Правовая экспертиза от Сбера. Что это такое?

Если вы хотите купить квартиру с использованием ипотечного кредита от Сбера, готовьтесь, что вам будут пытаться навязать множество ненужных, или ограниченно нужных, или нужных, но по завышенной стоимости услуг.

Сразу предупрежу - внимательно читайте все, с чем вам предлагают согласиться на сайте этой организации. Изначально там стоят галочки, отмечающие максимальное количество услуг этой организации. Проглядели и уже с вас списали деньги за Телемедицину. Рассеялось внимание и вы получите электронную регистрацию от Сбера, в результате которой у вас останется недодокумент (про электронную регистрацию подробно - но не полностью, не соберусь дописать - вот здесь и здесь).

Очень, очень настойчиво менеджеры Сбера предлагают, я бы даже сказал навязывают услугу по проверке покупаемой недвижимости - правовое заключение. Цена на момент написания «от» 12 тысяч, реально - 19 тысяч рублей. Чтобы понять, как Сбер проверяет предмет залога, почитайте эту статью. 

После получения согласия последует предложение воспользоваться услугой сопровождения сделки от Сбера за 30 тысяч, и застраховать сделку в Сберстраховании по цене, в 2 раза превышающей тарифы других страховых компаний (занятно, что эти компании аккредитованы в самом Сбере, просто их отжимают в сторону).

Теперь разберем,  что представляет  из себя правовая экспертиза от Сбер,  и надо ли ее заказывать. Пример юридического заключения я привел здесь.

1. Наличие обременений на объект недвижимости

Эту информацию вы найдете в выписке из ЕГРН, которую вам – обязательно! Вам лично! - надо будет заказать в любом МФЦ «Мои документы» или на сайте Росреестра. Стоит порядка 700 рублей в бумажной версии. Кроме того, при наличии обременений объекта сделка по продаже просто не состоится. Самое лукавое здесь в том, что банк все равно закажет выписку из ЕГРН и без всяких пожертвований с вашей стороны будет изучать наличие обременений - ведь в залог надо взять чистый объект, без чужих залогов!

2. Наличие прав и полномочий у лиц на совершение сделок.

Права и полномочия лиц определяются сотрудниками банка изучением правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а так же паспортов собственников, и согласия супругов на проведение сделки, если право продавца возникло в результате возмездной сделки в период брака. То же самое - банк будет изучать этот вопрос безвозмездно,  то есть даром, для того, чтобы получить в залог объект  без проблем.

3. Соблюдение требований законодательства в части защиты прав и законных интересов несовершеннолетних лиц.

 Если хотя бы один из собственников -  ребенок, вы никак не сможете совершить куплю-продажу в обход нотариуса. А самый безответственный нотариус будет намного серьезнее проверять документы, чем проверяльщики Сбера, в отличие от них он рискует всем своим имуществом. И можете не беспокоиться, разрешение органов попечительства и опеки от вас потребуют без всяких оплат заключений- и на сделке у нотариуса, и в самом банке. Единственный момент- следить за прописанными детьми, если ребенок не собственник, но прописан и при этом сирота- разрешение опеки необходимо. Вопрос- а следит ли за этим Сбер? 

4. Наличие сведений о банкротстве Правообладателя.

 Банкротство продавца- штука серьезная. Чтобы минимизировать свои риски, необходимо попросить продавца заказать кредитную историю, в том же Сбере она стоит 580 рублей. Так же можно бесплатно заказать ее на сайте Госуслуг.

Кредитная история- это попытка увидеть будущее, попытаться понять, насколько финансово устойчив и дисциплинирован продавец. Настоящее открывается на сайте Арбитражного суда и сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Бесплатно. И грамотный риелтор вполне справляется с этой проверкой, в моем чек-листе эти пункты стоят как обязательные.

5. Принадлежность объекта недвижимости к объектам культурного наследия

Эта информация находится все в той же выписке из ЕГРН! И поверьте, сотрудники Сбера изучат ее без оплаты проверки. И озвучат вам свои соображения в случае, если вам повезло покупать жилье в памятнике культуры. Так же не помешает задать вопросы про отнесение дома к объектам культурного наследия в местной управляющей компании- если вы на доме увидели мемориальную табличку, скажем. Понятно, что в новостройке или в домах индустриального домостроения этот вопрос не актуален.

6. Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости

Информация об этом содержится в ЕГРН, так же обращаемся в управляющую компанию.

7. Наличие исполнительных производств

Сайт судебных приставов вы и сами можете посмотреть. Он прекрасно работает и моментально обновляется. Прямого телефона приставов у сотрудников Сбера нет, более актуальную информацию им получить некогда. Только не надо думать, что все так просто- зашли на сайт, проверили, чисто – значит, у нас все хорошо. Есть нюансы. Как я понял из общения с сотрудниками Сбера, они про них не знают… Тут либо надеяться на своего ангела -хранителя, либо  на риелтора.

8. Наличие судебных разбирательств.

Смотрим сайты районных судов и Арбитражного суда. Источник и у вас, и у проверяльщиков Сбера будет один. Опять же, для риелторов, сопровождающих сделку, изучение сайтов судов – обязательный пункт в программе.

9. Наличие задолженностей по налогам.

Если случай тяжелый – сведения можно получить из Единого федерального реестра сведений о банкротстве. На сайте Налоговой службы можно узнать о долгах до копейки. Бесплатно. И да, тоже проверяется риелтором в рамках его проверок объекта.

10. Наличие сведений о признании объекта недвижимости аварийным строением. 

Смотрим  выписку из ЕГРН. информацию также можно получить и в управляющей компании, на сайте районной администрации. Можно так же посмотреть Реестр аварийных домов вашего города. Обходим дом по кругу, изучаем его на предмет трещин. Особо неприятно, если  на трещине наклеен маячок - полоска стекла, или вы видите свежую стяжку из раствора. Это значит, что трещина серьезная. Дом же при этом может не числиться среди аварийных

11. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.

Дословно название графы из выписки из ЕГРН, откуда Сбер и берет эту информацию.

12. Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

 То же самое. Дословно название графы из выписки. И вся информация - оттуда же.

12. «И иные факты в соответствии с технологией проверки объектов недвижимости и с учетом особенностей сделки»- «мы не знаем, что еще написать, чтобы выглядело солидно и тянуло на 19 тысяч!»

Да, документ будет красивый, с печатями, подписью юристов. На вопрос-  а что будет, если все же будет суд, квартиру у меня отсудят? Вы мне вернете деньги? – вам ответят, что они не страховая компания, а юристы, они провели проверку, выдали заключение и за это получили деньги. В заключение все правильно? Тогда какие претензии? «К пуговицам претензии есть?»

Да, вам дадут рекомендации. Но эти рекомендации вы, как ипотечник Сбера, услышите и так, без всяких проверок. Просто потому, что банку не нужен залоговый объект с юридическим изъянами. Вдруг вы не сможете выплатить ипотеку, потеряете работу- банк получит свои деньги, реализуя заложенный объект.

Резюмируем.

Никаких особых технологий или сокровенных знаний у проверяльщиков Сбера нет. Вы платите за перепечатку выписки из ЕГРН, которую можете взять за 700 рублей сами. А так же за сведения, которые можно получить бесплатно в интернете, обладая необходимыми знаниями. Которые есть у любого грамотного риелтора. Гарантий- тоже вам эта бумага не прибавляет. Дальше - решать вам.