Поиск квартиры и одобрение её банком

Конечно же, нереально получить кредит на квартиру, где была произведена несанкционированная, не узаконенная перепланировка. А значит, перед тем как тратить время и ехать на просмотр, поинтересуйтесь у продавца, не было ли в квартире сделано каких-либо «улучшений».

Будьте готовы при общении с продавцами к тому, что им может быть неинтересен покупатель-«ипотечник». Опять же, по разным причинам. Продавец не хочет показывать полную стоимость в договоре купли продажи квартиры, риэлтор продавца плохо разбирается в тонкостях проведения ипотечных сделок, риэлторы продавца хотят получить хорошую разницу с продажи, люди просто не хотят собирать все справки и документы для ипотеки, которые банк требует в дополнение к необходимому набору справок и выписок для совершения сделки купли-продажи. И если на стоящем или стагнирующем рынке продавцы готовы продавать свое жилье на любых условиях, то при повышении цен ипотечному покупателю приходится дополнительно заинтересовывать продавцов большей ценой. Появление покупателя, имеющего в наличии необходимую сумму, может поставить крест на вашей попытке купить данную квартиру в ипотеку.

Поэтому рекомендуется сразу, еще на стадии телефонного обзвона заинтересовавших вас вариантов, ставить людей  в известность, что деньги у вас - ипотечные, а значит, надо будет подготовить документы для ипотеки: необходимо будет взять справки БТИ, съездить в психоневрологический и наркологический диспансер и взять справки, что на учете продавец в этих заведениях не состоит. И честно сказать о возможных сроках выхода на сделку.
На этом этапе желательна помощь специалиста, с которым можно посоветоваться по поводу приглянувшегося варианта- стоит ли связываться с такими правоустанавливающими документами, почему риэлтор продавца говорит, что не хочет общаться с другими риэлторами и многое другое. Если же у вас (или у кого-то из ваших родственников) нет возможности тратить час-другой в день на поиски новых вариантов в базах, прозвоны и переговоры о предстоящих просмотрах, придется привлекать риэлтора к процессу поисков в полном объеме.

Вывод- занятие это очень и очень затратное по времени. А одобрение вас как заемщика вы получите на 3 месяца, потом придется снова собирать документы для ипотеки и ждать одобрения вас банком, да и рынок не стоит не месте.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА (АВАНСОВОГО СОГЛАШЕНИЯ) И ВНЕСЕНИЕ ЗАДАТКА (АВАНСА)

На этом этапе помощь специалиста – риэлтора крайне желательна. Потому что именно при внесении аванса или задатка прописываются сценарий сделки, основные права и обязанности покупателей и продавца. Часто покупатели просят некую «рыбу» предварительного договора или авансового соглашения, в надежде сэкономить на риэлторских услугах. Вот только для каждой сделки существуют свои нюансы, и нет единого шаблона, который был бы одинаково применим на все случаи жизни. Да и самое главное-то, чем «рыба» заполняется и о чем договариваются на первой встрече.
Есть банки, которые настаивают на подписании предварительного договора купли–продажи для получения кредита на покупку выбранного жилья. И далеко не всем риэлторам или юристам продавцов это требование нравится.  Будьте готовы к затяжным нелегким переговорам - дать один рецепт на все случаи здесь опять же не получится.
В договоре обязательно должно быть пункт, в котором говорится о том, что  покупается квартира в ипотеку. И одним из условий возврата внесенного вами аванса является отказ банка в выдаче кредита на покупку данной квартиры. Вы же очень подробно обсудили уведомление с вашим кредитным инспектором, помните? И узнали, как этот самый письменный отказ получить. Или же вам сказали, что в письменном виде вы отказ банка кредитовать покупку квартиры не получите.
Не забудьте про обязательство продавца обеспечить доступ представителя оценочной компании в покупаемую вами квартиру.
Немаловажный вопрос, кто будет заниматься регистрацией перехода права по договору купли продажи  квартиры или всей цепочки в случае альтернативы.

Сложности могут возникнуть при покупке альтернативной квартиры, когда ваш аванс за ипотечную квартиру  будет передан ее продавцом за подменное жилье, в которое он будет переезжать. С одной стороны, без вашего аванса он ничего не сможет застолбить для себя, с другой – если вы еще можете получить письменный отказ банка в предоставлении кредита на квартиру, то у вашего продавца такой возможности нет. То есть он вынужден вносить аванс за покупаемую квартиру на очень странных и сложных условиях. (помните, я вам говорил, что не все продавцы будут вам рады с вашей ипотекой?)

Еще одно условие, которое стоит отобразить в предварительном договоре / авансовом соглашении - место проведения сделки. Сумма кредита на жилье, которую вам выдаст банк, будет заложена в банковскую ячейку именно в этом банке. Теоретически, вам могут выдать деньги и отпустить в другой банк заключать сделку там-закладывать деньги за ипотечную квартиру, но расплачиваться за это придется повышенной процентной ставкой по кредиту и оформлением ряда дополнительных документов. Я, признаться, не слышал о практическом проведении сделки по данному сценарию.
Очень рекомендую, наряду с подписанием соглашения об авансе/предварительного договора, подписать с продавцом еще проект основного договора купли – продажи и проект договора аренды банковской ячейки с дополнительными условиями доступа.

ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ИПОТЕКИ

По многим (не совсем, правда, понятным мне) причинам риэлторы, занимающиеся продажей квартир, не готовят заранее пакет документов для ипотеки - пакет, который требуют банки при выдаче  кредита.

Самая «долгая» бумага - это справка о правах из Департамента муниципального жилья, которую банки заставляют брать, если право собственности на объект возникло до 1997 года. Делается она 20 дней, ускорение ее получения стоит очень больших денег.

Долго делаются документы БТИ: поэтажный план, экспликация, технический паспорт - порядка 20 дней, ускорение стоит недешево, не быстро бывает сделать и кадастровый паспорт.

Имея на руках документы из БТИ, покупателю надо обратиться в оценочную компанию для получения оценочного отчета по выбранной ипотечной квартире. Не надейтесь, что вы сможете выбрать любую независимую компанию, входящую в СРО-саморегулирующуюся организацию оценщиков. Список «достойных» компаний у каждого банка свой, причем некоторые крупные банки, например, ВТБ24, признают только своих оценщиков, и вызывает их кредитный инспектор.
Какие здесь могут быть «грабли»?
Не всегда оценщики оценивают квартиру корректно.  И если цена оценщика будет ниже той, за которую вы реально приобретаете объект, готовьтесь искать «разницу» не в стенах банка.

Самая большая проблема может возникнуть вот в каком случае.
Некоторые «особо одаренные» личности «договариваются» с сотрудником оценочной компании о том, чтобы в отчете предоставить фото не ипотечной квартиры, а квартиры, находящейся в этом же стояке, но этажом выше или ниже,- в случае, если в квартире была произведена не узаконенная перепланировка, и купить эту квартиру ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ. Сотрудник-оценщик, как правило, молодой человек с зарплатой чуть выше, чем у курьера. Сегодня он работает в компании, а завтра - нет.  Вы чувствуете? «Договариваться» с оценщиком будет хозяин квартиры, а проблемы возникнут у вас! Что вы получите в этом случае? Во-первых, по условиям кредитного договора, без подписания которого не будет кредита на жилье, вы обязаны будете выплатить оставшуюся сумму кредита на момент выявления обмана. А то, что перепланировка «была на момент продажи» - в банке никого не заинтересует. Плюс гарантированное включение вашего имени в «черный» список банков - ваша кредитная история испорчена. Может, еще поискать варианты?

После того, как копии документов на квартиру, справки из ПНД-НД будут сданы на проверку юристам, вам предстоит общение со страховой компанией. По своему опыту знаю, большинство покупателей ипотечных квартир относятся к страхованию как к неизбежному злу, не сильно заботясь о том, чтобы подобрать компанию, вычитать договор. Выбора у вас большого не будет, есть список из 4-5 компаний, в разных банках он разный, причем «свою» компанию банк будет продавливать с особым усердием. В ход идут разные условия по выходу на сделку - с «чужими» страховыми надо будет еще дополнительно потратить 3-4 дня. Какую  компанию выбирать - решать вам, но совет будет один. Читайте договора до сделки! Поверьте, сделка покупки квартиры в ипотеку - большой стресс, длится она будет почти целый день, и наивно надеяться, что вы сможете в день проведения сделки хотя бы понять, что написано 3 или 4 кеглем в договоре страхования (они пишутся именно таким кеглем не для экономии бумаги, а именно для того, чтобы люди не могли прочесть).