовать ячейку под комиссию риэлторов нереально)?
Практически для вас будет необходимо изыскать эти деньги в дополнение к тем средствам, которые составляют ваш личный вклад в оплату ипотечной квартиры. Понятно, что на сделке вы их заберете обратно, но для того, чтобы забрать деньги из кассы, их туда надо сначала положить…
Я уже писал о том, что все документы для ипотеки должны быть подготовлены и вычитаны заранее. Почему? На сделке надо будет проверить и подписать большое количество бумаг. Кредитный договор, закладная, Договор аренды банковского сейфа, Договор страхования, Договор купли-продажи недвижимости. На работу с каждым документом, по-хорошему, требуется от 1 до 2 часов в спокойной обстановке. Но спокойной обстановки в день сделки не будет.
Выглядеть это будет так. Вам постоянно будут предлагаться всевозможные документы на подпись, речь о том, чтобы вдумчиво прочитать просто не идет. Только вы опустили голову, чтобы вникнуть в содержание очередного абзаца- новая бумага, потом приезжает сотрудник страховой компании, и вам надо срочно читать и подписывать договор страхования, вы пытаетесь понять, от чего же вас страхуют- а мобильный разрывается от звонков, прибыли продавцы ипотечной квартиры, их риелторы, продавцы альтернативных квартир со своими риелторами. В переговорной, где теперь сидят 3-4-5-... человек, тишины не будет. Добавьте сюда крутой замес эмоций, интересов, амбиций собравшихся людей… Кредитный инспектор попросит вас прийти на полчаса раньше того времени, когда планируется проводить куплю продажу квартиры. Эти «грабли» подсовывают покупателям из раза в раз… За полчаса вы не успеете даже проверить свои паспортные данные в кредитном договоре. Поэтому приходить надо за полтора-два часа до назначенного времени сделки. Все перечисленные документы должны быть изучены, поняты и тщательно вычитаны вами накануне, чтобы ваша задача была бы только еще раз проверить паспортные данные и сравнить текст с тем, что вы уже изучили. Особенно внимательно проверяйте кредитный договор. Распространенная ошибка- дата и номер договора остались из шаблона – договора для предыдущей сделки.
Что нужно сделать после завершения оформления ипотечной сделки
Вы получили свидетельство о собственности ( с обременением в виде ипотеки), зарегистрированный договор купли продажи ипотечной квартиры.
Что надо не забыть, поддавшись эйфории обладателя жилья?
Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена закладная (ценная бумага, регистрируется одновременно с договором купли продажи ипотечной квартиры).
Надо не забыть предоставить в банк копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на ипотечную квартиру, в котором отражен тот факт, что вы стали собственником, а банк - держателем закладной.
Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из домовой книги, подтверждающая, что предыдущие хозяева сняты с регистрационного учета по данному адресу. Имейте в виду, что в Москве регистрация по новому месту жительства происходит в течение 7-15 дней, а снимут людей с учета только тогда, когда по почте в паспортный стол придет корешок формы 6, подтверждающей факт регистрации по новому месту жительства. Особо интересные варианты возможны, когда люди уезжают далеко из столицы, и корешок путешествует долго.
Теперь осталось принять квартиру по передаточному акту и выслать его копию в банк. И платить, платить, платить деньги до погашения кредита.
Вопрос о сдаче купленного жилья в найм или в аренду. Согласно кредитного договора, есть некий оговоренный список лиц, который будет проживать в приобретаемой квартире. Сдача квартиры в аренду, согласно положениям договора, должна производиться строго с разрешения банка. Санкции за сдачу в аренду без согласования с банком - вплоть до расторжения кредитного договора и выплаты всей оставшейся суммы задолженности. Рисковать или нет - решать вам.
Спросите в WhatsApp! 
