Покупка недвижимости. Часть 2.

1. Исследование рынка - маркетинг

Приступая к поиску недвижимости, надо правильно определиться со стоимостью приобретаемого варианта. Правильнее сказать, надо определиться с тем, что вы ищете. Решите для себя, какие параметры будут  решающими, что - предпочтительнее. Примерный перечень требований к квартире можно посмотреть в статье  "Муки выбора".

Одна из распространенных ошибок- люди не видят разницы между продажей свободной квартиры и продажей квартиры с покупкой альтернативного жилья. Во втором случае цена может быть ниже на 3-8%. И это не случайно. Ведь альтернативная сделка существенно сложнее прямой продажи свободной квартиры, риск того, что вам просто вернут аванс через месяц вследствие невозможности совершить обмен,- существенно выше. Потому и завлекают продавцы покупателей низкой ценой.

Решите, готовы ли вы взять риски, связанные с покупкой именно альтернативного жилья. Как правило, на это приходится идти, когда ищется объект в очень узко обозначенном районе, или с очень жесткими требованиями, когда вариантов один -два и объектов со свободной продажей просто нет.

Так же надо определиться, согласны вы или нет на то, чтобы в договоре купли-продажи будет указана цена 1 миллион рублей. Это произойдет, если выбранная вами квартира находилась в собственности менее 3 лет. Подробнее об этой проблеме я написал здесь.

Другая ошибка - увидев в объявлении в газете или в интернете подходящий вариант по устраивающей цене, покупатель делает вывод, что это и есть цена продажи и надеется купить жилье по такой цене. Однако сделка может быть заключена и по более высокой, и по более низкой цене. Любой мало-мальски опытный риэлтор расскажет вам, что можно прозвонить 20-30 вариантов из базы (причем самых свежих) и все они будут проданы.
Реалия сегодняшнего дня- в рекламе много "квартир- обманок" и "квартир- приманок". Причем развлекаются подобным образом и частные маклеры и серьезные фирмы. Это квартиры, которых просто "нет в природе". Их публикация носит определенные цели, а в Вашей картине недвижимости они могут оставить свой след.

Все эти моменты опытный риелтор видит сразу. Изначально будут развеяны иллюзии по поводу «дешевых» вариантов и вариантов, где люди планируют строить длинные цепочки обменов из 4-7 квартир, продажа долей "для проживания", квартир на стадии "котлована", продажи объектов  по доверенности и прочих "радостей" этого непростого рынка

Хочу предупредить, что некоторыми фирмами или маклерами используется следующая схема: заключается договор на поиск варианта недвижимости, при этом покупатель вносит некоторый авансовый платеж. Маклер организовывает «показы» квартир, от которых клиент отказывается, после 3-10 показов клиенту предлагают либо доплатить, либо расторгнуть договор, уже заплаченные деньги при расторжении договора не возвращаются. Тут может быть только один совет- обращаться к риэлтору с рекомендациями от ваших хороших знакомых. Если вам не понравился один специалист- ищите другого. Слишком высоки ставки!

Другая распространенная ошибка при определении стоимости при покупке жилья заключается в том, что потенциальный покупатель плохо представляет сложившееся распределение цен на недвижимость в разных районах города. Так, увидев цены на квартиры на юго-востоке Москвы, человек ищет жилье за эти же деньги на западе или юго-западе столицы. И опять - потеря времени, которая для успешного человека означает потерю денег.

Поэтому, даже если вы планируете искать недвижимость для покупки самостоятельно, а риелтора привлечь для сопровождения сделки, постарайтесь найти "сопровождающего" в самом начале поисков. У вас будет человек, к которому можно обратиться с вопросами и по поводу ценообразования, и по поводу конкретно заинтересовавшего вас варианта. 

2. Просмотры объектов для покупки и переговоры о цене.

Опытный риелтор обязательно посмотрит на подробной карте города, насколько соответствует заявленное в объявлении о продаже квартиры расстояние от ближайшей станции метро «5 минут пешком» реальной ситуации. 

Сейчас существует несколько сервисов в Интернете, которые позволяют с точностью до метра определить удаленность конкретного дома от метро, МКАД или железнодорожной станции. Если Сеть недоступна- купите для поисков подробную карту интересующего Вас района. Не ждите от объявлений правдивой информации о местоположении объекта!

Второй момент, который стоит обсудить- еще до организации просмотра, по телефону, - постарайтесь, получить максимум информации о продаваемом варианте. Помимо удаленности от метро, МКАДа, узнайте, сколько лет в собственности объект, его состояние, насколько предстоит серьезный ремонт, насколько заявленная в объявлении «легкая альтернатива» легка. 
Идеален вариант (если может быть в принципе идеальным вариант покупки альтернативной квартиры), когда люди в продаваемой квартире посмотрели уже несколько подменных квартир, убедились в соответствии своих требований и цен на эти варианты и- это вообще замечательно- уже внесли залог за приглянувшуюся квартиру, или же, одновременно с внесением задатка вами за их квартиру, они передают его за понравившийся вариант.

Так же еще при первом контакте узнайте, кто занимается продажей или разменом заинтересовавшего вас варианта. К сожалению, есть агентства, работать с которыми не рекомендуется. И здесь желательно иметь "под рукой" человека, к которому можно обратиться за советом и узнать деловую репутацию агентов продавца.

С другой стороны, часто, в процессе подбора вариантов, предпочтения покупателя недвижимости меняются.
Осмотрев несколько квартир, человек решается увеличить сумму, которую он готов потратить на покупку, или  поменять район поисков. Я давно перестал удивляться случаям, когда, начав с поиска однокомнатной квартиры на севере Москвы, клиент решается на покупку двухкомнатной на юго-западе.

Оптимально построить работу следующим образом. Покупатель ищет по газетам и в Интернете интересующие его варианты, обсуждает со специалистом заинтересовавшее предложение, и риелтор занимается прозвоном вариантов, проводит первичные переговоры и организует просмотры.

Следующий совет. 

Обязательно ведите записи!

Они нужны, чтобы не «находить»   по нескольку раз одни и те же варианты, чтобы помнить, что и где вы смотрели, что понравилось, а что-нет. Полезно бывает зарисовать планировку или попросить продавца выслать ее по электронной почте.

Не планируйте больше 3-5 просмотров за один раз. Результат будет печальным- все варианты смешаются у Вас в голове и будет невозможно вспомнить, какая была кухня в варианте номер 2, а какие комнаты- в варианте номер 6. По моему опыту- просмотров должно быть не больше 3, чтобы можно было проанализировать и запомнить, что смотрели.
Опыт показывает, что для организации 3-4 просмотров в течение 2-3 часов за один день требует 6-8 часов работы на телефоне. 

Мой знакомый обратился с просьбой подыскать ему двухкомнатную квартиру на юго-западе Москвы. После двух наших совместных поездок, в ходе которых мы с ним и с его мамой смотрели по 3-4 квартиры за вечер, мама приятеля решила, что уж просмотры она сумеет организовать самостоятельно. В результате дневного обзвона она договорилась о просмотре двух квартир. Первую квартиру она искала в течение часа- те самые «5 минут пешком от метро», а на вторую встречу никто не пришел, мобильный телефон «хозяев» не отвечал. Прождав час на морозе, мама сдалась- пусть риелторы делают свою работу, решила она.

На просмотрах, или в телефонной беседе после, стоит поговорить о цене объекта, а именно  о ее снижении. Процесс торгов достаточно сложен- многим людям вообще претит вести любой разговор о цене. И они либо переплачивают, не решаясь попросить скидку, либо проходят мимо замечательного варианта, не надеясь, что можно будет договориться  с продавцами о таком снижении стоимости, при котором " мечта может стать былью". В выпуске "Торг уместен?" писалось в основном о позиции продавца при обсуждении цены. Думаю, и покупателю будет полезно ознакомиться с этой статьей.

3. Заключение предварительного договора купли — продажи и первичная проверка документов на недвижимость (договора залога- аванса- задатка)

Если вариант вам понравился, переговоры о цене провели  и принято решение о покупке квартиры, необходимо внести некую сумму в качестве подтверждения серьезности Ваших намерений.

Это- самый сложный этап при приобретении недвижимости, внесению аванса- задатка был посвящен целый цикл статей в рассылке, начиная с выпуска "Задаток, он же аванс, он же залог". 

Особенно стоит обратить внимание на нюансы, которые возникают при внесении аванса при покупке с использованием ипотечных средств.

Заключаемый вами предварительный договор - авансовое соглашение- это сценарий предстоящей сделки, в котором жестко зафиксированы цена, сроки и важнейшие условия предстоящей купли –продажи. Часто люди, заключив подобный договор, передав сумму аванса и поставив подпись, чувствуют, что что-то они сделали не то, что ситуация зашла слишком далеко, и только на этом этапе обращаются к специалистам. 
Возможностей помочь отстоять ваши интересы при заключенном договоре намного меньше.

ВНИМАНИЕ ! 
На этом этапе Вам необходима помощь специалиста! 

Форма заключаемого договора имеет очень большое значение. Идеальным для покупателя является заключение предварительного договора и заверение его у нотариуса. 
Однако на подобный вариант продавцы- и их представители – идут очень редко. В агентствах Вам предложат договор о внесении аванса или залога, возможны другие названия вносимой суммы. Суть одна- уйти от ответственности, от штрафа, если по каким-то причинам продавец откажется от сделки.
К сожалению, сложившаяся в Москве и Подмосковье практика такова, что приходится соглашаться на подобные формулировки. Очень редко при свободной продаже квартиры удается заключить предварительный договор с внесением задатка, при котором продавец обязуется выплатить штраф в размере задатка в случае отказа от сделки (в соответствии со статьей 381 Гражданского кодекса РФ). 

При внесении аванса- будем так называть вносимую сумму – необходимо провести первичную проверку документов  и четко оговорить документы, которые должна предоставить сторона продавца. Так же немаловажно оговорить условия сделки, порядок расчетов через банковскую ячейку (подробнее ЗДЕСЬ), сроки проведения сделки купли-продажи и освобождения недвижимости. Человеку, который первый раз покупает жилье, очень сложно оценить документы (с 1992 года вид и содержание документов на недвижимость менялись много раз)  и сложность предстоящей сделки. Поэтому на этом этапе так важна помощь специалиста.

Распространенное заблуждение при покупке жилья в новостройке заключается в том, что новостройка- квартира в которой никто не жил, и, значит, проблем быть не может. Участившиеся марши обманутых дольщиков показывают, что с новостройками проблем не меньше, чем со вторичным жильем. К сожалению, даже регистрация договоров долевого участия (если продажа ведется по закону)- не дают стопроцентной гарантии получения построенной квартиры в срок .

4. Проверка — расширенная — документов на недвижимость 

После заключения предварительного договора специалист проверяет правоустанавливающие документы на объект. Проверяется история прав собственности- сроки приватизации, проводившиеся сделки, принадлежность продавцу, возможность возникновения прав третьих лиц. 
Это этап, который должен проводиться специалистами. 

Да, теоретически, можно найти в интернете объявления, где обещается предоставление сведений о недвижимости и о продавце за некоторые деньги. Но достоверность таких сведений сомнительна- ведь покупатель использует этот «сервис» первый и , возможно, последний раз в своей жизни. Для многих покупателей становится откровением тот факт, что предъявлять в суде при возникновения споров таким образом полученные документы нельзя.
Задача риелтора- собрать информацию об объекте и хозяевах, подготовить документы для судебного спора.

Результаты проверки доводятся до сведения покупателя. 

Распространено мнение, что если квартира проверена специалистами, то будущее покупателя светло и безоблачно.

К сожалению, это не так. Действующее законодательство содержит достаточно оснований для расторжения совершенной сделки или признания ее недействительной. Поэтому надо критически относиться ко всяческим «гарантиям» сделки, которые с готовностью дают агентства. Задача специалиста- предоставить максимум информации по квартире и объяснить возможные риски.
А покупать квартиру или нет, страховать покупку (страховые компании предлагают услугу по страхованию титула сделки - подробнее ЗДЕСЬ) или положиться на «авось» - решает покупатель.

В результате проверки квартиры, которую хотели купить мои клиенты, выяснилось, что предыдущие хозяева погибли при очень странных обстоятельствах, однако уголовное дело было закрыто и арест с квартиры был снят. Эта информация была предоставлена покупателям по результатам проверки документов на квартиру. Но цена была столь привлекательной, что покупатели решили рискнуть и купили квартиру. Правда, была куплена страховка потери права собственности на квартиру по иску третьих лиц. За прошедшие с того момента семь лет ничего не произошло, люди живут в квартире спокойно и счастливо.

Одно из распространенных заблуждений- мол, при покупке недвижимости с использованием ипотечных средств банк проверяет объект и защищает заемщика.
Если бы это было так, банки вообще раздавали бы кредиты направо и налево!
Просто сумму первоначального взноса сделали бы не меньше 50% от стоимости. Если заемщик оказался несостоятельным, всегда можно реализовать объект – «проверенный»- за полцены-то. 

Однако этого же не происходит. Потому что в банках здраво понимают, что получить объект- это риск и лишние сложности, а вот заемщик- никуда не денется, и будет платить, независимо от того, будет у него квартира в собственности или ее по суду у него заберут. Потому и проверяют заемщика, а объекты берут на кредитование любые, лишь бы страховая согласилась застраховать.

5. Проведение сделки купли-продажи недвижимости.

Как уже говорилось ранее, покупка недвижимости является мощным стрессом для человека. Огромные денежные суммы, нервозная обстановка – все это не позволяет адекватно оценивать происходящее. Мало кто  способен при таких обстоятельствах спокойно и вдумчиво прочитать договор с банком об условиях доступа к ячейке с деньгами за квартиру,  и сам договор купли – продажи квартиры. 
Если же сделка проводится в ипотеку, покупателю- заемщику предстоит прочитать и подписать на сделке огромное количество договоров и документов. О вдумчивом изучении просто не идет речь (еще и шрифты банкиры выбирают самые мелкие), хотя бы даты проверить и паспортные данные свои и сторон.
Поэтому задачей риелтора, который проводит сделку, является подготовка договоров и согласование всех пунктов и спорных моментов. Помимо этой предварительной работы, специалист следит за проведением расчетов, закладкой денег в ячейку банка, подписанием и регистрацией договоров купли-продажи квартиры. 

6. Передача недвижимости.

Наконец-то получены документы после государственной регистрации сделки! Вот, черным по белому написано- вы теперь хозяин той самой, замечательной недвижимости! Тут, как правило, наступает эйфория, все страхи отступают, да и продавцы, которых так тщательно скрывали риелторы, оказались такими милыми людьми. 

На этом этапе возможны следующие осложнения. 

«Милые люди» вдруг не торопятся освобождать квартиру. Ну, не получается- на работе дедлайн, заболел ребенок, убежала собака, да и не представлялось, что собрать весь скарб может занять столько времени. И тут приходится дипломатично, но твердо продавливать свою линию- не всегда люди сами, без напоминаний, укладываются в сроки переезда. И конечно же, лучше, если все эти неприятные разговоры ведет риэлтор. 
Поверьте, вам, возможно, еще не раз придется звонить бывшим хозяевам, выяснять какие-то вопросы (где поликлиника, какой телефон у ДЭЗа и тп). Да и с соседями лучше знакомиться, будучи представленными людьми, которые прожили не один год в вашей квартире. 
Так что пусть уж лучше «плохим» будет риелтор!

Другая распространенная ошибка - халатное отношение к подписанию Акта приема- передачи квартиры. Узнав, что этот документ не надо нигде заверять или регистрировать, про него просто забывают (в области договор купли-продажи просто не зарегистрируют, если к нему не будет подшит Акт приема-передачи).
А потом возникают проблемы, которые очень тяжело решать. 
Образец Акта приема-передачи приведен ЗДЕСЬ

И уж совсем часто покупатели забывают получить от продавцов расписку. Такая смешная бумага, пишется от руки, никаких печатей- однако веселье заканчивается, когда покупатели приходят в налоговую за получением своего "законного" налогового вычета. Без расписки продавца о получении денег по договору купли-продажи налоговый вычет вы не получите!

Я уж не говорю о тех неприятных случаях, когда общение покупателя и продавца продолжается в суде. Без расписки шансы лишиться своего приобретения весьма высоки.